新城控股到了抄底的时候么

港股市场的新城发展控股从7月3日以来，累计下跌31%，五条涨跌幅分别为-23.86%、-10.57%、-6.68%、4.32%、3.29%。

A股市场的股价，在7月4日以后开始反映，截至到今天收盘，累计下跌33.59%，四个交易日涨跌幅分别为-10%、-10%、-10%、-8.9%。

诡异的是，今天A股市场的抄底资金进场了，80亿元的成交金额，创造了12.6%的换手。

那么这些抄底资金进场的理由是什么？

股价=市盈率*每股收益

资金进场的理由无非就是觉得新城控股的基本面没有大的改变，只是由市场情绪导致新城控股的估值下降了30%，现在到了合理价位。

那新城的合理估值是多少？

内资地产公司的收入计算方法，当年度房屋预售产生的回款，在房屋交付之前，在利润表中列为负债，所以根据一般项目的开发周期，地产公司当年的预售回款在一年后交房的时候才会被计为收入，在此之前都是以负债的形式计入资产负债表。

这里我们采用NAV方法，计算地产公司将来产生的净利润和股东权益。

根据目前披露的2018年报，新城控股2018年新增土地储备共 164 幅，总建筑面积 4,773.24 万平方米，按照2018年的销售均价12201万/平方米计算（公司2018年合同销售金额达 2,210.98 亿，销售面积达 1,812.06 万平 方米），相应货值为5824亿元。

PS：截至 2018 年底，百城新建住宅价格环比涨幅连续 26 个月在 1%以内

新城控股最近5年的净利润通过问财，可以得出为13.63%，

这样不用再单独计算上述5824亿元货值，需要产生的土地、建安、销售费用、管理费用、财务费用和税收，以及非经常性损益，通过类比的方式，大致可以算出新增土储未来能带来的净利润为5824*13.64%=794亿元。

但需要注意的是，这794亿元是未来所有土储经结算后转化为利润的总值，从拿地到交房结算是有周期的，这个中间就要根据一定的折现率计算为目前的净现值利润。

由于房地产从买地到实际交房大概需要2-3年的时间，我们暂定从未来3年开始折现。

公司发行债券利率介于4.41%——7.97%之间，粗略计算平均的折现率为6.19%

得出三年期的折现系数为1/（1+6.19%）^3=0.835

净利润现值为794*0.835=663亿元

2018年报，新城控股股东权益为509.57亿，

两者相加=663+509.57=1172.57亿元

考虑到市场情绪可能带来的继续下跌——杀估值，再打8折计算，新城控股19年的总市值应为1172.57*80%=938亿元。

相对于目前639.8亿元的总货值，有接近47%的增值空间；如后期公司易主，杀估值逐渐修复，增值空间为83%。

后期易主可能性分析

目前王老板通过间接持股，实际持上市公司48%左右的股权，目前为第一大股东。A股二级市场流通股约为30%，H股二级市场流通股约为19%，如果有人蓄意收集这两个市场的流通股，是有可能威胁到目前大股东的地位的，而且随着地产行业进入了刺刀见红的红海时期，鲸吞蚕食的并购重组会越来越频繁，干死别人，自己才有更好的空间去活下去。

所以未来，恒大、碧桂园、融创甚至平安，都是潜在的入主对象。

本文首发公众号《大叔爱吃鱼》