公寓是深圳限售后的一个避风港吗？

最近小编发现了一种情况：很多中介朋友都在推荐买公寓。

对于这个情况，我很是奇怪。

我们都知道的，因为限购限贷政策的收紧，很多没有名额的人都把目标锁定在了不限购不限贷的公寓，那么今天跟大家聊一聊公寓到底是不是高明远识的投资标的。

首先给大家分享一下公寓的分类：

住宅类公寓：和类住宅不同，这是真正的住宅产品，仅仅是小区名字带了“公寓”二字，比如百花公寓、友邻公寓等，房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等，限购限贷，和正规住宅并无二致，大多是早期命名不够严谨，现在新房极少看到此类名称。

商务公寓：政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，部分还引入民用水电、燃气等，按照住宅标注建设，也就是我们经常说的类住宅产品。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的，房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买，不限购不限贷。

商业/办公类公寓：改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能，可以个人名义购买。

产研用地类公寓：俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。

摘自咚咚找房

壹

为什么他们说买公寓

跟大家探讨一下市场上推荐购买商务公寓的几大理由，并解释一下我认为这几个理由很扯：

据说：公寓投资回报率高

首先，在房产投资中来说，住宅的投资回报率高出公寓的几倍。

所以，为什么会认为公寓的投资回报率很高呢？

我们比较两者的首付比例、贷款年限、以及贷款利率，住宅的回报率明显是公寓的5倍多。

但是商务公寓值得肯定的地方，是它的租售比其实是比住宅高的。

但是用租售比用来衡量中国的房地产是不适合的，西方国家用租售比来作为房价购买的依据是很有效的，但是在中国大家买房子不是为了用收租来取得收益，而是从房屋的增值收益来获利的，所以我们不能用租售比来衡量投资收益。

据说：公寓商圈成熟有聚合效应

商圈成熟并不是商务公寓的特色。要买到好的区位地段，这一点是所有房产投资中的基础。

据说：目前公寓价值被低估，有补涨空间

商务公寓流动性非常差，也没有学位当然不被大家所追捧，所以公寓便宜是有理由的。这几年因为市场普遍大涨，所以公寓也稍有涨幅，但是涨幅也不会超过住宅的。

贰

为什么我不推荐买

所以，公寓绝不是深圳限售后的一个避风港！为什么我不推荐大家买公寓：

理由一. 投资回报率低

刚才上面已经非常详尽的解释了为什么投资住宅是公寓的多倍收益，另外在二手交易费用上，公寓的税费也比住宅要高出很多，在这个回报率收益的基础上是真的没什么肉了。

来自一个真实的案例

“前年我在买了一套52平方米的公寓，总价花了260多万元，现在想转手出去，却被近10万的转手费吓住了，感觉有点得不偿失，打算暂时不卖了！”福田业主杨先生感慨。

据他的中介介绍，商务公寓二手交易相较同等面积段的住宅物业，契税、增值税、个人所得税及营业税增加10%以上。算下来一套500多万的房子过户费近20万，280—300万的房子差不多10万左右税费。

理由二. 流动性差

除五年限售外，首贷比例高，五成首付占用了一大笔钱，浪费了投资住宅的时间成本和机会成本。一般来说，二手公寓的交易周期要比二手住宅长的多。

理由三. 没有学位、公摊大

我们购买房子不仅是考虑居住属性，还有很多附加的属性，比如教育。没有学位的加成，公寓的投资属性远低于了普通住宅。

此外，一般来说高层住宅公摊面积在20％以内是比较合理的水平，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右，但是公寓项目的公摊面积通常在30%-35%，甚至有些公摊在40％以上。

另外大家通常抱怨的点还有：

• 居住成本高，水电费、物业费比较高，有的还不能用燃气；

• 居住体验差，一梯好多户，通风采光都没有明确要求，绿化不理想；

• 土地使用年限太短，年限到期后需要补高额地价。

叁

公寓应该买什么样的

一般在深圳，有钱买公寓的水平也可以买得到住宅的。也不是说所有的公寓都不能买，只是说能买住宅的话就不要买公寓，毕竟还是有很多对房产投资知识空白的人，所以擦亮双眼，找到最合适的投资标的才是最重要的。

但是在你没有了深圳购房名额，投资之路就只能看齐公寓了。所以到底哪些公寓值得投资？

1. 核心的豪宅公寓，具备着不可替代的优质物业，也需交通方便，配套完善。

2. 选地铁口的商业综合体，大品牌通燃气有阳台的，小户型低于50平的。

深圳某顶豪公寓的阳台景色