从成山天鹅小镇的发展探寻威海城镇化下一个财富点

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1、“城镇化”而非“城市化”

城镇化是一个具有中国特色的名词，国际社会通行的说法是城市化，农村人口进入城市，推动了城市化，而我国则多了一个中间环节——乡镇，农村人口先进入乡镇然后再进入城市。这一点从数据就能看出：从1978年-2017年，我国193个城市变成了661个城市，而镇却增加了十倍，2100多个镇变成了21000多个镇。（关注微信「老张侃房帮」）

这样的现象是由我国的国情和土地制度决定的。我国的土地制度实行的是双轨制，在农村是土地集体所有，在城市是土地国有。国外则是土地私有，例如欧美国家现在出现的逆城市化现象，由于城市人口、资源过度聚集，生活成本提高，居住空间狭小房价却极高，很多人选择到乡镇购买土地建造房屋，企业也可以外迁另建产业园。而中国农村土地集体所有，想要私自建房是不可能的。在这种土地制度下，城市想要扩张，只能通过政府征地的方式实现，征地--拍卖--开发商建设出售。（关注微信「老张侃房帮」）

所以，在战略引导层面上，国家的提法也是“城镇化”而非“城市化”。

今年3月，国家发改委发布《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，今年要全面放宽城市落户条件，2018年实现进城落户1300万人。10月又下发一项督查通知：落实1亿非户籍人口在城市落户方案。在这些文件里，非常明确提到，提升城镇化比例主攻方向是中小城市和建制镇。中小城市和建制镇全面放开落户限制；大城市要放低落户门槛，超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件。（关注微信「老张侃房帮」）

正是整个大背景为天鹅小镇这样的特色小镇提供了落地开花的土壤。

2、小镇

关于特色小镇，首先要注意的是小镇不是行政镇，也不是工业园区概念，而是相对独立于市区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游资源和一定社区功能的综合性平台。（关注微信「老张侃房帮」）

与开发区、园区的“大而全”相比，特色小镇讲究小而美，发展过程中以当地具有一定特色的产业或业态为基础，重视产业链上下游各要素的集聚，建设成制度、政策的“小气候”区域。

天鹅小镇依托的就是它独有的资源——亚洲最大的天鹅越冬栖息地天鹅湖（又叫月湖）。它是按照“一环、一带、三大板块、六大产业园区”的格局来布置的。（关注微信「老张侃房帮」）

一环：环绕天鹅湖（月湖）发展生态旅游服务业，是天鹅小镇发展旅游度假和海洋产业的核心。

一带：沿环湖路形成小镇发展轴线，向西对接威海，内部串联各主要功能区，是小镇发展的隆起带。

三大板块：将小镇划分为东、中、西三大板块。（关注微信「老张侃房帮」）

1. 东部板块：位于天鹅小镇的东部，依托沙滩打造商务度假、休闲旅游和健康养生为主的休闲养生区。

2. 中部板块：位于天鹅小镇的中部，也是小镇的核心区域，依托天鹅湖畔美丽风光打造湿地公园和艺术园区。

本图为位于中部板块的天鹅湖美术馆、好运角旅游度假区大天鹅科普馆内部图

3. 西部板块：位于302 省道东，裕兴路以南，依托原始村庄的海草房，打造农家休闲文化区。

本图为位于西部板块的烟墩角村

六大产业园区：天鹅渔家文化区、天鹅生态休闲旅游区、天鹅文化商业区、天鹅艺术创作区、海洋文化创意区、健康养生区六大产业园区。（关注微信「老张侃房帮」）

天鹅艺术创作区依托现有天鹅湖美术馆，在建的天鹅湖艺术馆、大开艺术创作园区，引入知名艺术家和文化创作公司，把该区域打造为集创意商品制作、手工体验、创作学院、艺术交流、艺术鉴赏、创作商品交易、商品订制等于一体的创意文化产业基地。（关注微信「老张侃房帮」）

本图正中为天鹅湖美术馆，其大门正对着湿地公园，内有天鹅。两旁是海草房民宿，有套房，有单间（当前166元/间）、双人间（当前220元/间）

本图为天鹅馆美术馆内部

天鹅生态休闲旅游区：天鹅科普馆，天鹅湖景观缓冲区（建设观光廊道、划定禁入区，保障天鹅不受干扰），天鹅湖湿地公园。（关注微信「老张侃房帮」）

图中近处3座建筑从左至右依次为观鸟塔、咖啡厅、大天鹅科普馆。图片下方就是缓冲区、湿地公园。

天鹅渔家文化区：天鹅摄影基地、 海草房非遗文化聚落、炫彩花海、农林果蔬生态采摘园。

烟墩角因独特的海草房、大天鹅栖息地走进央视《温暖的村庄》等节目

本图为春风海岸沙盘

健康养生区：蓝城春风海岸康养项目为代表的康养社区、护理中心、体检中心等健康养生项目。利用丰富的沿海景观资源，完善特色设施配套，规划建设超五星级国际养生博览园区、海滨休闲浴场、理疗养生会所、中医药养生会馆等。（关注微信「老张侃房帮」）

3、同城化

天鹅小镇与国内消费升级尤其是旅游消费升级的趋势相适应，从长远看是会创造出大于旅游+房产的价值。（关注微信「老张侃房帮」）

但是，天鹅小镇的发展还仅仅停留在初级阶段。这一点跟南方小镇做一个对比就清楚了。像是广东的大沥镇（“中国铝材第一镇”、“中国有色金属名镇”、“中国内衣名镇”、“中国时尚品牌内衣之都”……）、虎门镇（天下打扮知名品牌创立树模区、国度电子商务树模基地、国度电子信息财产基地……），它们的发展是从产业开始的，利用改革开放等机会建厂立业，发达的乡镇企业吸引了大量人口，经济发展到一定程度，人口流入对资源的需求推动了基础城建、生活配套等的建设，实现了城镇化率的提高。（关注微信「老张侃房帮」）

也就是说产业发展和人口流入是城镇化的前提，城镇化是社会经济发展到一定水平的结果，但是在北方，经济水平达不到这样的程度，只能介入行政手段：提出城镇化的目标——引入产业——引入人口。（关注微信「老张侃房帮」）

政府投资36亿打造天鹅小镇，这对天鹅小镇的发展无疑是极大利好，但也从另一方面说明了它的不足。在天鹅小镇中占重要位置的烟墩角村拥有村民597户，设有造船、养殖等12家企业，今年2月被央视《生财有道》报道，其经济实力可见一斑，但它只占天鹅小镇的一角，无法支撑起整个天鹅小镇。相关的配套、创业园区等的建设就需要政策的引导和资金支持。（关注微信「老张侃房帮」）

荣成撤市划区，威海市区到荣成形成一个大的城市圈，有成大路、滨海路连接两地，城市轨道规划也与成大路相行，成山将得到更多人流量支撑。从威海总站出发，取道成大路，到成山镇，不到40公里，驾车约半小时。而且环海一线还有那香海、逍遥湾、好运角等景区，旅游资源丰富，引流容易。现代化的交通体系为天鹅小镇的发展提供了有力保障。（关注微信「老张侃房帮」）

做特色小镇就离不开地产，不论是宜游、宜居还是宜业，都需要房产，小镇地产的特别之处在于，它已经不是单纯的居住功能，而是产业+房产，客户在天鹅小镇置业是不为了这里的房子，而是为了这里的生活——天鹅小镇本就有着丰富的旅游资源，包括海洋资源、天鹅资源、海景房等，天鹅小镇将这些改造升级，延伸发展艺术创作、艺术品开发等第三产业，客户来此度假不但能体验当地丰富的民俗民情、欣赏大自然的美景、与大天鹅和谐共处，还能进行艺术创作，而这也正是他们所真正购买的东西。旅游+地产，两个产业的相互带动，触发的不止是1+1>2的几何级递增效果，更预示着地产发展的新方向。（关注微信「老张侃房帮」）

现在天鹅小镇的房产项目大多集中在健康养生区，从蓝城的小院（别墅）到多层、高层各种业态都有，多是夏季消暑居多（成山夏季气温较威海还要低五度左右），冬季来自各地的摄影爱好者较多，也有购房需求，现阶段，其生活配套所需要靠五分钟车程的成山镇上，远远达不到成熟配套需求。这就如正在建设中的文创园区、商业区、它需要一段时间，需要一个过程来实现场景化生活和国际化配套，而到那个时候，房产的价格洼地自然也就不存在了。（关注微信「老张侃房帮」）

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