楼市后市怎么走？多图高能解码！

2月21日，国家统计局发布了1月70个大中城市住宅价格变动情况表。16年领涨的城市如深圳、上海、合肥、厦门房价开始降温，涨幅相对较少的北京、广州、长沙、杭州还在抓紧补涨，但涨幅已经在缩窄。神州大地的楼市开始冷静了。

注意前方多图高能！

全国房价指数

左半部分是一手房，右半部分是二手房。看四个一线城市的定基和环比，结论很清晰，经受调控后，2015年以来涨幅越大的城市，下跌越早，跌幅越深。其他城市完成补涨也会回调。

这么看，振荡下行是今年全国楼市的主旋律。

什么？

一个月的数据不能说明问题，你不信？

那就让我用多图来砸你。

以上海为例回顾这波行情，我取了2014年930以来的二手房每月成交套数，来源于数据帝克而瑞。

为什么是二手房数据？因为上海二手成交量已经占到全部成交三分之二，而且二手没有预售限制和土地供应问题，更好地反映市场供求。

14年以来二手每月成交套数

上涨第一波：

2014930认房不认贷，2015330首付下降至20%，两颗大补丸下去，楼市火了。量在价先，成交量一路飙升，带动了第一波价格上涨。

上涨第二波：

2016325限购后，本来楼市已被压制，量缩价格涨幅缩窄。但是几个地王爆出后，改变了购房者预期，又带动第二波价格上涨。

振荡横盘下行：

20161128认房又认贷并提高首付比例，交易量再被压住，市场开始振荡下行，价格收缩回调。可以确认行情结束。

14年以来二手每月价格

刚才说的是量，再来说说价格，数据来源于上海二手房指数办公室。价随量走，可以看到2014930的确是价格拐点，从那以后房价环比就是一路加速上涨，没有停歇过。2016325限购后，价格还在上涨，但上涨速度一直在放慢，直到认房又认贷出台市场被打残。价格走平回调。

政策变化详解

再转一张图（还是数据帝，微信号：克而瑞上海）。看得出上海官方打击需求的水平很高，清楚滴知道买房人的命脉——限购限贷首付，招招见血。其实还有大招没放，比如严格执行20%差额所得税。不过现在房价企稳，不会再用。

今后会怎么样？

历史是最好的老师，来看上一次调控。

10年以来二手每月成交套数

2009年房价大涨后，调控升级，2010年4月国家祭出大杀器，认房又认贷，成交量开始冻结，后虽有反弹，但量能不再创新高。注意，交易量是关键。交易量的下行直接导致了价格涨幅萎缩。

10年以来二手每月价格

价格上，很明显，2010年4月认房又认贷后，二手房开始横盘走低2年，一直到13年初才开始重新上涨。

后市走势

在十九大维稳前提下，政策短期内不会松动。所以这一轮调整，至少持续一年左右。是否会更长，要看未来经济走势，经济越差，利好楼市，就是这么滴无奈。

预计2017年上海楼市的交易量会始终保持低位，价格方面略有回调，不过指望大跌的同志们就算了吧。从前期踩盘反馈来看，目前业主心态尚可，还没有出现大幅议价空间。估计到年底，部分二手笋盘可以谈到10%让价，要看你的口才和颜值了。一手供应少，而且预售被管控，是个扭曲市场，价格可能会被二手带下来，但不排除开发商捂盘硬扛。

历史总是惊人地相似，但又会有所不同。

楼市受政策、经济面等影响很大，也不能一味迷信过去。

走一步，看一步。

短空长多观点不变。