中级会计资格会计实务43——投资性房地产（四）

上一节说到同是投资性房地产，但是当条件符合使用公允价值模式计量时，企业如果将成本模式计量模式改为公允价值模式进行后续管理的转化当时。

下面，我要讲的是如果非房地产企业的投资性房地产决定改为自用了（投资性房地产转化为固定资产或无形资产），或者房地产企业用于出租的投资性房地产改为出售了（投资性房地产转化为存货），已经状态的前后顺序颠倒，会计上我们如何处理。

由于投资性房地产的计量模式不一样，转化时的做账思路就会不一样。因此，我们按计量模式的分为两大类，再按转化的新科目进行了解。

（一）成本模式下的转化

1.自用房地产转化为投资性房地产

这是最简单的情况。只需要把自用的固定资产或无形资产，已经对应的累计折旧或累计摊销，以及减值准备放入对应以“投资性房地产”作为前缀的科目即可。

假设是固定资产转化为投资性房地产

借：投资性房地产 〈对应固定资产原值〉

        累计折旧  〈固定资产的折旧〉

        固定资产减值准备 〈固定资产有减值时填写〉

贷：投资性房地产累计折旧 〈对应固定资产累计折旧〉

        投资性房地产减值准备 〈对应固定资产减值准备〉假设是无形资产（很可能是土地）转化为投资性房地产：

借：投资性房地产 〈对应无形资产原值〉

        累计摊销 〈无形资产的摊销〉

        无形资产减值准备 〈无形资产有减值时填写〉

贷：投资性房地产累计摊销 〈对应无形资产累计折旧〉

2.企业把投资性房地产转化为自用

相当于把目前对应的投资性房地产原值、累计折旧（或累计摊销）以及资产减值重新转回固定资产或无形资产。此处以转回固定资产为例，列出会计分录：

借：固定资产 〈金额和投资性房地产原值对应〉

        投资性房地产累计折旧 〈金额与累计折旧对应〉

        投资性房地产减值准备 〈金额与固定资产减值准备对应〉

贷：累计折旧

        固定资产减值准备

        投资性房地产

3.房地产企业作为存货的房地产转化为投资性房地产。

思路类似，将存货账面价值转入投资性房地产，如果计提了跌价准备的，冲销存货的价值。也就是说，投资性房地产的原值等于存货减去已计提的跌价准备。值得注意的是，房地产企业的存货有一个特别的科目，叫“开发产品”，而不能简单写作存货。

账务处理：

借：投资性房地产

贷：开发产品

4.房地产企业的投资性房地产转存货

原理与上年说的投资性房地产转存货一样。存货的成本只要是投资性房地产的账面净值即可。也就是，把原值，所有已经计提的折旧，以及减值准备，全部转入“开发产品”中。

以下假设该投资性房地产为房屋的转化分录：

借：开发产品

        投资性房地产累计折旧

        投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产