韩霞：产业园“政企合作模式”该成为主流吗？

韩霞：产业园“政企合作模式”该成为主流吗？

判断一个产业园成功与否，绝不能以一时的招商成果为准，而是要以长远的视角，看园区是否能给地区的产业集聚和升级带来贡献，是否能吸引人口，促进产城融合。经过三十几年的风云跌宕，市场已经让大家明白，变相的土地买卖只能带来短期的利益，产业和城市联动，政府和企业的优势互补，才是产业园区的正确方向。

12月24日，青建地产集团副总裁韩霞在接受《中联智创·园区百佬荟》采访时表示，在当下中国经济结构转型升级的大环境下，产业园区面临前所未有的机遇和挑战，积极拥抱变化，迎合潮流，提升园区运营服务能力来创造新的盈利增长点。同时，在这场变革中，政府和企业的合作将更加紧密，优势互补，共同促进市场合理有序的发展。

政企合作有优势 但并非适合所有园区

 

中联智创：在当下中国实体经济下行的环境下，产业地产发展可谓艰难竭蹶，政企合作模式开发的项目会有相对的优势吗？如果有，是什么？

韩霞：产业园区在我国的发展历史已经有30余年，伴随着我国城市化的进程和经济全球化的趋势，产业和城市的关系已经越来越密切，产业园成为城市最具有活力的一个部分。在新型城镇化当中，政企合作的模式是具有城市开发和运营能力的开发企业的最佳切入点之一。产业地产离不开政府提供资源、政策支持，操作合法性的支持，还有行政事业上的配合。这些都是优势。

企业自由港便是这样一个项目，它是青岛保税港区按照聚焦"蓝黄"、放大优势、创新发展、先行先试、统筹一体的思路，实施"走出去"战略，在全省进行的功能区建设的探索实践；也是青建集团积极拓展业务范围、试水产业地产，转型区域运营商的积极尝试。保税港区在政府层面提供各种优惠政策和便利，青建集团在运营层面发挥自身开发建设项目的特长，强强联合，相得益彰。

中联智创：产业地产从早期的政府主导逐渐走向市场选择，不少业内人表示政企合作模式将是未来产业地产主流运作模式，对此，您怎么看？为什么？

韩霞：我觉得做好产业地产的方式有很多种，政企合作只是产业地产运作的一种模式，并不是所有的项目都适合政企合作，首先政企合作的优势是能够享受政府相关资源，在政策层面较为有利，但也应该看到，政府在面对市场的时候不如企业敏感，在决策及执行层面不如企业的动作快，个别时候也会产生政府要政绩企业要效益的利益诉求的不同。因此总的来说考虑到产业地产的特殊性，政企合作在产业地产的运作上是利大于弊的，但做好产业地产绝不只有政企合作一条路。

保税港区对于产业的促进作用究竟有多大？

 

中联智创：保税港区对于城市的人口、产业、土地、贸易等方面都会有不同程度的影响，那么，保税港区和产业地产二级市场之间有什么样的联系，以及会产生哪些影响？

韩霞：保税港区力争将诸城企业自由港项目打造成保税港区的国际陆港，一个具有保税物流功能的海关特殊监管区、以高端产业为主的出口加工区、蓝色战略的创新探索区、青潍一体化的产业承载区。因此企业自由港项目是保税港区在诸城的延伸，它必将影响这个项目的相关产业规划，主要面向外贸型的生产企业，同时，借助保税港区的金字招牌，一些外贸型企业也愿意到企业自由港来“安家”，这种影响是相互的，同时对于诸城当地来说，企业自由港也将填补诸城市产业的部分空白，成为诸城市新兴产业聚集区，成为新的城市增长极，从这个方面来说他对诸城市的影响是必然的，积极地。

变革求存 提升园区服务创造新盈利模式

 

中联智创：变革求存是这个时代的大话题，产业地产亦如此，在经济结构转型和互联网+这两大因素的影响下，产业地产该如何迎合潮流转型升级？

韩霞：的确，目前经济结构转型对产业地产有一定的影响，互联网经济对实体经济也有一定的冲击，但结构转型是为了经济更好更快发展，互联网+也是趋势所在，所以这种时候还是应该拥抱变化，努力适应发展的潮流。例如我们项目的保税物流中心，结合互联网+就有很多文章可做，特别是跨境电商方面更是最近比较火的业务，我们已经接触了业内顶尖的智能立体化仓库运营商，谋划为跨境电商平台做第四方物流仓储服务。一方面智能立体化仓库较传统仓库更省时省地，另一方面与跨境电商平台的合作能够最大限度的发挥保税物流中心的功能和作用，一举两得。因此从我们的经验看，拥抱变化并不难，迎合潮流才能创新发展。

中联智创：有人说，随着房地产黄金十年的结束，产业地产将迎来黄金十年，但这两年的产业地产发展并不乐观，不少企业深陷招商和融资的泥潭，对于明年的产业地产市场，您怎么看？

韩霞：我觉得还要看国家的宏观经济形势，但目前看不容乐观，例如刚刚过去的11月，制造业PMI是49.6,相比10月下滑0.2个点,创下三年新低。连续4个月处于分界线以下的衰退区域，制造业疲软态势延续,显示经济仍在探底，如果国家不出台大规模刺激政策，可能宏观经济暂时还不会转好。所以目前大多生产性企业仍处于主动去库存阶段,企业采购备货的意愿不强,生产开工活动放缓,导致市场观望情绪加重，大多企业对固定资产投资十分谨慎，因此对产业地产的发展来说仍要谨慎看待，招商和金融形势可能仍然不容乐观，对开发商来说也要做好转型升级的准备，抛弃过去传统卖土地卖厂房的思路，积极拓展新的盈利模式。同时也要加强园区的服务能力，这才是企业选择园区的核心竞争力，也是招商的核心优势。企业自由港项目最近就在着力升级核心服务能力，我们已经接触了多家金融机构，设立园区产业基金，意在为中小企业解决最难的融资问题，同时也配套建设了商务、政府服务及物流服务等平台，不断提升园区服务能力，让入驻企业“安心”。只有做好这些，才有能力和信心应对明年的严峻形势。