买房那些事：（三）不要上错车

题记：做任何事情，都不存在最好的方案，只有适合自己的最优解。

不可否认，在中国的目前的环境下，房子仍然是普通老百姓占比很高的家庭资产，但闭着眼睛买房的时代已经过去，可见的大趋势是，未来只有的房子还能保值增值，那就是核心城市的核心地段。三四线以下城市和县城亏钱卖房，未来会是一个常态。

这个世界上，做任何事情，都不存在最好的方案，只有适合自己的最优解。

买房这件事，尽量踮起脚尖，够一够，是最基本的原则。

另一个铁则，是不能上错车。

1、公寓不能碰。

公寓之所以吸引人，是因为总价低，也不限购，而且很多地段也不错，所以刚进入城市打拼的年轻人就特别容易踩到这个坑，

新公寓税费很便宜，可一旦你要卖，税费会高到让你怀疑人生，3个点契税，5的点增值税，20个点的个税，30-60个点的土增税。

公寓还有很多弊病，比如客厅餐厅卧室连在一起，没有阳台没法晾衣服，采光很差通风也很差、有的地方不通燃气等。

更要命的是，公寓不能落户没有学区。所以千万别浪费首房首贷的机会去买公寓。

2、商铺不能碰。

时代变了，"一铺养三代"早就成为了历史。

尽管实体店不会消失，但大多数人对选址一无所知，基本上选一个亏一个。就算你眼光好买个旺铺，到时候也卖不出去，因为税费太高，商铺和住宅税费完全不同。

有些商家直接给你来个售后返租。这又是一个大坑，所谓租金，不过先提高房价再慢慢返你，羊毛出在羊身上。出了事你才知道，原来买房子和租房子是两个公司，找人都没得找。

3、小县城的房子不能碰。

小县城的房子，最好别碰。闲置的，尽快处理。

如果是刚需，尽量用父母的名字，千万别加上孩子的名字，浪费了首房首贷的机会。

城市化是不可逆的大趋势。人口一定是往大城市流动的。我国的城市化才进行了60%，还有几十年的时间，如果你买了小县城房子，将来想卖的时候，谁会来接盘？年轻人都在往教育更好，医疗更好，收入更好的大城市聚集，留守的都是老年人，接盘侠只会越来越少。

4、旅游地产不能碰。

旅游地产的核心在于新鲜感。觉得好的，是因为新鲜感，旅游地产的目标，就是旅游者。高点接盘还觉得无比稀缺，指望着将来可以高价卖给下一个人，这是不可能的。

想买旅游地产，最好去问问周围的二手房多少钱收的，看看还有多少楼盘正在盖，再看看有多少二手房折价都卖不出去。

5、养老地产不要碰。

养老不是青山绿水。中国人均寿命最长的地方，并不是青山绿水的地方，而是是经济最发达的地区。

最好的养老地产是大城市，是商业和贸易最发达的地方，是医院医疗技术水平最顶级的地方，是生活服务最便利的地方，是离子女最近最方便的地方，绝对不是几百公里外一个熟人都没有连最近的医院都得坐半个小时公交的地方。

北上广深空气这么差，为什么人均寿命是全国最高的？为什么不是几乎没有任何污染，天空瓦蓝瓦蓝的西藏寿命最高？

6、环大城市不能碰。

绝大多数情况下，环大城市都不要碰，城市发展是有速度限制的，通勤距离也是有极限值的，超过极限距离几乎就没有价值了。环大城市最大的可能是把你套住。当年北京限购之后，周边城市跟着限购，燕郊房价暴跌一半，政策风险几乎不可控。

就算是纯居住，也不是一个最好的选择，来回四五个小时，不是一般人能受不了的，而且还会影响你在大城市的购房资格，得不偿失。

7、远郊新盘不能碰。

很多人特别喜欢买远郊，是因为大城市的小房子呆久了，想过过别墅瘾。

可买房要看实利的，买房是买地段，不是买钢筋水泥，不是买喷泉，不是买大理石的。这些是最不值钱的。房子的价值，90%在房子外。

打工赚钱不容易，一定要那一点辛苦钱花在最值得的地方，一定要花在最保值的地段上。

8、海外购房不能碰。

海外购房，资产没过亿，完全就没必要考虑。房价反映的是对未来经济的预期，选房子就是选基本面，你看好这个国家的基本面，你才会在这里买。

而中国，就是最好的国家。你去对比任何一个国家，有这么大经济体量的，没有这么快的发展速度，你看欧洲，很多是零增长甚至负增长。而那些发展速度快的国家，又没有这么好的稳定性，你看看那些东南亚，各种不可控的状况，没有了稳定，资产就毫无价值。

而且房子对于中国人来说，永远最看重的东西。这个是由中国的文化基因决定的。有这个共识的，全世界只有中国。

9、农村的小产权不能碰。

小产权，在市场上交易本身是不合法，不受法律保护。小产权只能在本村内部流通，不能卖给本村以外的人。如果你想买小产权，后期这个房子拆迁或者业主想把这个房子要回去，他是可以随时收回的。拆迁不给你任何赔偿，你也没什么办法。

买小产权的房子，最大的风险就是，你的房子并不是你的。你要真需要住，特别喜欢，就签一个长期租赁协议就好。千万不要去买。

不上错车，就已经超过绝大多数人。