2019-02-01

【审判规则】 

我国的善意取得制度是为保护合法交易，故只有当无处分权人将登记在其名下的房屋通过合法的交易转让给善意的第三人时，第三人才能依据善意取得制度取得房屋所有权。无处分权人在进行房屋产权登记时通过不实申报将物业管理用房当做商品房登记在其名下，但该登记已经被法院依法撤销，此时物业管理用房仍然属于未办理产权登记的房屋，依据法律规定属于禁止买卖的房屋。在此情况下，无处分权人将上述房屋出售给第三人的，第三人不能根据善意取得制度取得房屋所有权。　

【争议焦点】

无权处分人将未办理产权登记的房屋出卖予不知情的第三人，第三人能否依善意取得原则成为房屋所有权人。

【审判规则评析】

房屋的善意取得，是指无处分权人将登记在其名下的房屋转让给第三人，第三人在房屋交易时存在善意即可取得房屋的所有权。就物权取得方式而言，善意取得属于原始取得，即依据法律的规定取得，并非依据房屋真实原所有者的意愿取得，故只有符合我国法律关于善意取得制度的规定，第三人才能够依据善意取得制度取得房屋所有权。适用善意取得的具体条件为：无处分权人并非房屋的真正权利人，只是被不实登记为房屋所有人，这是善意取得发生的前提条件；对房屋的处分必须是无权处分；无处分权人与第三人之间必须存在真实合法的交易行为，且第三人已经支付合理的对价，这是善意取得制度保护交易安全的目的所在；第三人受让房屋时必须善意，且转让的房屋已经办理了登记过户手续。

本案中，金钩桥街11、13、15、17号房屋已经被另案法院确定为物业管理用房。因物业管理用房依法属于全体业主所有，故科翔公司并非上述房屋的真实所有权人。另外，金钩桥街11、13、15、17号房屋在规划时早已被确定为物业管理用房，故科翔公司在申请初始登记时擅自更改上述房屋早已被确定的用途，并将其当做商品房予以申请登记的行为，属于不实申报，违反了我国关于初始登记申请应严格遵循建设工程规划在先确定的房屋用途的规定，法院有权对无锡市房管局因不实申报而作出的房屋初始登记予以撤销。初始登记被撤消后，上述房屋即属于未作任何登记的房屋，当然更不可能是被登记在科翔公司的名下，故科翔公司并非被不实登记为房屋所有人，此情形不符合善意取得制度的前提条件。再者，根据我国有关法律、法规的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，而科翔公司与郭X影签订的商品房买卖合同违反了这一禁止性规定，故科翔公司与郭X影签订的商品房买卖合同显然无效，双方就金钩桥街11、13、15、17号房屋的转让已无合法的交易基础，故尽管郭X影已经支付合理的对价，也同样不符合善意取得制度的另外一个条件。综上，因金钩桥街11、13、15、17号房屋并未真正登记在科翔公司名下，且科翔公司与郭X影之间关于上述房屋的转让行为无效，故郭X影并不符合善意取得制度的全部法律条件，不能依据善意取得制度而原始取得金钩桥街11、13、15、17号房屋的所有权。上述房屋的所有权应当归金乐华庭小区全体业主所有。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第五十八条 下列民事行为无效：

1.无民事行为能力人实施的；

（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

1.一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

（五）违反法律或者社会公共利益的；

（六）以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

【法律修订】

《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第一百五十三条修改为第一百七十条，内容修改为：

第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。