2018-06-30 房地产周期
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书籍主旨关键词：人口迁移、人口发展、泡沫风险、保汇率保房价、地产调控、土地出让金和税收、土地财政、大都市圈化、人地分离、房产税
事实：
1.每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关
2.2016年我们测算房地产链上带动的相关投资占全社会固定投资的50%左右
3.反观美国1987股灾、中国2015股灾，对经济影响则相对要小的多
4.长期以来，中国城市规划政策的指导思想是 “控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”
5.北上深轨道交通密度远低于纽约都市区、东京圈、首尔圈
6.地方政府是房价上涨最大收益者
7.土地财政是地方政府财政的中心
8.20-50岁职业人群(20-35岁首次置业，35-50岁改善型置业)
9.中国城市轨道交通中轻轨、单轨、市域快轨、现代有轨电车、磁浮交通、APM等发展非常不足
10.目前房地产开发资金来源中，大致有约55%左右的资金是依赖于银行体系的
11.信托、债券融资、股权出售、资产证券化等方式，都成为了房企的融资手段
12.房地产市值超250万亿元，远大于股市和债市
13.经济增速换挡，进入新常态。新常态不仅意味着经济增速发生变化，经济发展方式、结构、体制等也在不断变化
14.现行的土地产权制度使地方可以低成本的征收土地和变更土地用途
15.地方政府通过设立地方融资平台以土地等为抵押向银行和社会举债
观点：
1.房地产短周期是指由于利率、抵押贷首付比、税收等短期变量引发的波动
2.房价上涨有没有泡沫，首先要区分基于基本面支撑的正常上涨和基于货币现象投机性需求的非正常上涨
3.在改革转型面临阻力的时候，中国公共政策可能倾向于放松货币信贷刺激房地产来稳定短期经济，以国内经济金融稳定为首要目标，这将增加房地产泡沫、汇率贬值压力、产业空心化风险以及经济金融杠杆
4.每次限制土地供给均为下一次报复性上涨埋下伏笔
5.从第六次人口普查的县域数据来看，长三角、珠三角、京津翼、山东半岛、两湖、北部湾、成渝地区、哈大线等地是城镇人口密集地区
6.房地产周期拐点和人口拐点一起成为引发德日韩台等经济体增速换挡的重要驱动力
7.住房市场收政策影响较大，政府经常通过对金融政策、土地政策、税收政策、住房保障政策等的调整来影响住房市场
8.中国人口迁移长期以省内迁移为主，省内迁移比重长期占2/3强
9.在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长
10.经济--人口分布的内在平衡动力将驱动北京、上海未来人口显著增长
11.货币政策直接影响购买力，财税政策直接影响市场供应，土地政策对不同城市效果不同，限购等行政措施短期影响直接但不解决根本问题
12.地价房价成本过高，削弱实体经济竞争力，导致大量产业往境外转移，诱发产业空心化风险
13.大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应
14.人口流动主要是由市场机制决定的，土地供给由政府决定
重要观点：
1.房地产越来越货币金融化
2.我们预计未来北京、上海都市圈人口将超过3000万
3.由于房地产是典型的高杠杆部门，因此房市对流动性和利率极其敏感
4.往往政府、银行、开发商结成紧密的铁三角
5.我国住宅投资已告别高增长时代，房地产政策应适应 “总量放缓、结构分化” 新发展阶段特征
6.影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构、人口迁移等长期变量。也包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量。还包括土地政策等中期变量
7.一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的
8.对未来房价走势的判断可以转化为对未来城镇化、居民收入、货币松紧和利率高低的判断
9.商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池
10.中国房地产发展正进入新阶段：从高速增长到平稳或下降状态
11.实体经济回报率是支撑汇率和房价的根基
12.政府和央行能干预的对象都是汇率，房价的变动则是应对汇率变动的结果
13.每次房地产调控都带来股市的下降；债市也处于低迷
14.房价上涨的绝大部分可由土地价格的上涨来解释
15.高增长需要高投资，高投资需要高融资，高融资需要土地财政
16.所谓面粉贵过面包现象。但是价格是由供需关系决定，而不是 “楼板价➕建安” 等核算出来的成本，但地王的出现，改变了居民对房价的预期
17.目前房产税推出的六大条件尚不具备，房产税的出台，只能在短期内使部分资金成本较高，压力较大的投机性投资需求出局，如果不能逆转供求关系，则税负可以通过租金和房价方式转嫁，导致房租和房价被推高
理论：
1.不可能三角理论：资本自由流动、汇率稳定、和货币政策有效性三者不可能同时兼顾
2.收入差距效应：高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚
3.购买力平价理论：一国某地区的房价应该与另一国相似地区按照汇率换算后房价差别不大
