【徐远 房产投资规划课（11）】：租售同权与农地入市
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以下内容来自徐远的分享。
本节思维框架
前言
租售同权：更多的僧来抢粥
租售同权
推高租金
农地入市：基础设施投资谁来投？
什么是农地入市
土地财政的作用
只租不买
- 总结
前言
今天我继续给你讲解重要的房地产政策，今天讲两个政策，一个是租售同权，另一个是农村集体建设用地入市。
今天要分析两个政策，分析过程比较长，我先预先一下主要结论，简单说，这两个政策对于增加房屋的供给，实际作用都很有限，对于调控房价的效果也很有限。
为什么这么讲？我们一个一个政策来看。
租售同权：更多的僧来抢粥
01 首先来看看“租售同权”
关于租售同权的问题，市场上讨论很多，主要的情况是这样的。
在中央提出“房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的”的这个大政策背景下，从2017年7月开始，在广州、深圳、南京、佛山等12个城市开始试点，试点“租售同权”的这个政策，就是租房子和买房子享受同等的权利。
这个政策出台以后，很多人觉得不用买房了，租就可以了。这个房价就会下降了。那么，实际情况真的是这样吗？
为了回答这个问题，我们不妨仔细看一下率先租售同权的广州的政策是什么样的。
广州的政策要求，同时满足下列几个条件的租房产，他的子女，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育学习（包含民办学校）就读。这四个条件是这样的：
- 具有本市户籍或父母拥有人才绿卡；
- 按照积分入学标准，达到积分入学条件；
- 监护人在本市无自有产权住房；
- 监护人租赁房屋要是唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案。
注意，这四点都是必要条件，是同时满足的。你仔细看的话，这个要求其实还是很高的，不仅要有户籍或者人才绿卡，而且还要达到积分入学条件。
一般来说，自有住房的积分比租房要高很多，积分高的才能进好学校，租房的积分低，就只能排在队伍末尾，进入差一点的学校了。
我们再来仔细看看“房屋租赁合同经登记备案”这句话，这意味着房东仍然拥有房屋对应的学校掌控权。为什么这么讲呢？因为房屋租赁合同如果要去备案，是必须要房东同意的。
这个时候，房东出租房屋额的收入，可能要交税，因此可能会要更高的价格；而且我们不能排除因为让渡入学的权利，会进一步萦要一个更高的租金，这样一来，其实房屋的学位权，实际上还是在房东的手里。
其实，在入学名额非常紧张的大背景下，租售同权只能使用粥少僧多的局面更加紧张。在不增加学校资源的情况下，让更多的人来抢更不少的入学名额，只能使得局面更加混乱，不会从根本上解决问题。
如果这个政策损害学区房购买者的既得利益，政策的阻力就会非常大。目前看，大多数试点城市还是积分制，户籍和自有产权住房，还是积分中的大头。因此，积分的顺序不会。
02 进一步，倘若租房真的能够帮助租房户入学，而且是进入好的学校，更多的租房需求一定会推高租金
租金涨了，房价一定也会有上涨的压力。背后的原理，是加入了租房者的需求以后，对学区房的需求其实是增加了。需求增加，供给不变，最后价格只能是上涨了。
最后概括一下，房屋和其他商品一样，价格取决于供求关系。租售同权的政策，本身并没有增加房屋的供给，也没有增加房屋对应的学位资源的供给，但是增加了人们争抢学位资源的方式。实际上是增加了需求。因此不但不能够降低房价，还会推高房价。
农地入市：基础设施投资谁来投？
说完了租售同权，我们再来看一下农地入市。
01 什么是农地入市
简单说，就是农村集体建设用地，不用转化为“城市国有土地”，不用交昂贵的征地费用，就可以进入城市土地市场，提供住房。
只不过，目前的规定是农村的住房只能租赁，不能买卖。
这个政策出台以后，引起了非常广泛的关注，很多人觉得争论了多年的“征地制度”，终于被撕开了一道口子。
农村集体建设用地可以建房，相当于是绕开了“土地财政”，大幅降低了房屋的成本。这样一来，房子的成本会降低，供应会增加，房价当然就会下降了。
这里我敲一下黑板，强调一下，这个土地财政，很多年来被广泛认为是推高住房价格的罪魁祸首。
正因为如此，绕开土地财政，才让很多人非常兴奋，认为是根本性的制度变革。所以说，对这个政策的预期是很高的。
那么实际情况是怎么样的呢，有没有降低房价的证据呢？
截止目前，也就是2018年底，这个政策出台才一年多，还没有真正落地，所以还很难找到实际效果的证据。
北京、上海倒是早就开始试点了，从2011年就开始了，但是政策落地也比较慢，实际落地的项目也不多，也很难拿来做房价不会下降的证据。
而且，北京、上海是两个超级大都市，这两个城市本身很特殊，这里的房价不下降，不意味着其他城市也没有效果。
所以，目前阶段，还没办法数据说话。我们只能做一回侦探，展开逻辑推理。我们的推理分为三步走，问三个自问自答的问题。
第一个问题：农地直接入市，与以前的间接入市，它们的区别是什么？
这个问题简单，所谓直接入市，就是不经验丰富征地，不交土地出让金，因此不转化为国有土地，而是由农村集体建造住房出租，解决住房问题。
这个政策的依据，是2017年8月，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将13个核心城市纳入试点，试点的内容是农村集体土地入市，入市的方式是建设租赁住房。
第二个问题：在没有土地出让金的情况下，这个房屋的配套设施，比如道路、地铁、水电设施，通讯设施等，怎么解决？
现在看起来没有明显的办法，可能只能由其他财政资源来补贴，这样就会对现有的财政形成压力。现在财政本来就紧张，看起来不是个长久办法。
另一个办法就是不解决。因为很多集体用地现在已经在城里比较核心的区域，附近的基础设施已经很好，就近使用就好。
这样一来，已有基础设施的压力会增加，比如道路拥堵，停车位不够，通讯的信道不够。不够也没有办法，只有先将就着。
这个讨论说明一个问题，就是这个土地出让金是有用途的，很大一部分是基础设施的建设资金。
没有这个资金，看起来房子便宜了，可是基础设施也没有，最后房子还是不好住。不仅自己的房子不好住，附近的房子也不好住。因为基础设施是大家分离的。总量不够，就只好大家将就。
说白了，这对出钱购买商品房的人，其实也不太公平。
第三个问题，这些出租的住房，附带学位资源吗？
这个目前还在模索中，并没有明确，但是看起来很难有。学校不是随便建的，是要审批、规划的。
一个建房子出租的村集体单位，估计很难完成审批。即使完成审批，拿到修建学校的许可，还有个资金投入的问题，拗口募教师，特别是好的老师，是要很多钱的。既然没有土地出让金，这个钱从哪里来，就是个很大的问题。
所以，农村集体用地上的租赁房，可以解决居住的问题，但是很难解决上学的问题。如果房价高是因为上学的问题，是因为学位资源的紧张，那么集体建设用地就没法解决这个问题。从这个角度看，指望租赁房屋降低房价，估计还是很难的。
刚才讨论的要点，还是在土地出让金上面。土地出让金看似推高了房价，其实也是一种基础设施融资的方式，没有这些基础设施，城市建设的资金就很难筹集，城市就很难发展。
目前情况下，城市建设空间还很大，基础设施融资依然是个大难题。从这个角度看，土地财政要退出历史舞台，就必须先找到替代的融资方式。
02 其实，土地财政的这一作用，在农地入市试点这个政策的设计中是有考虑的
刚才我们说过，这个政策的出台，依据是2017年8月国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，这个方案将13个核心城市纳入试点，这13个城市分别为北京、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、成都、广州、佛山、重庆。
为什么选择这些特大城市和大城市来试点呢？因为这些城市有一个共同特点，就是当地的财政状况都很好，所以才能进行农地入市的试点，看看能不能找到出路。
地方财政不好的地方，本来财政就吃紧，还要因为这个试点而放弃土地财政的收入，地方财政的日子就更难过，是很难进行这个试点的。
03 最后，我们来回答一个非常实际的问题
大家可能也很关心：这个农村集体土地上的租赁住房，可不可以买呢？目前的政策，是不允许买，只能租，而且明令禁止“以租代售”。
所以，直接买是买不到的，但是如果只是住，不需要考虑学位资源，你可以租，而且可以长租，一租十年，到期还可以续租，这样一家人的居住问题就解决了，也相当于买了个房子。
总结
总结一下，今天分析了两个政策，一个是租售同权，一个是农地入市，主要的结论概括如下：
第一、租售同权没有增加学校资源，而是增加了争抢学校资源的人数，本来就是“粥少僧多”，让更多的僧来抢给定的粥，最后只能是推高房价。
第二、农地入市，实质是减少了土地出让金，不利于城市基础设施的建设。在不增加学校、道路等公共资源的情况下，只能使用现有资源更加稀缺，对降低房价作用有限。
第三、土地财政对于城市建设有积极作用，是基础设施建设的融资方式。在找到合适的替代方式之前，土地财政很难退出历史舞台。
