恒大600亿背后的战略图谋
以“规模战雄霸天下”的恒大，在增效降负债的转型路上再下一城。
日前，中国恒大公告称，引入第三轮战略投资600亿元。这已经是2017年至今，恒大进行的第三轮融资。1月和6月，恒大先后引进305亿和395亿战略投资，加上此次的600亿，三轮融资规模合计1300亿，这也是国内房企史上最大规模的股权融资。本轮融资完成后，恒大地产总估值达4252.3亿元。
三轮融资大功告成，以恒大2017年中报数据计，这家房企巨无霸的净负债率将大降四成。
自此，恒大战略投军团的朋友圈里有中信、中融、正威、苏宁、山东高速、华建、广田投资等央企、国企及地产上下游产业领域的投资者、隐形冠军，其中有四家世界500强企业。
与此同时，根据第三轮增资协议，恒大地产承诺，2018年、2019年及2020年之三个财政年度净利润（扣除非经常性损益）将分别不得少于人民币500亿元、550亿元及600亿元。三年合计盈利总额1650亿，远超去年公布的2017-2019三年总利润888亿的承诺。虽然时间上相差一年，但业绩承诺近乎翻倍的。真是此一时也，彼一时也，许家印正“春风得意马蹄疾”。
找钱降负债冲利润，许家印的“恒大梦”有着怎样的战略意图和商业逻辑？
打造恒大生态圈，循的是房地产+内容的路子
有资本市场人士认为，恒大通过三轮战略投资，一方面增厚了资本，另一方面通过合纵连横建立起颇有想象空间的恒大生态圈。
通过合纵连通地产上下游领域，构建行业内互为依托的生态系统，是当前房企跨界转型的标配。以恒大此前引入战略投资方广田投资为例，其母公司在建筑装饰设计施工、智能家居机器人研发生产等方面均处于行业领先，同时又在地产下游领域，两大龙头联手，可产生诸多协同效应，激发出新的产品形态与新的服务内容。
而对于带着200亿硬通货敲开恒大“金拱门”的苏宁，坊间已经有太多的解读，包括发生在两个男人之间的暧昧的交酒杯。比较顺其自然的联想是：未来恒大各大社区，有可能广布苏宁当前着力打造的互联网线下门店。当然，笔者以为这一想象还不够开放和大格局。未来能够呈现出来的新变化或许没有那么顺畅，但更惊喜。参照的案例是：融创160亿搭乐视，不在土地，在大文化、大娱乐，顺带拉上万达。
通过连横打破不同行业间的资源壁垒，与其他行业的龙头形成共同体。比如前后投入230亿的投资方山东高速，该公司为路桥行业的领军企业，同时在全国各地特别在山东储备了众多的土地资源。至于恒大是否更看重其土地资源储备，不敢妄断。但强强联手产生更多的化学反应，倒是恒大或山东高速等企业翘楚的必然选项之一。
在给传统房地产赋能，殊途同归式发力运营服务为延伸的“内容模块”的这轮跨界转型中，恒大不是先知先觉者，也不够激进、有个性，但可能是最具大智慧的开发商之一。以战略投资方式打通各领域资源、并助力其在地产、金融、健康、文化旅游做大做强，为业界开启了另一种创新的双赢模式。对于房地产行业来说，“闭门造房”已经过时，基于开放与融合之上的合作共赢才是未来发展的大势所趋。
轻装上阵冲刺效益，勇夺“利润大王”
构建生态圈乃长远布局，引进战略投资的直接红利乃加速去杠杆。三轮引战下来，恒大净负债率明显降低。花旗银行预计恒大可能提前超额实现公司提出的未来三年降负债目标。而此前该公司宣布是在2020年把资产负债率降低到55%左右（62%为行业健康水平）。对标在港上市的另两家房企：融创2017年上半年其净负债率高达260%，富力高达193%。
年初，恒大宣布降负债、去杠杆、增效益，换档低负债、低杠杆、低成本、高周转“三低一高”发展模式。接着，通过一系列的赎回永续债、引入战略投资等资本运作的腾挪，负债快速回落，为效益快速提升打下了基础。
降低负债、轻装上阵对提升盈利的效果显而易见。中报数据显示，恒大毛利率同比从28.3%上升到35.8%，规模相似的碧桂园同期毛利只提升1个百分点。花旗银行董事总经理蔡金强说，未来恒大将持续实现30%以上毛利和15%以上净利。这或许成为恒大对赌未来三年利润承诺的基础。
德意志银行一分析师同样认为，“考虑到恒大拥有2.76亿平米土地储备，为所有开发商中最多；2017年超过5000亿、2018年超过6500亿的强劲销售，加上恒大在2017年上半年就完成了前一轮战投承诺的2017年全年利润，确信恒大一定能够完成未来三年1650亿的利润承诺”。
资料显示，截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿，今年全年销售突破5000亿，按最新财报14.5%的核心净利润率计算，这将释放出近1003亿的净利。如果明年的销售如德银所预测，达到6500亿，也将释放进942亿的净利，1650的利润承诺两年即可锁定。
而充裕的土地储备正转化为未来增长动力。年报显示，公司土地储备达2.29亿平方米，其中一二线城市占比达74.7%，平均楼面地价仅为1570元/平方米。世邦魏理仕测算这些土地估值已上升到7005亿元。
在过去的房地产行业经营模式下，房企普遍负债率较高，采用的是重资产、快速回笼资金的运作模式。这种发展模式，随着存量时代的到来，已不能完全适应行业的发展趋势。今年早些时候，万达与融创、富力的重磅交易，就是房企轻资产化的一个标志性事件。
恒大所选择的转型路径与万达有同有不同——同样以降杠杆为目的，但不同于万达直接将持有的物业出售来实现对现金流的补充，恒大在通过引进战略投资以降低负债率的同时，还特别选择了与非地产企业巨头的合作。
打破传统银企关系平衡，不再为银行打工
银行与房企的关系，在2017年的上半年显得有点复杂。
从银行的态度来看，一切似乎已经降至了冰点，有关银行严控涉房贷款的表态反复被强调；然而，已经披露出来的半年报数据却似乎呈现出了略有不同的版本——涉房贷款的总量仍在增加。不过，更多的房产公司开始用开发贷+并购贷款组合的方式融资。
“三个盖子七个锅，还有四个靠借债。”地产行业的杠杆因此而来，此前金融机构可以为地产商提供几乎涵盖房地产开发每个环节的融资，但随着房地产调控政策密集出台，已经能够感受出房企融资环境明显收窄。
记者调查发现，在实际操作中，由于各地一般规定土地招拍挂不许融资，房地产公司一般采用收购项目公司方式获得土地，采用开发贷+并购贷款组合的方式融资。这几乎已经成为近年来通用的拿地模式。
但恒大的战略投资模式给业界带来的影响则是：传统的“开发贷+按揭贷”模式或将不再持重，房企一旦不差钱，调控所惯用的金融手段将面临失效之虞。当然前提是，房企要好要大，要有业绩支撑，要有土地储备，要气势如虹。恒大模式不可复制。与大房企的纵横捭阖相比，中小房企未来仍将日子难过。
未来恒大如何在中央持续推进的租赁新政下调整战略方向，确保三年内利润目标不因政策因素而受到影响，还有待进一步的观察。毕竟，许家印说要为恒大600亿战投兜底，重组未达成将个人回购。希望还能像9年前与港岛大佬对赌那样，一赌成名，恒大帝国始成。
