房地产项目全周期管理-拿地阶段（1）

【前言】

受懂懂老师写《懂懂学历史》、《懂懂学医生》等系列文章启发，我给自己找到了一个战略性长期事业目标。我想结合自己的工作经历，开启边工作边学习的方式，也对过往及未来的地产工作进行系列整理输出。先以项目为维度，全周期去梳理一下每个工作阶段及节点的内容及潜在风险项，后续可能再上升到从公司管理架构与机制，既是对自己过往工作的复盘，也是踏实夯实自己的知识技能。这项工作后续作为每日功课定下来，每天推进一点，慢慢积累，我相信总有一天，我会形成自己的地产知识体系，当我积累的越多，我自然可以站得更高，看得更明白，这些最终都会长在我身上，不随外部环境变化而变化。也请各位读者督促，共同成长！

【正文】

今天从项目拿地阶段学起，先看看常规招拍挂项目的挂牌文件一般有哪些内容吧。

1、出让公告

（1）拍卖时间

（2）拍卖方式：一般网上竞价拍卖

（3）出让地块的基本情况及规划指标要求：

①地块名称；

②土地座落（四至，即东南西北的边界）；

③土地面积；

④土地用途（如：居住、商服、办公等）；

⑤建筑面积（其中，地上建筑面积=土地面积*容积率）；

⑥容积率（容积率=地上总建筑面积/净用地面积；一般为一个区间范围的数字，会有最高和最低值。通过容积率可以大致判断做什么业态的产品，如多层、小高层、高层、超高层，一般数字越小代表房屋越矮，数字越大房屋越高越密集，高低配可将容积率平均值。）

⑦建筑密度（指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度可影响建筑高度。一般会规定最高值。）

⑧绿地率（指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率不是绿化率，普遍来说绿化率大于绿地率。一般会要求不低于30%。）

⑨出让年限（和土地用途有关，《出让条例》规定了出让最高年限如下：

（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；）

⑩建设期限（相当于规定了项目开工到竣工的年度，一般土地出让合同将约定最晚开工时间、竣工时间，如果超出规定，需要及时报备政府相关部门。有的地块规定建设期限3年。）

⑾起始价

⑿保证金

（4）申请人资格条件：

竞买人资格为中华人民共和国境内的自然人、具有独立法人资格的法人及其他组织【报名开始日前仍欠交土地出让金及法律法规另有规定的除外】。

一般会要求区外的竞买人在竞得地块后须在区内按本条要求注册设立一家具有法人资格的新公司独立从事受让地块的开发建设。

申请人可以单独申请，也可以联合申请。单独申请竞买的，如竞买人竞得土地后需设立新公司，在申请报名时应当按要求如实填报新公司的出资构成，且竞得人在新注册公司中的出资比例必须在51%（含）以上；联合申请竞买的，报名时竞买申请人应当按要求如实填报联合竞买各方的信息和各方的出资比例，成交后，新设立公司中的出资构成必须与申请竞买时填报内容相一致。

（5）申请人数字证书办理

（6）出让资料获取：比如，浙江省国有建设用地使用权网上交易系统（http://www.zjgtjy.cn/）

（7）报名时间、竞买保证金交纳和竞价原则

（8）其他需要公告的事项：土地出让价款的支付（约定支付时限要求）。资格后审方式，即先竞买，后审查资格。等等事项。

2、出让须知

3、界址图

4、挂牌规划条件

（1）地块概况：用地范围（四至）、用地面积

（2）土地使用性质

（3）土地使用强度：容积率、建筑密度、地下空间开发利用（一般会明确地下建筑面积，仅作为地下停车、人防、机房（设备房）等配套使用，该部分面积不计入容积率）

（4）建筑设计要求

①建筑高度；

②地上建筑退让及地下建筑范围

③交通出入口方位

④城市设计：如建筑风格、造型、体量、色彩等与周边环境相协调，屋顶形式。

⑤竖向设计

（5）配建要求

①物业管理用房

②体育设施配套要求

③绿化

④市政设施

（6）基本要求

（7）其他要求

（8）附图

5、成交确认书

6、出让合同

7、其他出让文件：

买申请书、竞买声明书、法人代表身份证明书、授权委托书、退款指示函、拟成立新公司、联合竞买协议、竞得入选人通知书、项目开竣工监管履约协议、公共租赁住房建设移交监管协议书、交地确认书、竞买资格确认书

8、航拍图