回看张五常十年前对楼房价格的分析！
今天，我试图总结张五常如何回答如下问题：1、房价可以预测吗；2、日本楼市崩盘是郁金香泡沫吗？3、郁金香泡沫的危害有多大？4、中国房价会重蹈日本的覆辙吗？
注：本文主要参考张五常的《经济解释》2014修订版，第三卷第一章：市价的性质。
一、房价可以预测吗？
他的回答是，不能。
1.1、房价的本质
楼房价格就是所谓的市价，就其本质来说是一个委托价，而市价就是在市场交易时的相对价格。
我们先看苹果的例子，比如，一个苹果卖2.5元，2.5元是价,1个是"量",到底是什么量,苹果有大小、含糖等质，这时张五常称这个量为委托量（大小和甜度委托“个”这个量度进行计价）。
影响苹果的市价的因素相对来说很少，就是运费、当时的供应量，其他替代物品的市价等。换句话说，苹果的交易费用相对来说很小。
房子更不用说，土地、年限、地段等全部委托一个平方来计价，况且房子作为一项资产，会包含很多交易费用(比如产权界定费用、度量费用、讯息费用、法律及合约费用，等等)，这个价是高了还是低了，没有人能预测。
1.2、造价和造势对房价的影响
先说我理解的，最容易造价的物品，如：房地产、艺术品，再有就是股票和比特币(已经炒到超过6万美元/一枚,这里的“炒”就是造价)。
容易造价的物品有这样的特点：耐用，可以再次出售。上面列举的物品，都符合这两个特点，所以容易造价。
我不列举开发商的造价手段，这里我想说的是为什么他们能造价的原因。
我们都有这样的两个观念：1、价高质量好；2、价高需求高。注：价高质量好，一般来说是对的，但不一定对。
这两个因素都能被造价和造势利用，但第2个因素价高需求高，占有更大的比率，这是张五常的观点。
1.3、造价和造势的目的是增加需求
对于“增加需求量”和“增加需求”，大家要区分，这是两个不同概念。
“增加需求量”是指通过降低价格来增加需求量，而“增加需求”是指通过不调整价格的其他手段，让需求量增加了。
换句话说，“增加需求量”就是平时商家的降价促销，利用的是需求定律，而“增加需求”是品牌的营销，让更多的人了解这个品牌，需求量就增加了，而不是通过价格手段。
1.4、房价突破租售比的约束
分析房价的一个因素是要看租售比，如果单从目前房价的租售比来说，已经不适合买房了(在8月份，我写过一篇文章《当下中国还适合买房！》中有提到)。
租售比的分析，其实就是通过资产折算现价，来计算房价过高还是过低了，而折现就是通过当前的利息，把未来房子所租的金额折算成现在的市价(这属于费雪和弗里德曼的利息理论的范畴)。但有需求买房的人，是不管现有租值折现，而是看预期租值的折现，甚至他们都不管租值，只管房价预期会升值。换句话说，折现约束不了房价被造价所影响的需求。
二、日本楼市崩盘是郁金香泡沫吗？
不是。
郁金香泡沫的主要原因是，昔日荷兰的市民，不知道这些稀有的郁金香品种的培育，其实没有这么困难。
而日本楼市崩盘的起因是，当年日本禁止农产品进口，1975年，在东京，西红柿零售价5美元/斤。禁止农产品进口，有大幅提升地价的效果。最终促使日本80年代初，由于资金的急需，造成借贷急速膨胀，到1986年开始，楼价急速下降80%以上。
换句话说，日本的楼市泡沫，主要是货币政策带来的借贷膨胀造成的结果。
三、郁金香泡沫的危害有多大？
不大，是局部影响。
好些历史书说，郁金香危机对当时荷兰经济有整理的危害。
而经济学家Warren Scoville在60年代深入调研，得出的结论是，郁金香当年在荷兰价格大涨大跌是事实，但没有出现经济危机。
换句话说，郁金香泡沫不是借贷膨胀导致的，对整体经济的影响只是局部的。
四、中国房价会重蹈日本的覆辙吗？
张五常的回答是，不会，但要担心牛群直觉的泡沫。
中国10年前没有出现日本这样的货币政策带来的借贷膨胀问题，从2017年开始我国也陆续地，在金融上去杠杆化。他说担心的是，牛群直觉的泡沫。
近期很多写手说，有两套房的要小心了，楼价会下跌。这很像在2008年之前，我国房价上升了约4倍多，在打压之前下跌了1/4，又有人开始喊要救楼市了。
回到牛群直觉的泡沫，造成的主要原因是，讯息不足。是指像牛群直觉那样的，盲目地、一窝蜂跟进买进或卖出，就会出现牛群直觉泡沫。这种情况在股市，特别是像比特币这样的资产市场，是常有的事情。房子不会像股市或比特币那样，容易出现牛群直觉泡沫。
这与我前面讲的第一小节的造价和造势有关系，也就是说，造价与造势依然利用讯息不足，促使牛群直觉泡沫的出现，因而增加需求。
因此，对于防止楼市出现牛群直觉泡沫，张五常有三个建议：1、按地区、每三个月公布楼房空置率；2、按地区、每半年公布平均月租；3、按地区、每半年公布楼房新增数。
我们通过事后诸葛亮的视角，回看当年张五常的分析，依然是基本上对，希望大家不要盲信这些写手的预测，我说过，所有对未来的预测都会掉入到未来的泥坑里！因为2010年，有媒体问张五常，楼市是否有泡沫，他的回答是：我不知道。而媒体给出的标题是：张五常说楼市没有泡沫！
