我的商业故事——12.高度篇

题语：

新任职的Y公司给我的几项深刻体会：

1、从全局思考并权衡收支问题；

2、决策者的决策至关重要；

3、商业地产运作需长线投资；

4、返租并不好玩；

5、专业人做专业事。

一、全局思考、权衡收支

并不像我之前所任职的两家公司，新任职的Y公司是一家私营企业，以房地产业务为主，所以商业地产业务只是其中一项，而且是第一次涉足商业地产。

在这里我有了更多权限，但同时也有了更多责任，比如需要从全局角度去考虑商业地产如何运作，收支如何做到平衡，投资回报率是多少等等问题，于是让我有了全局思考的理念。

二、决策者的决策至关重要

该项目采用售后返租的形式，由开发商统一运营管理，每月支付业主租金。关于此事还有一段故事：公司原本计划是与业主签订五年返租的合同，只计划经营五年，但通过对大客户品牌招商后，才发现五年是无法满足这些品牌的招商需求的。

比如一些全国连锁的餐饮品牌，签约的硬性条件就是至少十年，如果没有这些餐饮品牌，会使项目的餐饮品牌定位无法达到预期目标；但如果引进这些餐饮品牌，就需要把返租年限加长。

所以后来的返租政策改为十年。

三、商业地产需长线投资

近几年兴起了投资商业地产项目的热潮，许多房地产老板纷纷涉足此行，但住宅地产和商业地产是截然不同的两种投资，商业地产是长线投资，并不像住宅地产那样建好即卖、卖后回本、短平快的方式。

有些老板是在建造住宅地产的同时，因为政府政策支持的关系，捎带建造商业项目，以为会像住宅地产那样快速回本。结果发现并非如此，于是要么自己组建团队招商，要么找第三方代理，要么就直接闲置在那里，等到许多年以后，才想起开始并重新运作。

所以商业地产需长线投资，一般三四线城市的体量中等的新物业，需三年左右的培养期，老板们，请做好长线投资的准备吧！

四、返租并不好玩

当时的商业流行一种叫做返租的玩法，就是将商铺销售于业主时，与其签订返租协议，返租期内按期支付租金于业主。

售后返租是一种巧妙融资的手段，可快速回笼资金，但返租真的就那么好玩吗？且看对于双方而言的利弊之处：

对于开发商：

1、虽可快速回笼资金，但“借的始终是要还的”，所以接下来的几年，既要花费招商、运营所需的成本支出，又要支付业主租金，双重压力，还要坚持熬过项目运作的培养期。

2、商业项目需要统一运营，就需要涉及销售、定位、规划、招商、工程、运营等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。

对于投资者：

1、虽省去了出租风险和收租的麻烦，以及对于物业各项管理所花费的精力，确保了市场运作初期的业主利益。

2、但是依赖于商场整体经营情况，在委托经营合同期内，一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。

所以，返租真的好玩吗?请三思而后行！

五、专业人做专业事

这句话很多企业老板都在说，但是实际上能做到得真的很少，首先是家族企业，因为对于中国人而言，家人或亲人是值得信赖的，所以在企业中，关键岗位都是家族中人，也是非专业人士。

其次，如果不是家族企业，那老板就要亲力亲为地去做，为什么？不放心呀~

所以我想说的是：请让专业人做专业事！老板们，请关注数据和结果就好！而且如果计划要涉足商业地产，那么越早开始运作越好！

人生就是一场不断自我成长的修行，愿与志同道合之士一同前行！

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