在一二手倒挂的楼市里，你是焦虑呢，淡定呢，还是马上行动呢？

南京楼市这两天火了一把，份量足以登陆地产版“热搜”。

新闻《火爆的南京楼市：几千个百万富翁带上小板凳、存折排队抢房》出现在当下冒头就打的敏感时期，似乎有些不合时宜：

人民网报道说，每平米3.5万，首付必须8成、需提供至少200万元的定活存单或者本票……这样的限制条件，相信会吓退很多购房者，但在南京，即便条件严苛，仍有几千人排队买房，场面火热，犹如巨星的演唱会一般。

不仅买房人行动起来、售楼处的销售员和银行开本票的柜员也都行动起来。在长长的队伍中，“黄牛”们也嗅到了商机，不时有“黄牛”上前招揽生意，声称可以花钱免排队，可以办抵押贷款。15日上午9时，有楼盘项目的验资登记处排队超过3000人，而该楼盘推出的房源仅为365套。

原因当然是简单粗暴的：11月14日，在沉寂了半年之后，南京市网上房地产陆续公布了河西10家楼盘的销售许可证，主管部门规定这10家楼盘统一登记时间为11月15日-11月16日，开盘时间为11月18日和11月19日。于是就发生了文章开头的那一幕。

其实现在根本无需很酸葡萄地说人家是花钱请托儿造势。因持续加码的调控所形成的非常营销关系早已将房托抛诸脑后。现在，房价成了购房者选择和决策的“照妖镜”：由于限价原因，南京这次10个楼盘所批销许的价格依然是一年之前的价格，河西南每平方米35000元，而同地段二手房单价目前已达每平方米4.5万元，新房和二手房倒挂一万元，高达万元的套利空间，让不少购房者相信“买到即赚到”。所以，即使新购房在获得不动产权证后，3年内不得上市交易（限卖），甚至遇到“八成首付、高额验资、异地登记”之南京史上最严厉集中式开盘，仍然吸引人前赴后继。

也根本无需去刻意怀疑那些抢房者是投资客还是刚需族，他们肯定是完成了所有合格的购房资格确认手续，他们有备而来，他们志在必得。我们只需相信一个经济学原理：供需决定价格。

而上月杭州的一条楼市消息则颇有点喜感。新闻称，杭州二手房平均房价已经达到约2.5万元/平，这一数字还是被1个月前撤市变区的郊区临安平均过的。城区新房供不应求，持币的征迁户形成了巨大的购买力。于是就有下面这段房产销售人员的说法：“我们网上购房过程中，有个验证码，比如4减去3等于多少？之前有个购房者在紧张情况下，填成了3，结果没有买到房，我们都是拿到预售证就开始销售，所以不存在惜售和捂盘，完全凭运气、拼网速、拼反应。”这样看来，买房还真是技术活儿，收点智商税也不过分。

以前地王满天飞，听的最多的是“面粉贵过面包”，某地块招标大热，导致最终拍出的价格，超过了该地块附近已建成楼盘的价格。这当然是非理性的追涨，现在已能够证明存在开发商联手做局炒高地价，然后将利益传导变现给周边现楼的情况，个中套路早已从潜规则变成明眼人都看得懂的博傻游戏。而现在，则是另一幕场景：稳赚不赔，以时间换空间，看好中国经济增长大趋势不变，有政府限价政策背书，提前锁定利润，低的几乎可以忽略不计的投资风险。

类似的一幕场景，三个月前在北京也出现过。

8月初，长期紧锁北京高端住宅市场的“8万红线”紧箍咒首次出现松动。当月8日，北京市住建委网站挂出三个商品住宅项目预售许可证，三家楼盘的预售价格均超过8万元/平方米。而在此之前，受“8万红线”影响，北京楼市出现价值不同但价格相近的非理性现实。

比如，北京就曾一度出现二环与五环价格极为接近的罕见现象。在今年取得预售许可的项目中，位于四至五环之间位置的金玉府和泽信公馆两个项目，分别以7.8万元/平方米、7.7万元/平方米的备案均价获得了预售审批，而五环边的绿地海珀云翡备案均价也为7.5万元/平方米，二环中国玺预售价格也不过7.9万元/平方米。

这种“二环与五环，价格上的毫厘之差，与地段位置的天壤之别”，使得评判地产价值的核心要素在调控下已经被轻松颠覆。毕竟，每个项目的地段区位、土地成本，拿地时间、资金压力等因素都不尽相同，仅用一条红线作为标尺来加以限制将失之精准。这种一手价格失灵，可称之为变相的一二手倒挂现象，限价政策调整时间窗口首次打开。

首先，一二手倒挂现象的根本原因是计划与市场的冲突。

回顾十多年来的中国房地产发展史，就是一段不算太长的调控与反调控的历史，行政与市场这对老冤家的博弈从来就没有停止过。一管就死，一放就乱，及至迎来这一轮最严厉的以限价限售为核武器的终极版调控。其实，限价某种意义上是锁定了购房者的盈利空间，在楼市不反转的情况下（政府从来就没说过让房价下跌，只会说稳定房价）。

二手房价过往随一手房上下波动，但当一手房价格失灵时，二手房自然会根据市场供需状况进行独立调整。现在，相对真实的二手房价遇到被行政手段管制的一手房价，看似矛盾的市场中蕴藏有商机。那些带上小板凳、存折排队抢房的几千个百万富翁显然悟到了。

其次，将一二手房价倒挂理解为政府有意为之放水当然不可能成立。最多的可能是，在制定限价政策时，未必会考虑到现在市场上会出现这种情况。这可以理解为，沉疴用猛药，乱市需重典，产生些“副作用”在所难免。预计一二手房倒挂现象可能还会出现，甚至会在未来某一时段集中大量出现，但政府不会坐视不管，一定会出高招将这一漏洞补上。购房者将新政到来之前这段时间理解为可以把握的商机，是合情合理的。关键是观大势，谋大局，大势未变，风险即可控。

再次，关于捕捉商机，同样是有策略可寻的。借用两句耳熟能详的名言：我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。将这里说的不平衡，不充分，对应到楼市调控上就是“分类调控，一城一策”，在时间和空间上踏准节拍就能赚到钱。

最后，重温十九大报告中对房地产的论述：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”真可谓字字珠玑，处处商机。

楼市里，说到底还是大白话管用：关注大城市、大房企、大项目；囤黄金不如囤房子，除非是飞天茅台；刚需不分租与售，面对大热的租购并举新政，要下功夫找到新的赚钱机会。