代理武哥开庭记录 - 草稿

昨日，代理武哥、凯凯与某地产公司的商品房预售合同纠纷案开庭了，开庭比较顺利。

    关于逾期交房，被告提出几条答辩理由：

    第一，未按合同交房，是重污染天气、政府修路以及青岛峰会期间停工，耽误了工期，应予以扣除；

    第二，根据合同附件预定，原告应在去年年底交公共维修基金，如果不按时交，被告可以不将房屋交付原告；

    第三，原告贷款下发的期限较晚，与首付款相差一年左右，保留追究违约责任的权利；

    第四，合同约定违约金过高，应以同地段同类房屋的租金为标准计算损失；

    第五，被告早就向原告下发了收房通知书，但原告未收房。

  答辩理由如下：

    第一，重污染天气不构成不可抗力，被告作为专业的房地产开发单位，应当预见到天气状况对施工可能造成的影响，其在订立和同时，应当已经将天气状况考虑在内，约定的工期已经考虑了天气状况的影响，不应再以天气状况作为延期交房的抗辩理由；政府修路行为也不必然的导致工期的延误，因为被告完全可以绕行其他路段，对其施工并不造成必然的影响；况且，天气状况的异常和政府行为也并不必然导致被告停工，被告应提供政府相关部门下发的停工通知和施工进度等资料。

    第二，公共维修基金并非涉案合同约定的房屋交付条件，并且，原告未能按合同约定交付房屋，并非因原告未交公共维修基金，二是被告未能取得作为交房条件之一的房屋测绘报告；被告也从未通知原告交纳公共住房维修基金。

    第三，根据合同附件的约定，贷款应由被告协助办理，原告作为非专业人士，对贷款进度无从判断；

    第四，根据被告提供的证据，其直至4月23日才取得作为交房条件之一的房屋测绘报告，并不存在原告不予收房的情况。购房合同是原告提交的格式合同，违约金约定合理，参照民间借贷利率，低于法律保护的最高利率24%的标准。

    本次开庭总结：

    一、被告提交的证据应该一项一项予以答辩，即被告提交一组证据，我就开始就该证据进行答辩。而开庭的实各组证据的证明目的，需要书记员翻回到原来的庭审记录中查看记录，非常不方便。

  二、对合同和法条没有进行全面的研究。合同中关于公共维修基金的约定没有认真研究，合同复印件少了一页页也没有发现；作为最基本的法律依据——最高院的商品房买卖买卖纠纷司法解释没有看， 不了解损失确定以同地段同类型房屋租金作为标准的规定。