收房步骤

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收房前注意事项

1. 如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。

2. 必须先验房后收住宅钥匙。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。如果物业坚持先签字，可采取在收房文件上注明“未验房，室内情况尚不清楚”或“楼房状况不明”等字样。

收房流程

1. 开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。

2. 检查相关证书，涉及“三书一证一表”。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》。“一表”是指《建筑竣工验收备案表》。

业主领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑竣工验收备案表》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》（“三书一证一表”中没有提到），并由开发商加以说明。

业主查看《建筑工程质量认定书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

3. 业主对新房做综合验收，这也是最重要的验房环节。业主就验收中存在的问题提出质询和改进意见，进而双方商讨得出解决方案。经双方当面协商达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。如短时间未解决的，双方应当重新商议解决方案与期限日期，再一次达成书面协议。

检验细节

验房的时候具体验什么？

1. 门窗的安装情况关于门窗的检验，主要看门框和窗框的安装是否稳固周正，门框与墙体的连接是否严密，这决定着雨天是否渗水等问题。另外，多开几次开关，看看五金配件是否齐全，安装是否合理。较后，确保门扇没有变形开裂的问题。

2. 墙体的情况检验墙体，主要是看有没有裂缝。每个房间的墙壁上是否有裂纹、剥落，墙体是否平整，尤其是屋内墙壁和阳台的连接处有没有裂缝。然后，看顶棚是否有裂缝，空鼓，霉点等。较后，确保整体面层的平整度，避免出现裂缝、起沙等现象。

3. 渗水防水问题关于渗水的检测，最好是在交房前，大雨过后次日查看，因为大雨后的第2天可以通过墙体是否有水渍，粉刷层，是否起皮来判定外墙、屋顶、墙体是否渗水。防水的检测主要针对厨卫。可以在自己的厨卫里，蓄一些水，24小时后再到对应的下层厨卫，查看顶部是否有渗漏。最后，上下水道的检测，可以通过将水龙头开到较大，试试排水速度、水压以及地漏的通水是否畅通。另外，为防止卫生间、阳台出现积水，倒泛水和渗漏情况，需确保其低于相临地面至少2厘米。

4. 电路的检测电路的检测，主要是检测是否有漏电，弱电箱的线是否都进户了，如果合同中约定有智能模块的话，要看下是否有安装。

发现问题

验房出现问题如何处理？

验房过程中，如果检测出问题，先不要签字交费，应要求先修房。如果你已经签字后，再找开发商处理这些问题。那么他们的办事效率就是龟速了。发现了问题及时记录，特别是相机和手机拍摄的时候一定要先设置好拍摄日期，保存好证据，以减少日后不必要的麻烦。

另外，验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。

4. 开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。一般如与实际测量面积误差在3%之内，按照原价多退少补；误差超过3%的，以双方签订合同的赔偿约定为准。

5. 业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。

6. 与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

7. 办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。

8. 业主签署《入住交接单》，收房完成。

检查项清单

检查入户门的情况

• 检查入户门品牌规格是否与合同约定一致；约定为防盗门的应达到防盗门国家标准;

• 检查门扇表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等严重影响美观的现象;

• 检查门扇安装是否垂直;

• 检查门框是否灌浆饱满，门框封口饰盖是否齐全;铰链有无明显锈蚀;门框安装是否垂直;(若为木门则检查门套的观感及安装质量)

• 检查门开启关闭是否顺畅灵活，有无异响;关闭是否严密;

• 检查锁具、执手安装是否牢固;锁舌使用功能是否正常;

• 检查猫眼、门铃等配件安装是否齐全，外观使用功能是否正常;

• 检查门开启时，执手是否撞墙。是否有“门打架”的现象;

检查强、弱电

• 检查电表是否安装到位，电表规格是否符合要求，记录电表起始度数;

• 检查对讲系统线路是否到位，对讲系统功能是否正常;安装是否垂直;

• 检查照明是否通电，插座是否通电，接线是否正确。

• 检查配电箱盒盖外观是否完整，配件是否齐全，安装是否垂直，高度是否合理，预留空开位数是否齐全;

• 检查室内有无通电;

• 检查弱电箱盒盖外观是否完整，安装是否垂直，配件是否齐全，合同约定的弱电线路是否到户;

• 检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，检查开关、插座的牢固程度。

• 检查强电弱电垂直距离。通常我们所说强电是指插座，弱电是指电视线网线等。家用强弱电线管之间留15 CM到20 CM就可以了，尽量使用穿线管，减少电流磁场干扰。50 CM 标准那个是大功率用电。

• 通过拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。就可以知道电闸及电表其是否能完全控制室内电源。

检查厨卫、阳台排水管

• 检查水表是否安装到位，水表前后接头有无渗漏现象;记录水表读数;

• 测试水压大小是否合理，有无水压偏大或偏小的情况;(要求有适合上水压表的接口)

• 倒水测试所有地漏是否通畅；(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。

• 检查厨房、卫生间、阳台的排水管是否完整，有无破损;

• 检查楼上的排水管检查口封盖是否齐全，有无渗漏;

• 检查给水方面的注意事项，主要是看房间的各个水管的龙头是否有水的供给，是否配套齐全，(包括楼道里的管道井中的水龙头)。

• 检查厨房、卫生间排水立管是否分开设置;

厨房

• 检查门洞尺寸是否符合规范要求;边长和方正对角误差允许在2MM以内。

• 检查燃气管道，燃气表是否到户，安装到位;

• 检查排水管是否按规范要求安装阻火圈;

• 检查通风开口面积是否满足设计规范要求;

• 检查烟道孔、止回阀是否齐全;检查烟道表面有无裂纹;

• 检查天棚质量;

• 检查楼地面质量;

卫生间

• 检查门洞尺寸是否符合规范要求；

• 检查等电位联结端子箱是否符合规范要求；

• 检查排水管是否按规范要求安装阻火圈；

• 检查是否预留排气通道，应设置集中排气道的情况是否按规范设置，开孔、止回阀是否齐全;检查排气道表面有无裂纹；

• 堵住地漏，蓄水，24小时后，到楼下邻居家查看其厨卫顶部是否有渗漏。同时提醒楼上邻居做闭水实验，检测自家厨卫顶面是否渗漏。如果是顶层，还要查看各个房屋的顶面有误雨水渗漏的痕迹。

• 检查天棚质量。

检查墙面是否有空鼓

• 检查墙面是否存在大面积空鼓现象;(如果墙体有空鼓现象，而在后期装修施工时没有发现，就有可能导致刷完涂料后出现裂纹现象，时间久了会掉墙皮，如果是贴瓷砖，那么空鼓的墙体挂不住瓷砖，时间久了就容易掉下来。如果地面有空鼓现象，我们在后期装修时直接铺上地砖，在日后生活中地砖就会因为受力不均而破裂)

• 检查墙面是否有裂痕、是否有外漏的铁丝网、钢筋。

检查墙角是否有阴阳角

• 平整度，一般墙面平整度和阴阳角垂直度不大于5MM对于毛坯房来说就可以正常验收；(如果土建墙面的平整度和阴阳的垂直度偏差过大，那么后期装修的时候就需要增加人工和材料的成本进行找平）

• 检查外墙是否按合同约定和国家相关要求有保温措施；

检查窗户、阳台、卫生间、厨房水渍

• 检查外墙有无水渍(建议下大雨后检查)

天花板

1.检查天花板有无明显裂纹(主控项目)、锈点;

2.检查平整度，平整度误差要求在1CM以内；

3.检查天花板是否有水印。

楼地面

• 检查地面是否存在大面积空鼓现象;有无明显裂纹、起砂现象;

• 检查平整度，水平度,想查看楼地面是否平整，只需要用长尺(或者带有水平的专用靠尺)，靠地面，检查是否平整，一般地面平整度不超过2CM对于毛坯房就可以正常验收。

门窗

• 检查窗台高度，护栏安装是否牢固，完整，无变形，不妨碍窗扇的开闭;

• 外窗框边是否有水渍(建议下大雨后检查);

• 窗框安装是否牢固，与墙体边缘对照，窗面与墙面平行。窗框是否有划痕、磕碰、变形。

• 开启扇数和面积符合国家相关规定。

• 纱窗无下垂，可正常平顺开启，无阻挡，纱窗无破坏，无明显松弛，锁扣灵活。

• 检查新房的门窗玻璃是否有破损。窗框是否有变形。如有发现异常，抓紧找开发商解决，这个是非常需要你们注意的事项，特别是各个房间的门窗都要仔细检查好，避免不必要的破财。

• 门窗启闭、玻璃完整、密封性、五金件、滴水线、密封胶、密封条;检查门窗的轨道是否顺畅。特别是平开窗的亲们，一定要注意能否关严实。否则会有风进入房内，特别是在寒冷的北方，那么在冬天你们就惨了。

• 门窗导轨是否顺畅；

• 门窗缝是否过宽或过窄

几何尺寸

• 检查有无房间不方正，对角误差不大于1CM。

• 检查净高差(每个房间测量4～5个点)极差是否在允许范围,作为楼房的建筑高度规定一般在2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，但是住宅层高不能低于2.8米。

• 检查构件有无明显大小头影响美观的情况。

• 实测室内面积与合同面积的误差，一般合同会有约定；若无约定，面积误差在3％以内（含3％）算正常。

• 对比合同的户型结构尺寸。

空调孔

首先要查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。特别是在检查空调孔时，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的时候雨水就会灌进来，这可是比较麻烦的事，尤其是空调孔开在北面的，灌水非常严重。如果发现这个问题，坚决要求物业把原来的口子堵上，并重新打孔。

配套设备

水电表读数，避免你要为开发商埋单；

检测工具

• 激光测距仪

• 相位检测仪

• 空鼓锤

• 电笔

• 水盆：验管道是否畅通。

• 打火机/报纸：

作用：检测排气管是否畅通；

标准：在排气口点报纸，观察烟是否被排气管排走。

• 手电筒：

作用：检测墙面平整度，在较暗的空间还可以提供照明支持；

标准：平射墙面，若墙面不平整则会在墙上形式阴影。

• 笔、计算器、本记事本：

作用：用于签字、算数、记录数据。

• 粉笔：

作用：若检测出问题，可以用于标注，以便整改。

• 直尺

• 细绳

• 凳子

• 电笔

• 水盆

后记：其实在现在的国内环境，由于开发商过于强势，业主很少能做到先验房后签字。一般都是先签字，后领钥匙验房。我之前总结的这份资料，到最后也没用上多少。不过能做到心中有数还是最好，可以据理力争的时候一定要坚持。最起码还能涨涨经验。