一本书带你读懂房地产六大趋势

第一眼看到这本《房地产大趋势》，我还以为是白岩松与人合著了新书，心里还在犯嘀咕，央视名嘴白岩松怎么开始研究起房地产了？再次仔细看封面，发现本书第二作者的是《中国房地产金额》的专栏作家白学松，而第一作者则是多次成功预测房地产周期趋势的实战派经济学家任泽平，他曾提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，现今已成为房地产业内标准分析框架。这样的“强强联手”合著的最新力作，获得吴晓波、刘润等一众大咖们的联袂推荐，称其“一本书看懂房地产大趋势”。

首先，全球房价走势，存在不同国家房价涨幅差异

经常听别人说，在国外买套带院子的独栋小别墅，只花了100万美元不到，永久产权，这个价格，在上海市中心也就是买个小两居。事实真的如此吗？

不是所有的“国外”房价都很低，且增幅缓慢。纵观国外不同经济体房价，走势差异明显。据权威数据来源，1970年第一季到2022年第一季，23家有代表性的经济体在50余年间房价平均累计上涨32.4倍，其中，南非房价累计涨幅高达115.4倍，年均增长率为9.6%，日本房价累计涨幅3.1倍，年均增长率为2.8%，尽管如此，日本东京的房间依然高的惊人。

影响全球的房价走势的四个因素，即：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。经济增长带来的收入效应，人口总量与结构变动引起的人口效应，货币供应带来的货币幻觉，住房制度影响的供求关系直接影响全球的房价走势。

2020年以来全球房价从快速上涨到回落，涨幅趋于平缓，但全球核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象。英国伦敦、美国纽约、日本东京、中国上海等这些世界级核心城市，房地产不仅可以抗通胀，而且还可以分享经济增长红利，具有极大地投资潜力。

其次，分析中国房地产，有六大趋势需要掌握。

趋势1：大分化时代来临，大都市圈城市群化，大部分城市人口将净流出，房子过剩。

人口向东部沿海地区密集，东北和西部地区人口流失，导致南北方房地产市场分化，当上海当地人还在调侃5万元买不下一平米厕所时，东北的鹤岗和牡丹江已经有5万元一套的房子流入交易市场。从都市圈看，中国34个1000万人以上大都市圈经济总量占全国的78%，北上广深超一线城市的人口流入领跑全国，而东三省城市则呈现大规模人口外流，导致房价持续下跌，跌幅已超过30%。

趋势2：内普涨时代结束，“产业+地段”为主

“地段”随着城市发展形成，好地段的形成可能受两种因素驱动，一方面，历史积淀、物质文化遗产，人文资源聚集的“稀缺属性”造就地段价值，比如：上海市中心的历史文化街区，风格各异的历史建筑，独特的老上海风情，这些地段区域的房价即便是老破小也要均价10万左右。另一方面，城市的规划与发展创造新的优质地段，比如地铁周边的房子。另外，产业聚集创造高购买力人群在板块内就业置业，比如浦东张江板块，聚集了10万家科技企业，9000多家国家级高新技术产业，拉动了当地的住房价格。

趋势3：大部分开发型房企消失、负债率大降，向“轻重并举”转型

随着国家出台一系列供给侧去杠杆政策，推动房地产行业去库存，未来房地产企业将向高质量转型，随着国家要求贷款集中度管理，土地集中发布出让公告和集中组织出让活动、预售资金监管收严，导致大量的房企在房地产行业消失。高杠杆、高周转、高负债的经营模式终结后，房企整体负债率将下降。未来防范房企风险，优化资产负债表将是房地产行业的重中之重。

趋势4：改善时代来临，产品力形成核心竞争力

房子过剩，人人都有房，不代表人人都住上了好房子。住房消费者需求从“有房住”向“住好房”转变，居民对住房品质的要求提高，在能力范围内，将更倾向于外观好、房龄新、户型结构佳的房子。居住舒适度、体验感以及物业管理等方面，已成为越来越多购房者的选择。

趋势5：多层次住房供应体系，低收入靠保障、中等收入有支持、高收入靠市场。

市场化住房供应无法解决所有居民的住房问题。多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度是大势所趋。低收入、中等偏下收入的住房困难家庭，政府提供基本的住房保障，廉租房和经济适用房、保障性租赁住房等。最难过的是所谓的“中产阶级”，比如像我们这些新上海人，收入或住房不符合购买保障性住房，又没享受过本地人的拆迁房政策，掏空自己和双方父母的钱包勉强购买市场化商品房，未来国家要给予这群人政策支持。

趋势6：商品房预售或将逐步取消，现房销售可期。

今年去某沿海城市度假，沿海有几处建了一半或即将封顶的房子，当地人称之为烂尾楼，开发商资金链断裂跑路了，因银行违规放款，导致购房者住不进新房却还要每月还贷、苦不堪言，新闻里也有很多类似的停贷维权案例发生。未来，取消商品房预售制是大势所趋，房地产行业已进入存量时代，如果一切按照经济规律办事，房地产行业软着陆和长期平稳健康发展一定可以实现。