年轻人如何买入第一套房？(上)

文/魏千洛

偶然看到两张很可爱的图片，转发给相熟的小朋友们。

小朋友们一边淡淡滴忧伤，一边疯狂吐槽。

“我也想买房啊，可是哪有首付。”

“我也想买房啊，月供压力太大了，日子还过不过了？！”

“我也想买房啊，两眼一抹黑，究竟怎么买，买哪里的合适？！”

“我有点怂啊，总觉得中介挺吓人的样子。”

......

哈哈哈，被这些可爱的问题逗笑了。

回想起我买第一套房，傻白甜到极致。

让填表填表，让签字签字，让刷卡刷卡。

一路团团转被推着走，竟然也没有被人坑，还顺顺利利拿到房产证，真是侥幸到可以。

然后第二套，更是连看都没看，一切闺蜜都帮代办了，连合同的字都是她帮签的。

我只是看完户型图，往指定账户打了款，然后小闺蜜将合同拍了张照片，发了条微信了事。

轻率得可以。

听到这里，大家可能会撇撇嘴，翻个大大的白眼，这些傻白甜的经历能对我有啥启发和借鉴作用么？

哈哈哈，之前的不能，接下来能。

我最近一直在着手研究我的第三，第四，第五套房。

一路请教多位高人，再回顾以前的经历，总结如下，希望对大家购买第一套房有一些帮助。

年轻人为什么要买房？

首付怎么来？

月供怎么付？

好房子怎么选？

接下来，我们一一揭晓。

买房其实需要一个明确的理由，不然为什么要承受如此大的首付及月供压力来买房，安安心心租套房，想住哪里住哪里多好。

那，年轻人究竟为什么要买房？

简单说，买房是为了保值增值。

如果不将钱变成保值增值的理财产品，钱就会在通货膨胀中消耗殆尽。

先把结论扔在这里，我们慢慢分析。

什么是通货膨胀？

百度百科的定义是这样的。

通货膨胀是一种货币现象，指货币发行量超过流通中实际所需要的货币量而引起的货币贬值现象。通货膨胀与物价上涨是不同的经济范畴，但两者又有一定的联系,通货膨胀最为直接的结果就是物价上涨。

通货膨胀率（Inflation Rate）是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度。

经济学上，通货膨胀率是指一般价格总水平在一定时期（通常是一年）内的上涨率。

这个概念看起来有点复杂，和我们有什么关联呢？

简单理解就是，通货膨胀导致钱越来越不值钱了。

如果通胀率是5%，今年的100块，明年就变成95块了。

揣在兜里的5元钱，好端端就不见了。

如果每年通胀率是5%，今年的100块，10年后就变成了59.87元了。

下面我们来看看，央行公布的近几年的年通货膨胀率：

2014年：7.5％

2015年：12.8%

2016年：8.5%

2017年：7.5%

2018年：目标5-7%

2019年：预计4-6%

看到这里，是不是有点冷汗直流？！

从2014年到2019年，2018按5%算，2019按4%算，我们的100元，只剩62.26元。

而且这些数据只是官方公布的数据，据各路经济学家的保守估计，年通胀率应该在10-12%。

看到这里，大家可能会想，理财产品这么多，也可以让钱保值增值啊。

股市，七赔二平一赚。

巴菲特的年化收益是22%，普通如我们，做到着实困难。

而且即便每年有20%的回报率，按年轻人不多的本金来看，总收益也是平平。

10万块，翻一倍，也才20万。

基金投的是一揽子股票，收益当然弱于股市。

企业债收益4-8%；

国债3-4%；

货币基金收益2-3%；

银行一年定期存款1.75%，关键现在连本都不保了。

根据《存款保险条例》规定，如果银行倒闭，储户的存款以50万为上限理赔（不包含理财产品）。

私募，信托，期货等收益较高的产品，都只对高净值人群开放，年轻人无缘得见。

这样一算，寻常理财是达不成保值增值的要求了。

接下来，我们看看房产。

房产除了保值增值的特性外，还有一个重要的金融杠杆属性。

来来来，算道数学题。

100万，买全款房，房产每年升值5%，2年时间，收益率为10%，房产出租，租金另算；

100万，分成2个50万，用50万作首付，买2套各自价值100万的房，房产每年升值5%，2年时间，每套升值5%，2年升值10%，2套收益率为20%，租金另算；

100万，分成3个30万，用30万作首付，买3套各自价值100万的房，房产每年升值5%，2年时间，每套升值5%，2年升值10%，3套收益率为30%，租金另算；

100万，分成20个5万，用5万作首付，买20套各自价值100万的房，房产每年升值5%，2年时间，每套升值5%，2年升值10%，20套收益率为200%，租金另算；

如何实际操作，承担的负债压力及风险我们稍后再提，先看看逻辑，杠杆做得越高，收益率越高。

房贷是中国唯一的，普通人可以低息拿到的金融负债，而且是保值增值的良性负债。

如果你已经下定决心要买一套房了，至少会出现三个新问题。

首付怎么来？

月供怎么付？

如果付最少的首付买到最高价值的房？

首付怎么来？

传统的方法，有多少钱，买多少大房。

先把自己搜刮干净，再把父母搜刮干净。

脸皮撑得住的，再豁出去，把亲戚朋友能借的都借一遍，甚至找老板预支几年的薪水。

大多数人能走到这里。

还有一些能用到公积金贷，商业贷。

这已是不多的部分人被开发商，被中介推着，能走到这里。

我昨晚听到一个直播，购房人说有50万的公积金贷款不想用，因为要付利息，问老师如何用手中的钱投资买房。

直播的大V都气笑了。

哈哈，不想付利息限制了许多人的可用资金。

还有更小概率的人，把钱的主意，打到了未来的钱身上。

其实，在买房会用到的公积金贷和商业贷款外，还有很多可以用的银行资金。

比如信用贷。

比如抵押贷。

这两项，我是刚刚听说，直接被刷新世界观，竟然还有这么便宜的钱，银行是不过了么？！

一位BAT类大的互联网公司的年轻员工，工作4-5年，月薪2万以上，公积金2700元，你猜能贷到多少信用贷？！

200-300万！！！

年化利率6%左右。

我知道这个信息后，赶紧告诉美团的小朋友，小朋友听到的第一感觉也疯。

竟然这么多！

我请她有多快就多快，拿着自己的资质去找几家银行咨询，看究竟能贷到多少，年化利率多少。

我曾不久前，听到某大型知名企业员工讲她们工资不高，但是消费攀比成风，所以砍头贷找上她们。

贷多少，先拿走贷款的30%，利率更是高到吓人，比信用卡分期还高。

再对比这个信用贷，真是妥妥地秒杀各种小贷产品，而且无需资产抵押物。

简直无天理！

再来第二个，抵押贷。

这个门槛略高，需要有一套房。

大概能贷到第一套房的6-7成。

年化利率通常是6%，最低可以到4.75%。

听某持有北京十几套的炒房达人说完，汗颜！

哈哈，真是贫穷限制了我的想像力。

以上提到的只是两个参考，更多的可用的钱，需要持续的学习，才有可能以低成本的方式拿到。

低成本，长期可用，金额越大越好，是我理解的优质的资金来源。

这样的资金就是首付的很好来源。

首付款有了，那月供怎么办？

典型的担心是，钱大部分都是借的，利息会高到吃不消。

挑一个好房子，除掉房子自身增值的考虑外，最好房租大于或等于50%月供。

（如何挑一个好房子，下一步我们会具体说。）

比如月供是5000。

月供5000=房租2500+自己每月要还的2500

房租是无压力的被动收入，每月要还的2500，当你房子出手的那一刻起，已经转嫁给买房者。

所以，你要还的只是在你持有周期内的2500元，这样一算，是不是压力小很多，哈哈。

而且钱越来越不值得，月供越来越不值一提，不值钱到何种地步，此处应有图。

44年前，1200元全买成黄金的话，放到现在价值超过百万；

44年前，1200元如果全买成可口可乐的股票，现在市值超过千万；

44年前，1200元在北京市中心黄金地段买上两栋楼，今天起拍价就能过亿；

这位阿姨44年前将1200元全部存入银行，到今天也勉强只够买辆差点的自行车...

钱是持续贬值的，欠银行的钱也是一样，今天看上去令人生畏的贷款及利息，明天只是小菜一碟。

还是说我自己的例子。

2009年，我买房，房款70万。

当时觉得应该要少贷一点，少还利息，公积金贷了28万，30年，等额本息还款，利息大概占了16万左右，每月还款1400元。

北京市统计局公布的数据，2009年全市职工年平均工资为48444元，每月4037元。

那时的1400元对我还是蛮重要的一笔，每月还款，我会很有斗志地想，为了安心还款，我要好好赚钱。

10年后的今天，1400元，可能就是一顿稍微好点的午餐，而我每月27号要还的房贷还是1400元，如果房子出租，大概能租到6800元。

有时我会小后悔地想想，如果当时买个十套八套的，我可就是富一代了啊，哈哈哈，可是千金难买早知道，还好现在也不晚。

同时，随着时间的流逝，我欠银行的钱正在逐渐贬值，而房产一直在增值。

而我的房子，早已超过500万。

本想再看看北京近几年的房租情况。

我找到一堆数据，来源都非官方，这里暂不列举了。

新闻上有各种怂人听闻的房租涨幅。

我因为一直没有租过房，上次听一个90后的小朋友说起房租，说是租了个13000元/月的房，我听完直接惊呆。

啊？！

13000，确定这是租金不是月供吗？

竟然是真的！

嗯，养房东还真是不如养套房......

毕竟钱不是花掉了，而是换了种形式陪在了我们身边，哈哈。

我们来实际算一下买房的利息账，让大家有个直观的感受。

如果年轻人有9万本金，想要去买一套房，按银行的首贷标准，9万作首付，可以买到30万的房。

首付9万，贷款21万，贷款期限30年。

贷款利率4.9%，利率上浮1.15倍。

按等额本息，每月还款1210.2元，利息22.5万。

按等额本金，每月还本金583.33元，第1期还款1569.45元，最后一期360期还款586.07元，利息17.7万。

以上是按商业贷款利率上浮的金额计算的。

如果是公积金贷款，利息会少得多。

这里解释一下等额本息和等额本金。

等额本息，是每月还款金额一样，先还息，后还本，哪怕你想提前还款，息也是要全额付掉的。

等额本金，是每月还的本金一样，先还本，后还息，如果想提前还款，是可以节省利息的。

所以银行都愿意等额本息，多收利息，而大部分贷款人都想等额本金。

两种选择都有自身的考虑，而我建议等额本息还款。

为什么呢？

这和刚说的贷款买房的概念类似。

我们的父辈，都有一种朴素的思想，量入为出，绝不欠钱。

欠钱一方面是心理上不踏实，一方面是还要支付高昂的利息，怎么也是不合适的。

正如我们开头提到的通胀率，不仅我们兜里的钱因为通胀而减少，我们欠银行的本息也会因为通胀而减少。

尽量借银行的钱，借最久的期限，用别人交的房租养你的房，想想是不是也能笑醒呢？哈哈哈。

好，首付的钱有了，月供的心理安慰也约莫有了些，现在真的下定决心要买自己的第一套房了。

下篇来看看如何挑一套相对不错的房。