歌斐资产：海外投资，聚焦美国地产

　　作为国内资产管理行业中的头部机构，歌斐资产的业务涵盖各个方面，其中海外投资作为重要的业务板块之一，一直备受投资者关注。最近，歌斐资产针对海外投资，表示美国地产行业将是投资的重要方向。

　　根据歌斐资产团队自身经验和行业观察，投资类似出租公寓等商业地产的私募组合中，出资人不乏美国本土和中资家族的身影。这也比较符合私募地产基金的规律，有很多家族资本会进行投资交易。美国商业地产有17万亿的存量，本身已是全球家族机构的大类配置。这是一个庞大的市场，一年成交量是几千亿美金。这个市场之所以符合逻辑，因为成本可控、投资周期短、可不断复制、市场刚需、估值稳定、下行风险可控，是一个防御型资产类别。

　　其次，美国的地产投资跟中国不太一样，中国的商业地产投资基本汇聚在北上广深，而美国的商业地产已经渗透到了一、二、三、四线城市，并且大量资本在2.5线、2.75线、3线、3.5线城市运作，这跟中国完全不一样。尤其现在在美国的出租公寓市场，70%以上的交易量不在一线城市，而在2线、2.5线、2.75线城市。在交易中，我们通常会通过专业的商业地产中介来卖，他们可以通过自己的数据库发给1000个以上的机构客户，通常来讲会有一百到两百个符合条件的潜在买家，一般是机构、基金、REITs和家族资本；这些潜在客户中通常又会有40多个表达兴趣、签署保密协议、拿到尽调材料；其中20多个会过来看，并且基本上都会给出报价offer。从这些offer里面选出三到五个，再终选出一个真正买家。这是通常的交易过程，而美国出租公寓市场一年基本上有两千多个交易项目，退出的买方市场是非常庞大的。

　　最后，歌斐资产表示美国大选、世界的各种变动，包括黑天鹅事件，都会影响资产配置，影响我们的心情和想法。但我们又看到，美国长期以来形成的投资配置比例是基本固定的。在美国的一些长期资本（如家族资本），一般来说不管什么波动，这一类资产是大量配置且长期不动的。

　　因此歌斐资产给出投资者的建议是，在成熟市场配置应当适度增加关注这个以出租公寓投资为代表的资产类别。