【007-21】如何用把大象装进冰箱法进行买房

大家知道如何把大象装进冰箱吗？其实这是一个脑筋急转弯，第一步，把冰箱门打开，第二步把大象放进去，第三步把冰箱门关上。一二三，三步走，就是这么简单。

为什么要起这样一个题目，就是想告诉大家，买房也可以很简单，只要把这个大目标拆分开来，也是可以按照计划分成一二三三步走的。接下来就来分享下如何制定买房目标和实施买房计划。

前提：只要你有强烈的买房决心，和强有力的行动力，是一定可以达成目标的。

但是每个人的背景情况不一样，达成目标的时间早晚和顺序也许不同，但是这并不影响。

首先，需要明确买房目标，把目标用数字进行细化，写下来，你希望在几几年几月几号之前，在哪个城市哪个地段，买下一套多大面积，总价多少的房子。描绘的越具体越好，比如可以再加需要朝南、高层、三房、地铁一公里范围内，小区自带幼儿园等等，先描绘出你的梦想板。这一步，不需要去调查我手上的钱能买的到多少价位的，不需要调查某个地段价位大概多少，不需要思考我是否能达成。一切都不需要，就是把他写下来，越清晰越好。

其次，制定买房计划。计划需要分三个板块，名额、首付、和月供。

把大计划拆分成三个小计划。再把小计划进行细分拆解。

第一步，确定你想要购买的城市的名额资格问题，你需要找当地的中介或者办理落户的人员打听落户情况，是否有购房资格，购房需要几成，能够购买几套等等，需要多久才能落户。如果自己是在没有名额，那么如何解决这个问题？找人合买还是代持，还是换城市？把这些问题细分到可以进行下一步的动作。

第二步，解决首付问题。这一步需要对家庭资产进行盘点，统计家庭资产情况，计算负债率和净总比。如果从没有买过房，那么第一套房会相对困难些，需要的周期也会稍微长些。你需要开源节流，尽可能的攒首付。除了个人努力之外，还可以搭建起个人的信用。人与银行的信用关系是通过一次次的借款和一次次的履约完成，人与人的信任关系也是如此。如果从未发生过借贷关系，等到你要钱时，很难借到钱；我们要逆向思维，从平常就时不时问别人借些小钱周转，哪怕这时候你不缺钱，然后提前还款，还多给利息。就像与银行打交道，要喂喂鸡饲料，银行接给你的鸡（贷款）才能大。 多次这样操作，与朋友之间的信任感就建立起来了，再要周转时，相对就容易点。如果问亲朋好友借钱还不够，那么就要亲一百只青蛙，找一个青蛙王子。去找低于市场价，而银行评估价却高的房子，换句话说就是房子价值被低估。房东不知道他的房子可以值更多的钱。如何去识别这类房子，很简单，第一问中介，一般当地经验丰富的中介会懂得哪里的房子可以做GPGD，第二问银行，可以找银行贷款经理打听，某某小区几号楼几零几，面积多大的房子，能评估多少钱，贷款多少钱。如果评估价高于售卖的价格，那么这就是一套笋盘。可以通过一些操作让你做到2.5成，甚至2成或者0首付。

如果之前买过房，且房子经过几年已经升值了不少。那么适用于另一种凑首付的方式。就是截断再贷。截断再贷的意思是，把原有的按揭贷款还清。然后找银行按照现在的市场价给你抵押。假如说你原本买的房子200万，首付60万，贷款140万。经过5年后房子涨到了400万，那么就先把140万的贷款还给银行，这时候房子就变成了400万的全款房了，按照400万的7成，可以再抵押出280万。而假如之前还给银行的140万是通过担保公司垫资或者找亲戚朋友借的钱，那么需要把这部分还清，也就是还剩下280-140万，通过一个贷款的转换，手上多出了140万。这样你买下一套的首付就不会那么紧张了。（具体操作还有很多细节要注意，在这里就不做展开）

第三步，解决月供问题。明确了购房目标的金额，和自己的首付资金。剩下的贷款部分就涉及到了月供问题。可以通过贷款计算器去算出，如果正常按揭贷款，可以用一个简单的公司口算，就是每100万贷款大概月供是5500左右。

假如购买一套500万的房产，首付150万，剩下350万贷款，那么月供就是2万左右。如果工资减去正常生活开支还不足以覆盖月供，那么就需要想办法开源，而最好的方式是打造一条或者多条长期稳定的被动现金流。包租和民宿就可以做到这一点。其他管道收入方式也同样可以，只不过包租和民宿也是与房子有关，在我们做这件事时，还可以培养房感，有助于买房目标的实现。而且这个方式相对持久稳定。

假如包租一套房子，拿房价格2000元，租期5年；当我们进行美化装饰后，假设投入5000的成本，溢价1000，也就是以3000元的价格出租，那么这套房子5个月回本，之后的4年6个月，每个月都能有1000的被动收益；那么同样的方式复制10-20套房子，就可以覆盖掉月供。而丝毫不影响生活压力；如果做民宿，投入产出比会更高，同样2000元拿的房子，通过把时间切成一天一天出租，一般一套房一个月利润能做到2000-6000。民宿溢价更高，但相比之下需要花些时间精力，而包租则属于纯粹的被动收入。

怎么样，买房这件事，通过梳理，是否也可以清晰的分解为一二三，分步走了呢？但是这三步走并没有非常明显的先后顺序，可以分别操作，比如还没想好买哪个城市，或者首付还不够；那么也可以先通过做包租打造现金流，把月供能力提升，这样再后续的买房计划中也能更有底气。