【王老师说房】首富们的致富秘诀

决定“房地产价值”的三个至关重要的因素是什么？90%的人会告诉你：第一是地段、第二是地段、第三还是地段！

那决定“房地产投资价值”的三个至关重要的因素是什么呢？请注意（“房地产价值”与“投资价值”的区别）告诉你，第一是“现金流”，第二是“现金流”，第三呢？还是“现金流”！

一个游客路过一个小镇，他走进一家旅馆给了店主1000元现金，挑了一个房间，他上楼以后，店主拿这1000元给了对门的屠夫支付了这个月的肉钱；屠夫去养猪的农夫家里把欠的买猪款付清了，农夫还了饲料钱，饲料商贩还清了赌债，赌徒赶紧去旅馆还了房钱，这1000元又回到旅馆店主手里，可就在此时，游客下楼说房间不合适，拿钱走了；但是，全镇的债务都还清了！看完这个故事，请问有谁亏了吗？一个也不亏，没有这1000元现金，大家都还在相互持续的追债，后果不堪设想，可外地游客带来的1000元现金流动了一下，大家的债务就全部解决了。这就是资金流动让经济社会焕发了生机！

几乎所有资本玩家都是“现金流”运筹的高手。胡雪岩的投资之术就是：八个锅七个盖，盖来盖去不穿帮！说白点，就是“现金流腾挪术”！

整个上半年，有四大“首富”之称的庞大集团、三胞集团、腾邦集团和精功集团这四家均已发生债务违约。

庞大集团是上市公司，其他三家集团同时拥有多家上市公司，是非常大的企业集团，然而这么牛的企业，债务还是违约了。

以这几家公司为代表，曾经在资本市场上颇受追捧的“白马股”频频爆雷更是成为了贯穿2019年全年的阴影。

远到那些曾经富甲一方的各地首富，近到万达集团、王思聪、罗永浩，其实都在现金流这个问题上栽了跟头。

在经济的上行周期里，企业家的个人才华和决策在某种程度上并没有那么大的作用，更多的是大周期和大环境的配合。

但是在下行周期里，企业家最好别太迷信自己的眼光和能力，能在下滑的过程中自保，拥有稳定的现金流，活下去才是第一要务。

2019年爆雷的每10个上市公司里，大概有7个是在2014-2016年做过类似转型、并购、重组的相关方案，并最终由于这些极度占用“现金流”但又无法产生足够利润的方案，毫无悬念地爆雷了。

“现金流”不仅关乎每个企业的发展命脉，在房产投资中“现金流为王”也是大家在玩转房投的重要依据，而“现金流为王”的理念到底如何理解呢？它可以化成以下几个观点：

费用估计要“宁滥毋缺”

房地产投资最大的风险就是资金风险，即所谓的“现金流风险”。当现金流出现问题，就很容易出现断供的风险，而通常房产投资者的大多数资金都压在房产上面，只有少许的资金参与“现金流”。一旦遇到急需用钱的地方，就很很容易产生风险，因此，初次投资房产的人，一定要学会“借钱生钱”！通过借别人的钱来为自己产生收益。

比如，一栋转租房产，每个月扣除交给上家的钱，还剩100元！要不要投资？仅100元，听起来好像很少；但如果，你给上家是“一押一租，月租600” ；给下家的是“二押一租，月租700” ；那你实际上是“零成本”换来的每个月的100元额外收入，并且可以多得到700元的押金用以抵抗风险，那你的投资收益率就是100/0=∞（“无限大”）。

你可能还觉得100元太少！还不如出售房产来得多，那我们一起算个账：假如你拥有4处这样的“无限大”收益率的房产，一个月收益共计400元；则一年按10个月出租，收益可以计为4000元。这4000元是净收益，而且所需要辅助工作并不多。更重要的是，这样的房产为数众多，很容易找到并投资，最适合初学者入门。

等你渐渐积累了经验与人脉，自然知道如何去玩收益最大的房产；而所需要的“钱”，当然是向别人“借”来的！上面的例子只是告诉你如何借“租客”的钱！而如何借“卖家”的钱、借“银行”的钱、借“买家”的钱、借“信用贷款公司”的钱则是更加高深的学问，大家可以跟我深入讨论一下。

先找人买单，再投资房产！

无论什么房产，无论计划持有多久，都要在出手之前，100%的确定有人替自已买单，而不需自己的资金！比如，做二房东是一种投资思路，但如果不能肯定租金差为正，就绝对不能出手。

再如，你看中了一套急于出售的房子，开价很低，地段绝好，你非常中意，想低价买入后快速转手赚钱。但在你掏钱之前先想好，你计算过交易费用了吗？计算过买入之后持有期的现金压力了吗？你计算过出售时买家可能的出价了吗？

如果你只想长期持有靠出租获益，那你计算过投资年限及回报率了吗？如果你聪明点，想向银行进行抵押套现，那你计算过租金与月还款额之间的差额了吗？如果你是转按揭得来的，那你问清楚手续费多少了吗？如果你是新手，可能看到这些问题就已经头晕了吧？

其实不用烦，这些东西都非常容易理解，只需要你接着往下看！

所以，一定要记住，最好把它写到书桌前，天天提醒自己：任何潜在的开销都可能成为“炸弹”，确保安全的唯一方法，就是“宁可杀错一千，也绝不放过一个！”

资金稳健大过天

任何房产都可能是好的机会，任何房产也都可能是陷阱，机会与陷阱的最大区别就是“融资方式”。假如有一套房子，位置也好、景观也好、交通条件一流，而且价格比同类房便宜20% !我问你，要不要出手？答案很简单！是否出手，取决于“融资结果”！

如果房主愿意接受低首付的分期付款，而且月均还款低于出租收

益！那就可以考虑，相反，如果只能靠快速转售才能获利，就要加倍小心！因为房子平均销售周期是4个月，20%的价差也不意味着能吸引其他买家“当场拿钱”！

房产销售过程中，永远有意外；想靠“一不怕苦，二不怕死”的革命精神卖房，最终的结果很可能就是“壮烈牺牲”，墨菲定律害死人呀！

事情如果有变坏的可能，不管这种可能性有多小，它总会发生。

一墨菲定律

所以，在投资之前，如果还不能以95%的概率肯定现金流是稳健而安全的，就千万不能贸然行动！记住一句话：富贵稳中求！“成功学家”们所宣讲的“超速成功”常常是海市蜃楼，看似美丽却远在天边

流动速度比利润率更重要

你一定听过“复利是财富的秘密”的说法吧？“复利”理论常常给我们的结论就是“时间越长，收益越大”！这一点，我们绝对同意！但要补充一点，“复利”理论不仅是说“一个月存1000,十年成百万富翁”之类的内容，还有一个小秘密：就是“缩短滚动周期”会更快见效。

“复利”理论里有一个“72法则”，就是说以1%的复利来计息，经过72年以后，你的本金就会变成原来的一倍。这个公式好用的地方在于它能以一推十，例如：利用5%年报酬率的投资工具，经过14.4年（即72 + 5）本金就变成一倍；利用12%的投资工具，则要六年左右（72 + 12）,才能让一块钱变成二块钱。

因此，今天如果你手中有100万元，运用了报酬率15%的投资工具，你可以很快便知道，经过约4.8年，你的100万元就会变成200万元。

那么，如果你投资房地产10000元，三个月的净收益1000元，则年收益率为40% （三个月收益率为1000+10000= 10%,则年收益率为10%x4 = 40%）,则72+ 40=1.8年，就是说22个月就翻番。

如果你将资金由三个月收回1000元，变成二个月就收1000元，那么你的年收益率就是60%,则15个月就翻番。所以，在你的房地产投资中，与其追求高额回报，不如追求“快速”回报！使你的钱周转更多次，流动得更快速！

尤其是启动初期，“小步快跑”是相对明智的选择！即选择收益低，但所需资金少、风险小、见效快、周转快的房产投资！所以，很多房地产投资高手，都不约而同地从“出租房”起步，你就应该理解此中的规律了！

当然，保证安全的“现金流”只是房产投资的最基本的要求，想要玩转房产投资，可以找我详谈。