卢湾撤并归于黄浦已有8年，这些年来，具有后发优势的静安南京西路和浦东陆家嘴先后强势崛起，拥有先发优势的淮海中路曾是上海人眼中最优雅、最有魅力的商业街，但淮海中路如今却颇为落寞，原本一铺难求变成现今一路空铺不断，最旺的一段也转移至徐汇区段三站换乘枢纽陕西南路站上盖的iapm，但卢湾城市更新的步伐并不曾放慢，其新项目之多令人意想不到，中商数据带大家看卢湾商业的复兴之路。

卢湾四大板块商业体量对比

卢湾由南至北分为北部淮海中路八仙桥、中部太平桥新天地、中部打浦桥斜桥、北部五里桥滨江四大板块，20多年前淮海中路沿线商业面积几乎占据了卢湾总商业面积的八成。由于其他板块商场不断投入运营，而淮海中路板块存量商场不断停业改造，故截止2018年8月淮海中路沿线商场总面积仅占卢湾四大板块商场总面积的30%。

由淮海中路一枝独秀到三大板块平分秋色

中商数据发现原本商业体量在卢湾乃至全市遥遥领先的北部淮海中路板块如今正常营业中的商场数量多达16个，但商业面积仅27万平方米，仅大致相当于一栋巨型购物中心的体量，且与同区的中部太平桥新天地24万平方米和打浦桥斜桥26万平方米也相差无几，基础薄弱的五里桥滨江板块目前也达到了12万平方米，原本卢湾居民期待的家门口社区配套商业基本都已超额落实。但就商业能级和商业营业额而言，依然是淮海中路遥遥领先。

在建及规划商场面积来看，淮海中路板块10万平方米更是落后于中部太平桥新天地11.5万平方米和打浦桥斜桥14万平方米，与南部五里桥滨江板块8.8万平方米大致持平。

而对处于改造期的存量商场而言，正在爆改的淮海中路板块以12个商场16万平方米处于领先地位，其中瑞安新天地广场原太平洋百货淮海店、南丰荟原瑞兴百货淮海商城、淮海627原雪豹商城（已引入Mia Fringe 和 wework）、金钟广场原玛莎楼层、新鸿基旗下中环广场、淮海青少年用品商场等6个项目都将于年内陆续重出江湖。

淮海中路与新天地两大板块有待真正融合

总体而言，以中小型商场为主缺乏大型购物中心支撑的淮海中路板块，一方面当努力活化街区商业氛围加强存量项目的特色改造，另一方面当加强后街（巨鹿路、长乐路、南昌路）与侧街（如瑞金路、茂名路、陕西路、思南路、马当路、黄陂南路）的纵向开发。

利用13号线淮海中路站与在建的14号线黄陂南路换乘站的建设加强地下商业勾连形成立体商业体系。同时与紧邻的新天地板块尽快真正融为一体，所幸由于即将投入使用的新天地广场将与新天地南里北里、新天地时尚一起串联打通淮海中路至复兴路的纵向商业通道。

由于卢湾黄浦已合并多年，淮海中路东段还可设法加强与周边（大世界、西蔵路、淮海东路、金陵东路、福州路、人民广场、豫园、云南路、寿宁路美食街）的商业联系。淮海中路西段则可与徐汇段IAPM购物中心及武康路、富民路等网红商业街加强商业关联。

目前卢湾年营业额最高的6大主力商场包括：新天地、日月光、百盛淮海店、k11、大上海时代广场、香港广场（排名不分先后）。值得注意的是，由于生活方式和居住中心的改变，文旅街区与区域型购物中心得以兴起，卢湾营业额TOP6商场中，淮海路板块虽占据4席且坪效较高，但卢湾段淮海路沿线商场均小于4.5万平方米故总营业额排名居后。

备受期待的6大潜力新项目则包括：将于今年秋冬季陆续登场的凯德晶萃广场Luone、新天地广场（原瑞安广场太平洋百货）、中海环宇荟，以及预计2020/2021年开业的五里桥绿地黄浦滨江中心，以及刚刚拍地成功的瑞安集团新天地后期项目（东台路西藏路），13号线淮海中路站待开发的瑞金路上盖商场。

北部淮海中路板块

不仅拥有市级商业街淮海中路，还拥有巨鹿路、长乐路、陕西南路、茂名路等特色商业街的北部板块是卢湾集中商业规模最大的区域。淮海中路同时也是上海港资商业地产项目最多最密集的商圈。

位于法租界的淮海中路历来以高雅著称，但受居民外迁局部空心化，外部商圈分流，南北高架和延中绿地割裂了淮海中路商业街的人气。

淮海中路存量改造项目主要看点

瑞安新天地广场：位于淮海中路卢湾段最佳区位，项目外立面逐渐露出，蟹青色外墙与欧陆风情的大露台颇具新天地风范，女性轻奢主题与对街艺术文化范的k11有望珠联璧合造就一双魔都中型商场改造的范例。

南丰荟：项目多年来一波三折，二十年前颇具文创艺术气息的香港瑞兴百货打响了淮海中路东段商业第一炮，其后被改造为平淡无奇的美食城，被香港南丰集团收购后且看继虹桥南丰城之后如何改造存量小型商场。

锦江百联合体购物中心：华亭伊势丹乃沪上第一家高端外资百货，一百淮海店早年也曾经历过百货红利期，进入地铁和大型购物中心时代后，2家中小型商场无奈施展余地有限，品牌虽一改再改但均处境艰难，如今仅一墙之隔的双方终于合体再造，对于类似相邻商场的合体改造颇具参考价值。

中环广场：香港新鸿基连续打造出ifc与iapm两大既叫好又叫座的大型购物中心，但其沪上开山之作中环广场却始终不温不火，此番彻底清空大手笔改造，且看此番改造有何新意。

上海广场：近期刚被新加坡美罗联合融创收购，该项目已历经三次转手，先后经历了上海广场先施百货/益民百货、无限度广场、回归上海广场名称，如今新加坡美罗集团出手，将打造新加坡美罗特色还是延续徐家汇美罗城模式引人注目，而项目是否将易名为美罗广场同样令人好奇。

淮海中路新项目主要看点

尚贤坊（K11二期）：尚贤坊保护性改造项目总建筑面积约7万平方米。项目将会保留沿淮海中路的四排历史建筑原貌，将其改造成具有老上海石库门建筑风格、老上海里弄风情的特色酒店以及富有上海历史特色的里弄式商业设施。尚贤坊地块北部将新建一幢二百余米高的超高层的国际豪华酒店及服务式公寓。香港新世界集团如何将尚贤坊地下商场及十四号线黄陂南路站与K11一期地下商场有效融合，同时发挥尚贤坊历史建筑的文化特色与K11文化艺术主题商业的优势，从而将新天地延续至淮海中路以北引人期待。

淮海中路站上盖瑞金路商场：建面超过4万平方米堪称淮海中路卢湾段最后的新建商场，且看哪家公司接手，以及如何与改造后颇具特色的百联淮海755及被TOPSHOP接手的淮海青少年商场及8seconds退出后的新歌商厦共同筑就新的十字路口。

嵩山路上海皇宫地块：尚处前期规划中，动迁即将完成，或将与淮海公园共同发展。

中部太平桥新天地板块项目看点

瑞安集团新天地收官作：淮海中路街道123、124、132街坊地块日前被瑞安集团拿下成为新天地收官之作，并于之前的新天地南北里、新天地时尚、新天地广场原瑞安广场、湖滨道共同构成规模宏大的太平桥新天地。

三幅地块共可建19.7万平方米的超甲级写字楼与10.5万平方米新天地商圈最大的商业设施，其中更包含一栋250米的地标超高层。沿着东台路，将会诞生一个由上海最大的天幕合围的商业设施，通过5条内部街道汇聚四方的人流。

另据原规划方案显示，由东台路铺开的“右轴线”将成为一条极具古典特色的商业街。东台路的古玩市场基本不作变动，仅将露天市场搬入室内。“右轴线”上端的东台路崇德路一带，则将新建多个中小型剧场形成百老汇文化艺术中心，将改造和新建一条具有国际水平的东台路室内文化街，引进高档次的古董店、书廊及国际拍卖中心等。以求与其过去文化风貌有一定的传承性。

人气渐升的新天地湖滨道、万科无限极荟未来将与新天地收官作共同支撑起东太平桥的繁华。

南六：地产基金凯龙瑞收购老西门韩国易买得卖场后，正大刀阔斧进行改造，项目将变身为小清新的城市综合体南六，幕墙、天幕、空中花园将重新激活这座半月形的建筑。南六连同对街在建的复兴珑御/老西门中华新城地下商业有望共同复兴老西门失落已久的人气。而一旁的老西门申能国际广场的商业租户未来几年也将租约到期，预计也将展开新一轮改造。

中部打浦桥斜桥板块项目看点

凯德晶萃广场Luone：新加坡凯德集团又一代表性力作，大师设计，今年9月开幕，卢湾境内业态最齐全的大型购物中心，云集大量首进上海首进卢湾的名店。

中海环宇荟：央企中海集团项目与轨交9号13号线无缝连接，主要商业面积位于地下层，街区型的中海环宇荟与地铁站的连通及与同一地块内凯德LuOne如何有效互补互动形成商圈双子星成为双方共同的课题。

如双方联动成功，街区型的中海环宇荟与大盒子购物中心凯德晶萃LuOne构成类似田子坊与日月光的共生双赢关系，项目所在的马当路无疑将成为新天地下一站，而美食圣地打浦桥也将延展至斜桥。

日月光2期：打浦桥日月光1期由于动线等硬伤而屡被诟病，去年开幕的徐汇日月光颇有改进，日前曝光的打浦桥日月光2期建筑效果图显示，项目将走特色生态路线，且看2期5万方商业如何与1期14万方商业有效互补并修正1期的不足。如2期得力，19万方的打浦桥日月光方有能力抗衡一站之外的斜桥凯德Luone与中海环宇荟的合力夹击。

南部五里桥滨江板块项目看点

五里桥绿地黄浦滨江中心：绿地集团在黄浦、卢湾及徐汇滨江密集布点，继去年徐汇滨江绿地缤纷城盛大开业之后，今年再度将原卢湾绿地海外滩社区购物中心翻新改建为绿地黄浦缤纷城。而绿地在五里桥卢浦滨江13号线世博会博物馆站上盖建设6.8万平方米的新型购物中心，且看其将如何塑造最新一代绿地特色商业。

融创精彩天地2期：收购自属香港新世界旗下丰盛皇朝，且看融创集团如何打造上海社区商业代表作。

农工商119店：于2000年1月开业的农工商引以为傲的第一代大卖场旗舰店，预计未来也将进入翻新改造期以应对周围激烈的商战。

文/ TinTin Guo