欧神问答精选（12月上）
匿名用户提问：神，有个问题我没想通，这两年楼市和股市都存在各种合规限制，造成交易性或流动性极具下降，为何这对楼市而言是促涨的，而对股市而言是继续利空的呢？
答：因为楼市低于价值线，股市高于价值线。
匿名用户提问：大大，感觉18年的行情跟14年很像，19年您预测会逐步出政策吗？谢谢殴大
答：18和08也很象。
08也是掘地三尺，完全挖不出钱。
匿名用户提问：欧神，2025哪些城市利好？
答：CQ，其他都空
匿名用户提问：欧大，cf是否也是应对1929大萧条的方法？
答：如果你全部都是贷款，你根本不害怕大萧条。
匿名用户提问： 欧大，同一个小区的叠墅和高层产品(1)如果叠墅是高层的1.5倍建面价格，这种价差合理吗(笋吗)？(2)同小区叠墅和高层，无特别外部环境因素情况下，价格有较为公允的折算关系吗？(3)强二线城市，同小区叠墅和高层投资前景哪个比较好呢
答：估计达不到1.5
没有，视品质，还有城市，差别很大
便宜的好
匿名用户提问：三线城市，因为要买学区房，基本都在120万以上，还有一个第二套按揭的资格，是用掉按揭资格还是留着打到强二线城市，但是学区房全款买的话，本地城市没地方做抵押，资金利用率不高。
答：学区房一套就够了。
不建议全款大肆投资。
匿名用户提问：大，新盘样板房从来都是很少几个，夫法判断哪个户型最好，怎么才能具体进到那些不让进的楼里看？
答：不需要进，看看图纸就知道了。
匿名用户提问：欧大，看提问，您曾经买多了，想剁手，然后苦苦撑了过来。想知道，您现在回头看，是庆幸自己买的多，赚到了？还是觉得当初温和点，更好
答：我有很长一段时间，过得太苦，没有享受到幸福。
人生苦短，再多的钱，也换不回岁月。
匿名用户提问：欧大：我有弟弟和妹妹，都是已婚，现在需要用妈妈的指标买一套房子，有代持协议的范本吗？
答：叠抵押证，叠租约，叠信用卡信用贷，这个才是王道。
匿名用户提问：欧大，买新房首付共140w，家里支持了70w房子面积89m，我觉得这对sfsd简直就是一种浪费，我看中同小区130m的估计首付能凑够虽然都是xyd加zxd借的，但家人说你再负债就连这70都收回。 大，我能不能做出格的事呀？毕竟我答应了他们只买89m的！
答：抱着老人细心沟通。
匿名用户提问：殴大，同样的楼层，比如11层，小高层的单价是不是要比高层的单价低？
答：小高层整体要比高层贵一点。
高层31F>小高层11F>高层11F
匿名用户提问：殴大，为何小高层整体要比高层贵一点，底层逻辑是啥？
答：容积率低
匿名用户提问：od好，手里现金60左右，抵押贷可以拿200左右，请问是入新房好（有剪刀差），但限售，还是大面积建仓低首付二手房？
答：低单价，确保笋盘
匿名用户提问： 大，请教个问题。打个比方： 借款100万买房，年息6厘，拿五年，房价一分没涨，那五年账面亏损利息30万。在通货膨胀情况下（按10％），五年房子相当于房子贬值了40％，但因为钱是借的，债也贬值了40％，这样相当于房子没亏吗？只是亏了30万的利息。 如果是自己现金买的，也因为通货膨胀相当于亏了40％，再加上每年亏掉几3个点的利息，五年约等于亏15万，总共亏约55万。 可以这样算吗？一分不涨的房市也是贷足买对吗？
答：你的思维够混乱的。
如果通胀10%，为何通胀了房价不涨。
如果通胀10%，相当于债务贬值10%
匿名用户提问： 殴大，计算负债率的时候，借贷而来作为月供用途的负债，不计入总负债，对吗？（总负债/总资产）
答：当然是负债。
匿名用户提问：欧大，距地铁站2~3km的盘比500m的盘折价大约多少比较合理？(品质楼龄差不多，近年无新的轨道规划)
答：感觉要15%
地铁房和非地铁房的区别。
匿名用户提问：欧大，婚前买房婚内加名需要房子没有负债么？
答：可以有负债。向银行申请。
匿名用户提问：欧神， 1.我们什么时候停止买房？ 2.明年您如何打算？买几套？买哪里？谢谢。
答：房价太高，则停止买入。例如香港水准。
看情况，我很难建仓。
匿名用户提问：次新房是房龄多少的？
答：一般<5
匿名用户提问：欧大，现在我们夫妻需要去民政局真lh一下，有一套期房当初合同签的两个人，按揭也是两个人，到时候lh状态交付后产证是写两个人还是一个人？过两年复婚了还清再更名有影响么？坐标hz
答：既然按揭是二个人，就必须二个人上产证，不能更改。
否则银行不同意的。
匿名用户提问： 神，我老婆之前JLH办的广发的房贷已放款，现在我名下沈阳的房子全款抵押也在广发，需要我老婆过来签字，之前的JLH会有影响吗？她征信报告已经显示离婚，估计是办房贷广发更新的。
答：前妻也可以担保。
看你抵押时，申请的是单身还是已婚了。一般都会让你过。
匿名用户提问：神 lp房子按揭已还清，有必要更换我名字抵押，再lh以lp名字按揭买一套吗，还是直接lp名字抵押，再按揭新一套？（都取现）
答：看你想如何分配债务，分配流水。
一般建议先集中用一个核，直到用残。
匿名用户提问： 欧大，老公名下有一套市值130万的全款婚前房产，我有一套市值50万的全款婚前房产，原本想把我的这套卖了，买市区，但是现在行情不好，难卖出高价格，所以可以和老公lh，把老公的这套dy，把dy出的钱给我，半年后我再买？我们这边的政策是lh半年内无法买房，所以我这样操作是否可行？有没有更好的办法？
答：可行，没有问题。
匿名用户提问： os，二线城市，之前投资入手的两套一手房刚交房，途家电话联系可将毛坯房交他们装修后用作民宿，保底月租金2000（周边长租月租金约3000），溢价部分再分成，要委托5年以上；或者我们按他们标准装修后委托他们经营民宿，收取管理费15%，期限可缩短为三年。请问途家或者类似这种委托经营民宿靠谱吗？有什么风险点要注意？
答：靠谱，就是回报非常非常低。
陷阱是高额违约金，你要卖，他们就和你闹。
匿名用户提问： 殴大，三线城市，通过老人票买房子，如果房子综合资金成本6%，房租收入有4%，是否可以把老人票在本地打掉？
答：可以，自住。
匿名用户提问：老大，有人说买的新房拿两三年就卖那就不要选太高楼层，因为你买的时候价高但卖的时候9层10层跟你的价一个样，你想标个高价人家买家也定会选那些不太低又稍显便宜一点的。 这个结论对不对？
答：完全正确。不要任何溢价。
匿名用户提问：在溢价上，小高层，容积率，小区环境，物业，影响多大？ 自住，是不是小高层，低容积率更好？
答：你不应该问溢价。应该问溢价的保值性。
小区环境最不保值，其次容积率，小高层。
匿名用户提问：大，这个买房您又说要买高，又说不要任何溢价可把我给弄迷糊啦！每层多100无左右算了一下每层差千分之三不到，这样是不是选高会明显划算？ 还有31层次顶和2楼差了4600多，次顶46500，这个买什么楼层好？
答：每层0.6%，超过0.6%就买低，高于0.6%就买高。
“性价比”的概念，很难理解么。
你这个例子，买31F
匿名用户提问：欧大大晚上好，朋友在漕河泾买的办公楼，半层二千多平，这种物业优质么。升值空间大么？相比普通物业是不是不好转手？
答：长线收租，流动性几乎为零。
匿名用户提问：哥哥，代持协议和叠加长租约同时签不矛盾吗？租赁合同的话，显得房子就是代持人的。
答：不矛盾。
物业好略保值。但物业很难一直好。
匿名用户提问：欧大，朋友买房闹着要让中介返佣，不然就换中介买，我就很费解，佣金本来就是中介该得的，虽然一单可能有几万块钱，但人家可能几个月才开一次张啊。朋友听了，非常生气，说他要是换人买中介一分都没有，所以他要求返佣是合理的。欧大怎么看
答：合理的。
链家开价3%，不代表链家值3%
匿名用户提问：欧大万福 五个自然人见证，需要录视频吗？ 以后若有纠纷，这五个人自然人联系不到了怎么办？
答：需要。
都留下联系方式，一般不会是路人。物业保安之类居多。
匿名用户提问： 欧大想问下一般二手房交易18楼有没有折价，18楼和14后忌讳有那么严重吗？
答：没有。很容易卖出非折价。
（因为很挑剔的人，通常也没有钱）
匿名用户提问：欧神好。很多年前买了基金，现在略亏。是现在取出来改投资房子好，还是等二个月，春节前取出来投资房子好，谢谢
答：基金的涨跌无法预测，什么时候用钱，什么时候抽出来。
匿名用户提问：大，为贯彻您的大面低价策略，我买了一新盘小区最低单价130m2楼最低层4.22w次顶4.65W，小区均价4.6，最高价5.1。欧大觉得如何，6吗？
答：2楼不是低单价。
客户要的是占便宜，不是便宜。
二楼正常也88折，如果卖4.22不算笋。
次顶4.65倒也还可以。但笋度也不足。
匿名用户提问：神，如果同小区，一般向北的比向南的折价多少合理？有些小区小户型全是向北，大户型才向南，是否这种情况向北就没有折价可言了？
答：全北92%
西95%，东97%
多房户型没有绝对的东南西北，互相抵消。
匿名用户提问： 欧大，叠墅和联排的血统哪个尊贵？
答：双拼>叠墅>多联
匿名用户提问： 欧老师，小的愚笨，请明示：假设我借款100万买房，年利率8%，但选的物业有问题，5年后，还是以100万卖掉，不考虑各种税费，我这次投资行为赔的就是利息，对吗？那如果考虑12%通货膨胀，我赔了多少呢？
答：赔40w
如果五年内通胀了60%，实际就是赔25w
匿名用户提问：低楼层和18（顶楼），选哪个？顶楼是平层阳台，没赠送，怎么凤变冰？也担心漏水，也担心数字忌讳
答：顶楼视野好，肯定比低楼层好。
匿名用户提问：神，周边二手高层均价一万，想入新房七层洋楼，精装修，122平四房送115平三房地下室。有采光井两个，（地下室下面还有负二楼乃车位）另送30平院子。单价1.35万，首付2成，地铁口2021年建成，小区距离地铁口600米。是否值得入，坐标弱二线省会。
答：首付二成，赠送多到一辈子居住宽敞。
自住就买吧。
匿名用户提问：大大，你说小区环境、低容积率、小高层都不保值，物业管理略保值，那还有什么因素是很保值的呢。。。你说过学区变数很大
答：只有面积保值。宁可大面积，低单价。
匿名用户提问： 请问，sfsd还没用，身上背两套房的抵押贷，负债300多万，深圳买房按揭影响吗？界限在哪里？
答：不影响。
抵押叠1000也能做。
匿名用户提问：欧哥哥，请教下，小区对面在建很大的绿地中央公园，大型绿地对小区价格的影响大吗，建好会上升多少幅度呢？
答：感觉在售楼先生口中，溢价+15%
在二手房业主之中，几乎毫无溢价。
匿名用户提问：欧大，刚买了新房，流水不够，开发商销售推荐的j流水，收费5000,是正常吗
答：2500正常
匿名用户提问：欧大，增送面积，怎么折到单价上？
答：对折，三折，几种算法。
匿名用户提问：大，现在首套利率上浮15个点，是不是不值得买房了?
答：利率完全不敏感
匿名用户提问：神，2.94米的层高这种折价吗
答：不折价
匿名用户提问：请问欧神，都是一手房，相同位置，一个是华润开发的，另一个是绿地开发的。问题是，容积率30%的房子比容积率22%的房子应该折价多少呢？谢谢。
答：没有容积率，绿化率吧。
几乎无区别。
匿名用户提问：提问： 殴大好，他们说的几折笋，是相对于小区均价的几折笋、还是小区近期卖掉的房子的最低价的几折笋呢？感谢。
答：笋度 = 目前售价 / 应该售价
“应该售价”是一门大学问。需要看房200套打造估价体系。
匿名用户提问：大大，置换房产的成本是单指买入的税费还是卖出的税费＋买入的税费？（卖出的税费不是买家出嘛）
答：买入+卖出。
羊毛出在羊身上，你把买家想象成你妈，道理就清晰了。
匿名用户提问：欧DD，与地铁大商场0距离的住宅跟距地铁商场500米的住宅，其他都一样，您觉得价格会差多少？
答：很少。
目前中国人还没有习惯挑剔到下楼就是地铁。
匿名用户提问： 请问欧大，入库前不懂事，买了一套房，写的两个人名字，老婆主贷，怎么解？我sfsd还没有用呢。必须还掉贷款才能去名吗？低首付贷款买的，是怎么都不舍得还掉的。我这是直接被封印了吗
答：向银行申请，离婚去掉参贷人名。
匿名用户提问：欧大，您好，准备做抵押贷，有三种方案： 1.额度180万，利率7.56，5年先息后本，每年给银行0.5%的贴息存款。 2.额度150万，利率6.37，10年等额本息，也不是纯等额本息，每年还5%的本金加利息，剩下的本金最后一年还。每年给银行0.3%的贴息存款。 3.额度150万，利率6.175，3年先息后本，每年给银行0.3%的贴息存款。 哪个方案好？另外，做抵押贷要给银行贴息吗？谢谢
答：C>B
C和A差不多，倾向C
贴不贴息，打进成本。
匿名用户提问：招商的电子帐单可以看出是在POS上刷的还是在实体店消费的，定位有差别，有问题吗，如何解决?
答：你可以交一份纸质账单。
匿名用户提问：殴大好，xyk做零账单是不是也有助于进一步申卡？
答：一般。费效比极低。
匿名用户提问：欧大，之前问过您，毕业后就在家族企业上班，后来不干了。现负现金流严重，苦苦支撑，我给自己设定了几条解决线路： （1）办卡：无奈自己无工作社保，身边的人也没有。不知道申卡下来是不是都是低额度的卡。由于必要交社保公积金，然后图谋再申。 （2）撸卡积分流：�说实话，不知道撸什么啊，看各个公众号，都是几块几块的洗车券的毛，感觉这么撸，好像哪里不对。 （3）开始赚外快：目前接了个晚上的活，给初二的学生一对一补课。晚上7点卖两个半小时的人力，仅收获300大洋（想想聊胜于无）。打算用白天时间创造更大价值。这块作为补充。 （4）目前手头有一笔资金，想找个小项目，做做，目前正在找，还未有头绪。 恳请欧大指点
答：典型的秀才造反，三年不成。行动能力无限接近于零。
愁肠百结，下卡额度会不会太小。
愁个屁啊。
先找10张身份证，多核一起办。然后总结哪张多，哪张少，为什么。有针对性改进。
匿名用户提问：信用卡发展多核，需要给单核使用费吗？多少合适？卡额度的百分之几？
答：原则上不给，积分留下即可。
匿名用户提问： 欧大，请问一个是13年的年化7.35的等额本息80万抵押贷款。一个是三年期的年化7.2的先息后本80抵押贷款。哪个更好呢？现在选了13年期的这个，但是看到您的回答里提到先息后本还款压力小，已经不确定哪个更好了？当时主要考虑了还款期长，利于长持，不知道对不对？另外sy是否预期持有五年呢？
答：B
十三年等额本息，月供会高到吓死人。
五年可以
匿名用户提问：欧大，建行给个千分之3.1每个月手续费的装修贷60个月期，上征信信用卡栏，这相当于多少年化呢？值得用吗？
答：0.31%122
还行，不贵
匿名用户提问：欧巴，请问全款204w，按揭210w，怎么考虑两者谁更划算？
答：差3%
作为对照物，抵押的成本大概是5%，而且后续利率还高。
建议210
匿名用户提问：比如我工资流水是工行，那么我申请信用卡时别的银行都能看到我有工资流水吗？
答：需要纸质流水
匿名用户提问： 帮老家农村亲戚做流水申请信用卡，我将一笔钱每月固定时间转给A亲戚，隔天他转给B亲戚，然后B隔天转给C，这样转下去可以吗？ 到账后的钱隔天取可以吗？一般流水都是怎么做？谢谢了
答：不可以。
需要搁置几天，尤其活期结息要高。
匿名用户提问： 建行快贷，一年还本付息，年化5.6，月利率才4.7厘，比按揭还低？
答：正常。
最近吹风“降低利率负担”，出了些新产品。
问题是，银行只宣传，几乎不批。
匿名用户提问： 欧大你好，请问抵押贷款1.月息3厘五按20年等额本息还款第十年本金需还进去一次然后可以拿出来继续用，请问可以要吗实际利率是多少，2.先息后本授信五年年化5.2不过需要一年一转，不过可以分批次还进去再拿出来，属于随借随还，两个额度都差不多，请问那种好还是都不好不可以用
答：4.2%
A好，B不可信赖。
匿名用户提问：神，核的信用卡开发得七七八八了，后续融资该如何融？
答：信用卡，信用贷，亲友借贷
匿名用户提问：殴神，月工资1万左右，没有申请xyk，有套房公积金还，要买房的话一般月还款额最大能负担多少？谢谢
答：10000
匿名用户提问：小产权房没有房本，只有购房合同的，做租金流水，能作为本地申卡，按揭，jyd等的收入使用吗？yh会不会查到这个房管局没有记录就当做假的。
答：可以
不会
匿名用户提问：欧大，还信用卡用同行储蓄卡有什么好处呢？可以做流水？还是.....
答：部分银行跨行T+1入账。
实时转账，不承认。
匿名用户提问： 欧神好，A7阶段，目标五年内账面增值最大化，自己有一个二套名额，准备先四成SF购入CQ，再全款抵押入1~2套(贷票资源匮乏，现金流良好)。(1)二套首付四成的名额，原则上是不是也是应该像SFSD一样死命贷足(比如买1.8w*180m这样的大标的作航母长持)，因为我理解30年等额还款的还款压力比全款抵押小了一半。(2)我知道欧神推荐110m，1.4w小三房，因为流动性等方面更好。那么是否有必要，二套名额直接买小标的，空出的资金换来多抵押一套？ 多谢解答！
答：是的贷足。当然也要考虑标的笋度。
可以的。抵押资金成本比按揭稍贵，但也可能接受。
匿名用户提问：欧大，单身28岁，坐标杭州A房1000万贷款700万，B房900万，正在审批400万按揭，银行说比较困难，让我买了3万保险。现在我找中介A房装修贷批下来，会影响B房的按揭么。装修贷先批，按揭后批？
答：不放款不上征信。
装修贷好像一直不上征信。
匿名用户提问：请问殴大，xyk资料提交到支行后，需要总行审核。那么办贷款呢？也是总行最后决定吗？还是支行就有决定权？
答：800x以上，市行复核。
匿名用户提问： 欧大，正在办理dyd，收款账号是表弟的，大概半个月左右银行放款。今天得知他老婆正在起诉他闹离婚，我有必要去银行改一下收款账号吗？
答：不需要。他应该控制得住他自己的帐号。
匿名用户提问：神，抵押贷150万10年等额本息4.9年利率无手续费，和20年等额本息4.9利率5万手续费怎么选？
答：5w相当于3.3%
月供的话，10年每年还12%，20年每年还9%，相差3%
补不回来。
应该选十年。
匿名用户提问：神，下个月12月份办卡好批，还是等到1月份办好？
答：卡部和银行几乎分开，受月份影响不大，受中央政策影响大。
匿名用户提问：欧大，想代发工资半年、税后4万进件办信用卡。请问如何操作成本最少，按税后4万一月纳税一万多，半年成本太高实在不划算。
答：没有人走金税的
匿名用户提问： 殴大，平安银行贷7成，年化利率6.86%，还款方式是十年等额本息；哈尔滨银行贷7.5成，年化利率9.6%，还款方式是3年先息后本。选哪个？哪个好？
答：A
哈行利率太高
匿名用户提问： 神 名下有80多万的xyk 不做贷款 不做抵押 最多可以拿出多少来用啊
答：87%
匿名用户提问： 殴大好，按揭已经面签了，之前xyk还没tx过，只是正常消费而已。现在首付有点缺，能不能套个三两万出来？会不会影响按揭的额度？
答：二三万没有问题。
匿名用户提问：殴大，bj，是3.17新政出台前房价跟当前房价差距大好（比如3.17新政前9万成交，现在6），还是差距小（比如3.17前5万，现在4万）好？谢谢！
答：差距大一般是豪宅，爆炒学区房。
差距小一般是刚需，老破大。
匿名用户提问：欧神好。1. BJ 87年50平的房子是老破小么？2. Bj自住房可买商住么？谢谢
答：是
尽量不要
匿名用户提问：欧大，户口bj，夫妻双方bj购房资格已经用完。老婆已经外地两套按揭还有抵押贷，自己外地用掉了一套按揭，还有一套按揭没用。重庆，沈阳都没有购房资格。准备下一步自己办抵押jyd找代票买其他城市，自己这个贷款资格要不要找个不限购的弱省会城市用掉？比如昆明贵阳之类的？如何处理自己二套贷款名额？辛苦欧大了，谢谢！
答：仓位太多很难处理。
北京飞昆明机票就是很大一笔钱。
简单沈阳买套二手房吧。
匿名用户提问：如果明年老大可能不救世，是不是可以说明年笋盘急售法拍抵债会更多？总之最近踩盘是的，1000+的跌了20%，都要求全款，确实便宜，bj。能凑到400-450现金sfsd的话是不是等半年还是不要等？bj
答：没有。
楼市行规不降价，大不了摒着。
匿名用户提问：欧大,2016年买的通州运河商住,房子能看到河,地铁口处,用公司买的,单价38000,100平小三房.现在马上要收房,交尾款,想退房,开发商扣10%违约金,也就是要扣38万,还只能通过走法律程序退,否则开发商不退,这样加上诉讼+律师费要损失40多万,请问是现在收房,交尾款,等以后市场起来再卖?还是现在忍痛割肉退给开发商?
答：啧啧啧，通州商住，很毒啊。
贷款50%就放着吧。
匿名用户提问： 欧神，你说接下来北京要减，现在我们就不要再建仓了吧？
答：仓位是一个比例的概念。
50%不对，0%也不对
匿名用户提问：欧大，北京能否用淘宝做的房产证进信用卡？如果被识破，有什么影响？
答：信用卡中心拉征信。
如果你填“全款无抵押”，则事实上信用卡部，是检查不了你的产证的。
匿名用户提问：青塔小区，物业费50一个月，不过我父母包括小区里的大多数人从来没交过物业费。前几年小区内经常被盗。这两年装了监控好多了，但还是没安全感。 涨潮后房子卖了再别的地方买？
答：不交物业费被偷了活该。
北京老破小市场远远不如上海。
真要卖了，其实换沈阳更划算。
匿名用户提问：欧大，请问应该如何正确看待“卧室数”对“单价”的影响？ 我今天看北京双井地区有个叫首城国际的小区，小三居90平，均价约9万，去年最高时单价到过12万......这都赶上华贸公寓和富力城A区了，位置和小区环境可差远了，得房率和层高也很工薪，觉得非常不值。但是在双井地区物业及环境尚可、无回迁房无经济适用房的次新小区里，800万想买三居只能在首城国际，其他的都至少1000万以上了。因此这个户型就具有一定稀缺性。 “有窗卧室多”是提升单价的正当理由吗？如果可以，提升比例多少是合理的？谢谢！
答：得屌丝者得天下。
就好比“小户型溢价”，小三房溢价同样也存在的。
匿名用户提问： 欧神好。坐标北京，按揭行（宇宙行）打电话，说房子可以做最多70万的二次抵押，最长10年等额本息，利率上浮10%，需要流水两倍覆盖负债，另放款后需要提供发票。 目前征信上体现出来已使用100左右信用贷（多家银行，三年期，每年过桥），个别年利率超过10%，想申请这笔钱做债务置换。 问题1. 已使用100万其他银行信用贷这个事，是否需要和客户经理先沟通。能不能直接说已使用的信用贷是拿去买房的 2. 放款后需要发票，是老实和客户经理沟通，看看有什么建议，还是以后自己想办法解决。 多谢欧神。
答：需要。可以
是的，请他推荐专业人士。
匿名用户提问：欧神，在北京全款购入房产再抵押，目标500万加，全款是靠两人的信用贷110. 信用卡90. 抵押贷65. 垫支270. 个人借贷30获得，可行吗，是不是比较激进了？ 还可以怎么优化呢？
答：如果能抵押出500，清掉这些乱七八糟的。其实也没问题。
抵押认真做。
匿名用户提问：欧大，我正在北京办抵押，还没去批贷。同时又想在沈阳按揭。应该怎么操作互相影响最小？
答：沈阳晚于北京放款。
另，沈阳需按二套做。
匿名用户提问：欧大，帝都性价比高的限竞房能入么，比周边二手房便宜。sfsd+自留长持。
答：限竞房目前都卖不掉。
匿名用户提问：欧大，帝都，为了孩子上学抵押贷款三套共1300。全款1000买了个海淀三居孩子上学。另外的买了外地二线三套，三成首付按揭贷款了450。原计划把新买的三居继续抵押出来去外地买。突然意识到心法是构建房贷为核心的资产包，而结果是现在房贷只有抵押贷的1/3。 请教欧大：1 抵押贷算心法说的房贷吗？2 下一步如何优化？3还继续抵押买吗？ 4怎么提高按揭贷款在负债中的比例？辛苦欧大！
答：8%以下的贷款区别不大。
贷到比利率更重要。
按揭属于首套福利，除非上手大单，否则越来越少。
匿名用户提问： 欧大，上海房价明年跌的概率大吗？有些人说明年上海要跌30%，怕怕！
答：跌无可跌
匿名用户提问： 欧大，上海可以随便哪个人都可以赠与？那不是可以简单破xiangou了？另外被赠与的人只要名下唯一满五，就无额外税费哦
答：赠予非直系20%税
匿名用户提问：上海是找紫竹法拍一条龙服务是否靠谱，还是就老老实实的二手淘？
答：紫竹上次拍了一套不错。
匿名用户提问： 请问欧大，我把我上海房子产证比例，先调成我爸占99，我占1。然后再把1个点的比例赠与给父母，那以后我爸卖时，如果不是满五唯一，是不是他的99比例的部分正常交税，1的部分交20%个税
答：对的
匿名用户提问： 欧大好，关于上海2025前能到达25体系战略目标趋势，几个问题请教： 1 现在核心区各豪宅梯队，小区单价在13万到19万区间的，核心区25体系下，这个梯队都要到达30+是吗？（各价位梯队再往下类推） 2 给上海的时间还有7年，25体系的核心基础就是货币通货膨胀年12%＋财富5年翻番的定律是吗？ 3 现在的各种调控算是宏观调控的一部分吗吗？ 4 欧大对于25体系最早提出是在京沪何时见顶的文章中，时至今日依旧完全坚定模型的核心因素是什么呢（给不少朋友说了25体系，时至今日，80%人觉得到不了） 谢谢欧大指教 水库多军必胜�
答：理论上是
对的
是的
货币并没有节制。
匿名用户提问：欧大，坐标魔都，请问三月会是一个成交的好时机，那么是现在挂牌还是明年三月再挂牌？谢谢
答：售出向来在五月
匿名用户提问： 欧大好，上海，我有4000万净房资，五套 房，两套代持的抵押全款买的，另负债1400，负债组成： 900万是一套市值2600航母的房贷， 500万是一套750市值抵押出来的。现想咨询您，如果上海不建议置换，如再想入一套3600左右的航母（不置换也只能代持），哪种方案比较好： A 没抵押的一套1400的抵押出850万，航母房贷900要还清再抵押出1500万， 贴300万现金。B 还是航母不还清二抵出1000万，加上另一套抵押850，这就需要房票做出首房首贷才够。 C 市值1400那套置换空出名额，因有过贷款记录，再想办法做出1000贷款，3600的七成2500正好。 求欧大指点大致方案 感谢
答：不买最好。
3600w全部是借的，还代持别人名下，不如不做。
匿名用户提问：欧大，sh，体制内，之前没入圈也不怎么用xyk，但是多年前申过一些卡，多数在3w以下，最低1w。目前10行总授信只有30w，一张上海农商行税费分期额度40万，按揭270w，下月放款。 1.请问接下来该如何补充融资工具，是养卡提额同时继续申卡？还是销掉1-2万额度的菜卡过半年重申？ 2.本月卡员进件申一张华夏，结果被拒，难道总授信过高了？还是因为2年前有三次一月内逾期有影响。谢谢老大！
答：多核，多核
忽略，意外。
匿名用户提问：欧大好，上海如果不应该置换，好比还有700到800万差价，是不是这部分（差价部分）还是可以做成贷款是值得的，现金贴就不值得了，那还是说自住那套置换是可以的，投资型的都不行？谢谢欧大指教
答：完全不懂你在说什么。
每一次置换，损失11%
尽量抵押，加按，别置换。
匿名用户提问： 欧大，上海未来到达25/15/10的时候，武汉能到达8/5/3吗？目前持有的武汉内环江景房3.2w什么时候能到5w呢？
答：七折的七折
匿名用户提问： SH A8.2, 32岁，但老婆不支持建仓，是不是离婚后变A8.1，然后潜心建仓，十年后再考虑结婚。工作稳定，年收入约1百万
答：汗，汗
几十万资金的调度权总有吧，做些小单子练手。积攒赚钱口碑。
匿名用户提问： 大大，现在sh想买套，还是等到除夕前嘛?
答：至少除夕前，观望整体经济形势
匿名用户提问： 欧大，上海用公司买房，卖出时涉及到什么税？有什么办法可以合理少缴？
答：短期的话，全额5.5%营业税。
长期的话，LVAT
无论短期长期，都是死路一条。
匿名用户提问： 欧大，鸽派明年主导的可能性大不大，上海的房价20年应该随便怎么样反弹了吧
答：看老大挺不挺。
匿名用户提问：欧大,上海房产，kc一复地>kc普通二房三房>974可以这么理解么?所谓的大虹桥概念呢，爱博一村，捿克小区,江桥,该怎么同kc和974比较呢?（是否KC一复地目前最具笋的味道?）
答：看价格。
虹桥板块内部，价格波动20%也正常。笋度就完全不同了。
匿名用户提问： 请问南京，武汉，重庆和深圳，长沙，郑州这些城市的低价区欧神认为哪个更值得继续？
答：楼市分高价区，中价区，低价区。
低价区我们选了CQ，沈阳，目前应该已经够了。
中价区在观察武汉，破限购能否有洞。
匿名用户提问： 欧大，您好，请问在重庆这样有潜力的城市，是不是只要不买ceo盘，每年定投一点，随便主城哪里哪怕是市场价都是赚呢�重庆本身就是最大的笋盘呢�谢谢您！
答：对的
匿名用户提问：殴大，沈阳重庆在陆续建仓，我都买的二手房，请问是满两年出售好还是长期持有？房地产如果2025前赚钱，那之后呢，还是建议继续持有吗？
答：雪坡悠长，可以长持
匿名用户提问：殴大，上午好，前两天全款买了套五里店的阳光100城市广场，120平米150万，价格算便宜吗？这个房子打算抵押贷出来，有几个代持人都是直系亲属，有重庆户口和外地户口，这个抵押贷用重庆户口呢还是外地户口买呢？接下来还打算买几套，怎么操作呢？
答：先把CQ户口打光，简单易操作。
匿名用户提问：欧大您好，上海户口已经在公示中，这期间想在重庆把二套贷款资格用了；请问需要注意哪些时间节点，比如上海准迁证的实效是多长，重庆购房需要户口检查的最后一个环节在什么时候，新房和二手房有差别吗，谢谢。
答：以身份证为准，没人看乱七八糟的证。
匿名用户提问：等CQ开始吸成都人口，趋势就不可逆转。 欧大，重庆得达到什么条件才能吸成都的人口？目前GDP已经远超过，还需要什么？
答：都
匿名用户提问： 神 lp是重庆户口，jhz在外地小县城登记的，现在必须lh才有贷款资格，可不可以不去民政局办理直接在x宝jjhz？
答：重庆不查外省婚姻。
匿名用户提问： 欧大，请问南岸四公里板块能跟上重庆大行情吗，一楼返潮一般怎么处理？谢谢
答：看价格
地暖一蒸就好了。
匿名用户提问：欧大，一般从哪些渠道可以沟到笋盘，感觉LJ这种，基本上没有可能淘到。年底前准备重庆2N，请有笋盘信息的个人，中介，管家加我微信18939955460
答：跑断腿，看房200套。
匿名用户提问：欧大，明年重庆是什么行情?可否企稳，夯实回到今年5月份的价格甚至更高一些?目前火车头启动了又停下了么?而不是一起动，越来越快?
答：只要不限购，自然继续涨。
限购了也涨。
匿名用户提问：欧大，重庆抵押贷，至少7成，可以贷8成，十年先息后本，第四年开始至第九年每年还本5%，第十年还剩余所有本金，利率9.6%，手续费3%，划算吗？
答：利率略高。
CQ贷款金额小，宁可降一成，把利率降下来。
匿名用户提问：殴大，重庆毛坯房，简装整租或者分租后，会不会被折价？
答：卖之前整理好，不会。
匿名用户提问：殴大好，殴大预计2019重庆的情况好嘛？会有一波涨幅吗？
答：我觉得会有
匿名用户提问：提问: 欧大，在重庆选筹的位置上，您比较倾向于紧守两江四岸，最多延伸线。 从这个角度看，是否地段>硬品质（硬指标）。 例如，两个小区，一个地段在内环，一个在外环，周边配套商圈地铁楼龄都一样。硬品质上，外环这个完爆内环这个。 您回答说品质会褪色，折旧很快。 可能是表达不清晰，我说的是硬指标，例如层高，栋距，面宽等，不是品质。
答：其实最硬的是面积。
你外环等值二倍三倍面积，随着城市成长，最终可以换回二三倍内环。
匿名用户提问：欧巴，手上目前还剩90万现金，信用卡等都未开发，重庆还有首贷二贷资格，建议怎么买？
答：买套200m12000，首贷打足。*
剩下慢慢看，二套看见笋盘打。
匿名用户提问： 欧神，买多少平米重庆收手？
答：不多，不如预期。
主要是腾不出手。
匿名用户提问：神，家庭负债1千万，工资收入65万，房租收入20万，上海房产1900万（不算丈母娘700），重庆房产550万。这次委托重庆睿诺办jyd，二套房一起抵（171万和160万买），邮政和三峡都没办下来，浪费了三个多月的垫资。对方说家庭负债太高，担心我们还不出来，年底银行查得严。
鉴于年底，银行资金紧张，我们打算先启用XYK接龙和随借随还的XYD，把250万垫资给还了，人品先回血。等明年二月，银行资金交宽松时，再去搞jyd。请问这种方案，是否可行? 会对明年搞jyd，有什么影响?(征信报告一下子多了五条xyd查询) 当时只提供了上海二套房产证和重庆三套房产证给银行，是不是资产证明提供少了? 谢谢我神!
答：可以。
五条查询没问题，就是用卡额度会增加。
不是，CQ的银行眼皮浅。最好找专业的贷款中介。
匿名用户提问： 大，cq中介费都买家在付，谈到几个点是合理可接受的？
答：1%+
匿名用户提问：os.cq，亲戚同意买，我先去选，如果选中了，交定金如何操作，写我名字有啥风险吗
答：写xxx代yyy
代理人可签约，尽快补签
匿名用户提问： os，350xj（有dyd出的），如果都只能全款再dy，假如利率年限差不多，那是优先买cq还是sh
答：CQ EASY模式
匿名用户提问：欧神，您好！ 新手刚入，问的问题也简单。沈阳两套全款房(总值100万购入)办理抵押贷款，额度80万，10年先息后本，月息9，每月还款7200元，第4年开始每年还本金5%，前期手续费6万全包，能要吗？第一次办抵押贷款，犹豫不决，谢谢！
答：利率费率高得象黑社会
匿名用户提问：欧大万福金安。初入水库小白，您说沈阳会涨，带着60万现金从福建奔沈阳，现在在践行看房200套。有些疑惑请神指点一下：A看哪些地区的房子，按朱红的选筹来？B房子建筑时间控制在08年之后？C毛坯和精装如何抉择？D单价控制在什么价位？祝大大一家幸福美满。
看便宜的，原则上成本控制在7500。
答：然后离市区越近，热闹繁华越好。
尽量
毛坯
匿名用户提问： 欧神，浑南十年老小区，离地铁1km内，步梯顶楼能gpgd，6.5k以下是不是可以入？谢谢
答：我宁可7K入次新
5.5k入奥园
匿名用户提问： 殴大，恒大绿洲140平顶楼7.7k可以入嘛？是不是有点贵，谢谢
答：沈阳顶楼，买入不妨打点折。
匿名用户提问：神，咨询下是否要加杠杆。 坐标杭州，2套市区二环房子，200万(老破小)+400万(自住)。贷款227万，杠杆率38%，月供占月收入25%。是否要加杠杆？ 杠杆方案，卖了200万的老破小，获得1张房票，换成400万次新盘，贷款200万。2套总值变800万，贷款427万，杠杆率53%，月供占比50% . 在私企，工作压力大，怕丢工作断供咋办？
答：方案挺好的。可以。
你还没接触过负现金流呢。
匿名用户提问：欧大，坐标杭州56岁，钱江新城300方回迁房无产证。名下已经有50万信用贷了，只有社保，无公积金，流水少。有什么办法再贷50吗，信用卡来不及了
答：多申请几家，事在人为。
最好找个专业贷款中介，成功率更高。
匿名用户提问： 欧大，有个杭州的首套首贷的核，现在是不是不是很好买杭州的机会？
答：从年份说，一般
匿名用户提问： 神问一下， 杭州离钱江新城11站地铁口的新盘， 它的马路对面就属于杭州，这边就属于海宁（不限购）， 2.1w值得买不？
答：不要
匿名用户提问： 像南京杭州这样的城市， 如果新城市中心10w，那离它3 6 9 11站地铁的高层地铁房多少均价才是合理估值？
答：每个阶梯（环）七折
名用户提问：欧大，为什么杭州无法成长为一线？关键制约因素是什么？ 成为一线城市，成都或者重庆有戏么？
答：人口
CQ可以，成都胜在人口还多。
等CQ开始吸成都人口，趋势就不可逆转。
匿名用户提问： 欧大，在杭州踩盘，有几套大面积低单价挺心动的，但又怕好几年不涨，毕竟资产不多。单从挣钱角度考虑，是不是该去重庆和沈阳。
答：嗯，CQ沈阳确定性更大一点。
匿名用户提问： 殴神，天津现在适合进场吗？
答：还在下行期。
匿名用户提问：欧大晚上好，天津南开区的房子现在的价格是市场价格，6层的顶层。约定两年后过户，合同约定20/100的赔款了。合同定金五万元。房子已经交付给我了。这个合同有风险吗？天津两年后房子价格会有涨浮吗？感谢
答：涨幅非常大的话，房东有可能一房二卖。
限售有可能二改五。
匿名用户提问： 欧大，你坚定的看空香港房价，未来三年跌幅20-30%以上的几率多高？还是小跌10-20%然后长期低迷的可能性更大？
答：感觉应该会长期低迷。
地产商不存在大杠杆劈楼行为，就跌不深。
匿名用户提问：大，真的吗？ 国内已经无好的投资标的，房价大顶已经到来，这就是我的异乡真实感受，马尼拉一套30平米的房子（精装，无公摊），入手价才15000一平米，3年付清30%，交房时付清尾款70%，前面几年一年付不到50000元，附近同面积的每月租金4000元人民币，所以温州炒房团在那边都是整层或者整栋的买，秒杀还在国内忽悠小白的欧神。
答：马尼拉几乎不能贷款。
全款买溢价盘，这就是温州炒房团的水平。
匿名用户提问：请问神，去新加坡买房投资怎么样？外国人可以贷款吗
答：非常困难，外国人限购很严。
不清楚具体条款，记得是贷款四成。
匿名用户提问：OD.女票明年在广州有sfsd资格，但是手头资金有限，最多能买到总价两百多万的标的，有必要保留资格吗？
答：加预算。
办100w卡
匿名用户提问：我还很焦虑，我现在自己的负债如下， 1。潍坊老破小，30平，市场价在250万左右，dyd120万，2016年办理在老妈名下，出租3900。 2。老西门老破小，50平，aj250万，2016年买入价370万，出租6000元。 3。塘桥老破小，80平，500万，2017年买入，aj290万，自住。 4，其他有xyd30+30+20+30万，60万预计明年9月到期。月还合计1万5左右。 收入的话，自己月入8k另有gjj5k每月，老公收入不稳定，预计明年在15万。 现在12月如去生娃，则我收入也下降，是不是撑到明年9月先卖潍坊的房子？还是说尽量撑到2020年呢？自己很想去cq买，现在是不是先歇着？万谢
答：卖房总是撑到牛市五月。
你的负债率都在60%左右，卖了也没钱拿。不用急着卖。
收入下降和月供不用担心，一个月15000是很小数字。但我怎么算算，你一个月不止一万五啊。
匿名用户提问：欧神，厦门岛内云顶至尊，单价4.5w大平层（270平以上），毛胚，价格和2013年差不多，可以入手吗？谢谢
答：不了解厦门微观。
听起来价格不错。
匿名用户提问：欧神，济南市区和下面的地级市章丘和长清包括济阳都完全没有新房癌，1970和隔壁2010的房子一样钱甚至老房子比次新房贵，现在最便宜的老房子1.5+，沈阳市区三环内四五千的大把，沈阳新房癌非常严重，您为毛说沈阳对标济南？
答：别看微观，看宏观
匿名用户提问：欧神，都是1500w总价，地段接近，是买品质好的小区的250p，还是小区老点差点的500p好
答：500
匿名用户提问：欧大，坐标郑州，我们这里没电梯的7层90年代板楼很多，一楼总是有溢价的，是整个门栋最贵的。逻辑是进出方便，适合老人，接地气，有的还有小院子。这个是全国普遍现象吗？
答：上海目前也有老公房一楼涨价现象。
匿名用户提问：神，香港身份，感觉香港完全没有笋盘，性格比极低，首付只有150，打算租房等楼价大跌才找机会入手，这样做适合不，还是有更好的操做？谢谢
答：合适。
不建议持有香港任何物业。
匿名用户提问： 欧大，现在卖掉香港的房子合适吗？目前出租回报率5%，是否已经错过了最佳卖房机会？
答：HK住宅普遍租金2.5%
5%是什么房子。
匿名用户提问：欧神，小弟信奉克勤克俭，但因社交需要不得不购车一辆，预算10～15w，疑问有点教条见笑了:(1)是否需要先跑断腿看车200辆？(2)没有处车情节，同预算下可否选择高一档的二手车？(3)每年跑1w公里不到的二手车，折价曲线大概是怎么样的，买什么折旧程度的年限性价比最高？(4)直接压价刷信用卡是不是付款最优解？
答：不需要。单子太小。
可以
54321法则。第一个二年，折旧5/15
要看车行提供的贷款条件。
匿名用户提问： 请问欧大：注册公司时，法人用老人，股东自己；那监视人也是自己，以后对抵押贷有无影响？万分感谢
答：没影响
匿名用户提问：OS早上好，请教一个问题，和朋友合作做生意，自己把手里的政商资源无条件的给伙伴提供，引荐谈判合作，最近发现朋友有直接越过我的想法，取而代之和我的人脉合作，自己却沦为外人，请问Od曾经是否有过这种经历，换作od，您会怎么做？
答：任何中间人都会面临这种问题。
中介费只能收一次。
任何不持续增值的环节，都会被淘汰。
拿好你的第一笔中介费，接受现实。
匿名用户提问： 你要跑得双倍快。什么办法可以双倍快？
答：红桃皇后的一句谚语。
“在我们国家，奔跑只能让你维持原地，你要跑得双倍快，才能前进”
