楼面价分析
简介
楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。
计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积 x 容积率。（土地总面积 x 容积率 这个只是地上部分算容积率的面积。[总建筑面积](还有地下和一些不算容积率的面积）
分析
于是有了这种图，然而实际并不是这样。
楼面价计算.png
以下是一张高低配的项目图，容积率差不多也是2.5左右。开发商为什么要做高低配？其目的就在于充分利用土地价值，实现项目货值的最大化。
其核心思路只有一个：在建筑设计规范许可的范围内，最大限度挖掘可售面积，实现产品溢价。通俗点说，就是偷面积。
楼盘实例.png
这里，我们分三个层次：高层、低密、商业。
高层产品
在过去，我们曾看到过这样的高层产品：产权面积90平米，实得面积210平米。显然，它会按210平米的价格卖给你，而不是90平米，这就是高层产品中通过挑高、阳台等方式偷面积的一个典型。
后来，新的建筑设计更规范了，这样的产品也就见不到了。
按现在的建筑设计规范，高层产品的赠送率最大不得超过20%，一般来说会通过挑高、阳台、露台、飘窗等方式来偷取。阳台算半面积；挑高、露台、飘窗等不算面积。所以我们经常会从户型图上看到，某个阳台变成了一个房间。
可是，有了最大不超过20%的赠送上限，高层产品可供突破的地方已经不多，所以在高低配项目中，高层住宅更多是被用来牺牲掉的，它吃掉更多的容积率，就能为低密产品腾挪出更多的空间。
当然，从溢价层面说，高层产品也不是一无是处，因为高层大多可以做精装，而精装通过大宗采购和工程造价，可以实现50%以上的利润，这也是行业内比较普遍的做法。
低密产品
低密产品包含很多，独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，都属于低密产品。具体怎么搭配，取决于项目定位、货值计算以及土地条件。
据专业人士所讲：2.5容积率的土地，低密产品的量会控制在30%到40%之间。其中根据土地条件，叠拼，应该是最出货值的产品。
所以我就拿叠拼举例吧。
大家应该见过这样的产品：某叠拼别墅，产权面积140平，但实得面积300平，显然这140平是计入了容积率的，但另外160平米就没有，赠送率可是高达100%以上。
怎么做到的呢？很简单：花园面积、地下面积、挑高面积、露台面积，都是不计入容积率的，而在叠拼别墅中，这些空间，更容易通过设计实现。
但显然，开发商在卖房子給你的时候，还是会按300平米的货值来卖。
商业
现在的土地很多都会带有一定的商业配比，所以我们还有商业产品的面积可偷。
底商层高6米，隔成上下两层，货值不说翻一倍，至少提升50％吧，购房者也会买单。二楼商业可以有连廊，这是不算面积的，也可以作为二楼商业的利用空间。除此以外，还有车位哦，也不计入容积率的。
总结
如果从技术层面讲，一个2.5容积率的项目，建筑密度28%，商业比例10%的地块，可以做到实际容积率3.78，一点问题都没有；一个11000元/平米的楼面价的土地，通过设计做到实际楼面价7275元/平米，也是可以达到的。
