学习收获（第35周）

一方婚前付首付、婚后双方共同还贷的房子，离婚时该如何分割？

【实例场景 一】

阿帅在与阿美结婚前自己就签订了不动产买卖合同，用自己的钱支付了首付并在银行贷款，房屋也登记在阿帅名下，婚后用双方共同财产还贷。

      上述这种情况比较常见也比较简单，司法实践中以双方离婚时双方的协议约定为准。但是不能达成协议的，根据《婚姻法解释三》第10条的规定，该房产属于首付方及登记方即阿帅，而且不论房屋所有权证是在婚前还是婚后取得的、婚前的首付款是阿帅个人财产还是其父母赠予甚至是双方父母共同凑足的，实践中一般会判决该房产属于阿帅。不过，阿美已经支付的钱及对应财产增值部分，由阿帅补偿给阿美。

其中他们离婚时对于共同还贷部分及其增值可以按照如下方式计算：夫妻共同还贷部分占房屋本金和已还贷款利息的比例，乘以离婚时房屋的市场价值。夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）某离婚时房屋市场价。

【实例场景 二】

还是上面的阿帅和阿美结婚了，其他情况不变，但是房屋登记在了双方名下。

      由于我国施行的是不动产登记制，如果不动产所有权证登记所有人为夫妻双方，那么则应按照夫妻共同财产进行分割，就不适用《婚姻法解释三》第10条的规定，而是适用《婚姻法解释二》第20条规定，双方都认为房子归其所有的，价高者得；只有一方主张的，取得房屋所有权一方按市场价给予另一方补偿；双方都不主张的，可以就房屋拍卖后所得款进行分割。

【实例场景 三】

  仍旧是场景一中的阿帅和阿美结婚了，场景一的其他情况不变，但是离婚时两人约定房子归阿美所有，剩余房贷也由阿美一个人承担。突然有一天，阿山拿着一张阿帅在婚前签的借据找来阿美：“还钱！这是阿帅当时为了付这个房子的首付款问我借的钱，现在房子归你了，你还钱！”

      首先我们需要明确，夫妻一方借钱，只有在该债务为夫妻共同债务时另一方才有义务承担还款责任。而夫妻共同债务指的是为满足夫妻共同生活所需要所负的债务，是在婚姻关系存续期间夫妻双方或者其中一方为夫妻共同生活对第三人所负的债务。2018年1月17日最高人民法院发布了《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，对夫妻共同债务有了进一步明确规定，感兴趣的看官可以学习一下。

因此，阿山的债权发生在阿帅与阿美结婚前，不论阿美是否知情、也不论阿帅借的钱买的房子最后归谁，这都是阿帅的婚前个人债务，由阿帅个人偿还。

【实例场景 四】

阿帅和阿美还是结婚了，但是婚前阿帅并没有购房资格，于是他付了首付，房子登记在了阿美名下，婚后双方共同偿还贷款。

      现在某些城市中为了控制节节高升的房价，出台了一系列的政策进行“限购”，对购房者的购房资格进行了限定。此种情况下，司法实践中一般会判决房屋归登记者所有，但是对付款方实际支付的首付部分、婚后支付的部分以及两者对应的增值部分，取得产权一方要进行补偿。

另外，现实生活中还有一批“限价房”，是一种限价格限套型(面积)的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，此类房政府对申请者的资格一般有明确的要求。在2016年北京法院的一个判例中，法院认为认定限价商品住房所有权的决定性因素应为身份而非出资等其他情况，即便买卖合同的签订系在婚后并且由另一方个人财产支付首付款的，仍然应认定为申请一方个人财产而非夫妻共同财产。