2018年就到这7大城市拿地，准没错

在中央强调住房居住属性背景下，各级政府限购限贷力度及各项监管措施频频加码，楼市逐渐进入“四限”时代，着力抑制投资投机性需求。“十九大”报告中中央领导也重申“房子是用来住的、不是用来炒“的基调，限购令再次升级。但从市场上看，北、上、广、深等核心城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域，核心城市周边的三四线城市逐渐成为溢出需求的主要承载地，城市群经济已经逐渐形成。伴随着经济格局的转变，房地产的投资策略也随之发生改变，更多的房地产开发商、金融机构把投资布局的视角聚焦到城市群范畴上。

本文选取其中经济发展水平相对较高的7个城市群作为研究对象，构建一个相对完备的指标体系，从市场供求、环境宜居性、基础设施完备性及市场潜力各方面进一步研究城市群房地产市场的特点？对未来具有潜力的城市群作出合理预判，以期为房地产开发商的投资策略提供相关建议。

01

供给：长三角、长江中游城市群相对充裕

粤港澳城市群较为局促

过去5年间，长三角城市群的宅地供给量最多，高达11392万平方米，供给总量最少的是粤港澳城市群，仅1694万平方米。从各城市群的人均宅地供给量上来看，长江中游城市群的人均宅地供给量是最多的，约0.85平方米，其次是长三角城市群，约0.82平方米，人均宅地供给面积最少的是粤港澳城市群，仅0.29平方米。由此可以看出：长三角城市群、长江中游城市群无论从宅地供给总量上看还是人均宅地供给量上看，都居于7大城市群前两位，供地相对较为充裕。粤港澳城市群的宅地供给总量和人均宅地供给量都居于末位，宅地供给上相对较为局促。

长三角城市群房地产投资额最多，高达18300亿元，其次是京津冀城市群，约10299亿元，居于第三位的是成渝城市群，约8366.5亿元，总投资最少的城市群是山东半岛城市群，仅5592.8亿元。从各城市群的人均房地产投资额上来看，长三角城市群人均房地产投资额最高，约13233元，其次是粤港澳城市群，约12045元，居于第三位的是京津冀城市群，约11726元，人均房地产投资额最少的是山东半岛城市群，仅6309元。由此可以看出：长三角城市群无论从房地产投资额总量上看还是人均房地产投资额上看，都居于7大城市群的首位，市场预期较好。山东半岛城市群的房地产投资额总量和人均房地产投资额都居于末位，市场预期不足。

02

需求：长三角粤港澳新增人口趋缓改善需求聚集成渝城镇化增长速度最快

从常住人口变动情况来看，7大城市群都属于人口净流入的区域，其中，长三角城市群人口流入最多，高达722.91万人，其次为京津冀城市群人口净流入较多，高达688.37万人，其他5个城市群的人口流入约在200-300万人，流入人口做少的城市群为海西城市群。究其原因：海西城市群城镇化进程缓慢，人口集聚能力不足，福州、厦门发展进程较其他城市群核心城市较为缓慢，核心城市的带动乏力。但随老龄化的加剧，我国劳动力人口占比逐渐下降，一方面，会使得刚性需求及改善性需求的群体缩减，进而拉低需求量。

从各城市群近5年城镇化率增长情况来看，增长最快的是成渝城市群，5年增长了8个百分点，增长最少的长三角城市群和粤港澳城市群，增长了大约1个百分点。由此可以看出：粤港澳城市群和长三角城市群城镇化率较高，但城镇化率增长缓慢，加上产业结构的调整，人口导入趋势放缓，增量住房需求后劲不足。城镇化率最低的成渝城市群城镇化增长速度最快，增量住房需求有上升空间。

03

环境宜居性：海峡西岸、粤港澳城市群空气质量优于全国平均水平

从全年PM2.5平均浓度上看，海峡西岸城市群的全年PM2.5平均浓度最低，约34.23μg/m3，其次为粤港澳城市群，约34.40μg/m3，都低于全国平均值50.2μg/m3。除这两个城市群空气质量整体上处于优的区间（0-35μg/m3），其余城市群的全年PM2.5平均浓度均高于全国平均水平。全年PM2.5平均浓度最高的城市为京津冀城市群和山东半岛城市群两者高达约77μg/m3，处于轻度污染的区间，空气环境质量有待于进一步提升。2015年中国欧盟商会发布《北京建议书》，称北京的空气污染影响了北京的国际形象，阻碍了外国及中国本土专业人士宜居北京。中国欧盟商会的会员企业中，39%认为空气污染是留住人才面临的最大挑战。由此可见，空气质量的确影响着一些高端人才的去留，也间接影响了城市的房地产市场。

04

基础设施建设：长三角城市群交通便利性最高

京津冀城市群基础设施亟待完善

从城市群的地均基础设施投资额上来看，长三角城市群的地均基础设施投资额最高，高达508.4万/KM2，其次为长江中游城市群，地均基础设施投资额为454.38万/KM2，主要原因是因为武汉近些年的地铁等基础设施投资额较高，导致城市群的平均投资额大幅上升。

从各城市群的高铁车次数量来看，长三角城市群的高铁（此包含动车、城际高铁）车次数是最多的，高达5714次，其次是长江中游城市群，总车次为3034次，居于第三位的是粤港澳城市群，高铁通过车次最少的是成渝城市群，仅834次。由此可以看出：长三角城市群整体上高铁交通便利性最高，京津冀城市群高铁网络建设相对滞后，相信伴随着雄安新区的建设，京津冀城市群的高铁网络会快速完善。

05

可持续发展力：长三角城市竞争力提升凝聚大量优质潜在增量购房需求

名校集聚的长三角、长江中游城市群和京津冀城市群的潜在客群量较大。高等学校在校学生是城市潜在的商品住宅消费者，因此，城市的高校学生数一定程度上影响着未来的房地产市场。从城市群的高等学校在校学生数来看，长三角城市群的高等学校在校学生数最多，高达375万；其次为长江中游城市群，高达313万；第三为京津冀城市群，约242万人。这些城市群高等学校在校人数较高，主要是因为长三角区域的上海、南京、杭州、合肥和长三角区域的武汉、长沙和京津冀地区的北京、天津等城市高校云集，这些城市囊括了全国大部分高校甚至于名校，高校的集聚提升了城市的竞争力，城市竞争力提升吸引了大量的外来人群，增量购房需求日益增加。

06

小结：京津冀滞后于长三角、粤港澳

差距进一步拉大

从整体上看，京津冀城市群的市场发展前景稍落后于长三角城市群和粤港澳城市群。京津冀城市群的经济总量虽然处于较高水平，但反映区域经济发展水平的人均地区生产总值远低于粤港澳城市群和长三角城市群，同时人均可支配收入偏低，至少从这一指标上与世界级城市群的称号不匹配。另一方面，全面PM2.5浓度是所有城市群中最高的，环境污染严重已经城为制约京津冀发展的一大障碍，京津冀城市群下一步要调整好产业结构，提升城市软实力，房地产市场才能走得走稳、走得更远。

长三角城市群目前房地产投资额在7大城市群中处于领先地位，经济、环境、交通各项指标均处较高水平；同时人口也持续的流入，加上高校在校学生数量庞大，这一部分人群的购房潜力巨大，相信长三角城市群的房地产市场仍然保持较高水平的增长。

粤港澳城市群人均地区生产总值居于前列，经济发展水平较高；环境优美，人均公园绿地面积最高，空气质量较佳，交通便利，基础设备配套完善；城镇网络体系较为成熟；房企投资热度也较高；但现有人均住房面积仅29.25平方米，可以预计，未来粤港澳大湾区还将有一批潜在的改善类需求有待释放。

山东半岛城市群公园绿地资源丰富，房价收入比较低；但三产比重偏低，环境污染严重；加之城镇化水平偏低，高铁网路不够完善，削弱了城市群的集聚效应；但随着城镇化水平的快速提高，未来市场可期。

长江中游城市群城镇化水平偏低，人口导入不足；加之三产比重较低，产业结构不甚合理；人均可支配收入较低，购买力不足；目前房地产投资预期不足，入市持谨慎态度。

成渝城市群目前城镇化水平低于全国平均水平，人均公园绿地面积也低于国家生态市标准，交通便利度不高，同时城市基础设施投资不足，制约城市进一步发展；人均可支配收入偏低，购买力不足。

海峡西岸城市群空气质量尤佳；但人均可支配收入偏低，同时房价相对较高，购买力不足；人均住房面积也相对饱和，未来市场活跃度不高。

附：从两种统计图看中国城市群的投资价值

中国城镇化发展到这一步，已经呈现出明显的城市群，继续城市群化发展也是我国推进城镇化继续深化的方向，这不但是社会各界的普遍认识 ，政府也在通过各种规划推进城市群发展。

房产投资就是参与国家建设并分享国家快速发展带来的红利机会，要抓住我国楼市下半场的红利机会，我们就不得不深入了解我国城市群发展，搞明白国家下一步建设的方向。

首先明确一下什么是城市群，说白了，城市群就是在某个区域内相对集中分布的城市联合体，一般以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密，并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。学界普遍认为，城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式。在这种组织形式下，人口、资金、基础设施等各种资源高度共享，各城市能优势互补，协同发展。

我国最为人熟知，也是发展相对最成熟的三大城市群就是京津冀城市群、长三角城市群和珠三角城市群。这三大城市群占了中国城市化的半壁江山，也撑起了中国社会和经济发展高度，未来它们还将引领中国发展。

那么，这三大城市群哪个发展最好，哪里最值得投资呢？我们先通过一张黑夜亮灯图对其发展有一个整体的把握。

2013年中国夜灯图 来源：NOAA（美国国家海洋和大气管理局）

对于城市群来说，整个区域亮度越高，说明城市群越成熟。细化到城市，更简单粗暴的理解，灯光越亮的，城市发展程度越好，区域更发达。夜晚一片漆黑的区域一定是落后的。

跳出中国，可以观察我们两个“邻居”蒙古与朝鲜的夜灯情况：基本是漆黑一片，个别的小亮点，是其国家最核心的城市。反观朝鲜南部的韩国，夜里大块区域一片光明。回过头看我国夜灯情况可以发现，三大城市群的整体区域亮度最高，其中表现最好的是长三角城市群，其次是珠三角城市群，最后为京津冀城市群。虽然北京和天津是京津冀夜空中很闪亮的星，但以京津冀城市群作为一个整体来看，北京和天津只是孤独的闪亮。这也是京津冀要一起协同发展的重大意义所在。

下面是澎湃新闻根据2012年和2016年 NASA 提供的前后两版地球夜间图像，画出的我国三大城市群夜间灯光变化图。其中，紫色代表灯光大减，黄色代表照明大增。由此图我们更能看出各大城市群的核心城市对周边强大辐射作用。

我们强调房地产的终极价值基础是人，因此城市群内部城市间人口迁徙数据也有助于我们发现城市间的关系。而准确梳理判断城市间的关系，对于房地产研究来说非常有价值。先看京津冀城市群。

数据来源：城市数据团

节点代表城市，线代表城市联系。京津冀城市群里，北京不愧是中国的政治、经济、文化中心。由图可以看出和它产生联系和交集的城市太多了，有西部的区域中心城市西安，有远在贵州的省会城市贵阳等等。京津冀城市群内部与北京联系最紧密的城市是廊坊，可以看到北京与廊坊之间的连线在整个京津冀区域里是最粗的。这很好理解，因为廊坊距离北京实在是太近，所以更容易产生交集。京津冀区域，廊坊是夹在京津中间的一块“飞地”，近水楼台的优势不是说说而已。

接下来我们来聊聊长三角城市群与珠三角城市群。为了更容易的看出三大城市群的特点，我把它们放进一张图来观察。

与长三角城市群核心城市上海产生联系的城市，明显要少于北京。重点来了，虽然联系的城市绝对数量少，但是上海与周边城市的联系比北京更紧密，意味着在长三角城市群里的城市与上海之间有更多的“互动”。而联系紧密对于城市群来说才是最为重要的特征。我们可以观察到上海与苏州的连线非常粗，这说明城市的联系最紧密。上海和苏州是“最铁”的兄弟，这种关系远超北京与廊坊的关系，也远超北京和天津，对区域城市群发展来说，这样的联系是更好的。其它联系紧密的城市还有杭州、南京、嘉兴、无锡、南通等等。

最后来看珠三角城市群，珠三角城市群非常有特点，它是一个双中心结构，整个区域中有两位“带头大哥”——广州和深圳。珠三角城市群中的两个核心城市，各自带领自己组团的城市，产生更多的联系和交集。我们从图上可以发现与广州联系最紧密的城市是佛山，其次是中山与清远两座城市。而与深圳联系最紧密的是东莞，其次是惠州。而且，我们还可以判断出整个珠三角区域与核心城市关系“最铁”的城市是东莞，它与深圳的亲密无间的关系，要超过广州与佛山的关系——这也反映了一种整体趋势，深圳和广州两大核心城市，深圳与周边城市联系要更为紧密，发展更好。

通过对这三大城市群的简单梳理，我们可以发现城市群核心城市与各个城市之间联系的情况，这就是我们提前判断大都市圈时代，哪座城市有可能因为核心城市的溢出效应而受益的依据，是我们寻找投资项目的重要参考！