冯仑：8个指标判断房价走势

2020-02-15 本文已影响0人 Lee公子

@认知

全世界的房地产发展模式总共可归纳为三种：美国式、新加坡式、德国式。

美国楼市100% 靠市场去推动、调节，政府极少主动干预；
新加坡楼市的发展，20%靠市场调节，80%靠政府调控；
德国楼市的60%是福利住房，留出40%的市场空间，大部分人都去租房，在房子上赚钱的概率大大降低。
美国模式的核心是市场解决一切。新加坡模式把两条路分开，该政府保障的归保障，市场的归市场。德国模式类似于我们现在熟知的“房住不炒”。
德国由政府福利制度主导，所以一个拥有8000多万人口的国家却没有什么大型房地产企业。
中国香港虽然只有 700 多万人口，但它采用美国模式，所以拥有众多大型房地产企业；即便按照新加坡模式（只给20%的市场空间）的比例计算，香港的开发商数量也比德国多。

@方法or工具

8 个指标帮助大家判断房地产价格趋势

· 根据宏观经济研究，经济增长一般从人均GDP达到1000—2000美元时开始。当人均GDP达到8000美元时，温饱问题基本解决，住宅市场逐渐饱和。
· 当前，中国的人均GDP已经超过8000美元，这意味着整体住宅供应量已经处于饱和的状态，所以近几年很多城市的住宅逐渐滞销。

· 如果一个城市每天卖 6 套房子，其中 3 套是新房，3 套是二手房，新房二手房成交比为 1∶1，这就意味着楼市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。
· 但是如果新房二手房成交比不足1∶1，比如说卖了6套房，其中2套房是新房，4套房是二手房说明这个市场已经饱和，房价快速上涨的动力减弱。

· 人口净流入量为正，房价上涨，反之下跌。住宅和人口数量高度相关，如果一个地方的人口数量没有增长，那里的房子一定会贬值。

· 众所周知，美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。其中一些人在那里创业，既创造了就业机会，又带来收入，这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国，过去制造业、出口对GDP的贡献最大，而现在服务业、科技产业造福GDP增长。

· 近 3 年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。10 多年以前，经济增长是外延式的，主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料、能源在内的传统实体经济。所以过去的经济增长表现得更直观，城市越来越大，基础设施建设的投入也越来越多。结果，从事挖煤挖矿的人赚钱了，做出口加工的人也赚钱了。

· 如果房地产税或遗产税在中国出台，本来你买了5套房产并打算传给你的子孙，那现在得赶紧出手或重新进行资产配置，比如，卖掉3套房子换1套更大的房子，否则你的后代可能交不起遗产税。

· 人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是永久的，而且贷款流程简单，利息也很低。
· 但是，如果人民币贬值，在国外买东西（包括房子）相对来说会更贵，很多人可能就不打算出国买房了，特别是大城市的高收入人群。

· 有购买力的人口如果对一个城市或国家的经济发展有一个良好的长期预期，他们就有意愿去那里置业。反之，他们选择去一个地方置业的意愿降低。
· 显然，这种社会心理偏好对住宅的价值变化来说至关重要。