购买的别墅频繁出现问题，业主如何进行维权

房子对于中国人不仅是一处居所，更是家的载体，在它身上发生的任何“小事”对购房者来说都是“大事”。当房屋漏水、逾期交房、物业纠纷等问题让购房者吃亏上当的事屡屡发生时，很多人都只是无奈。

近日，北京栩锐律师事务所接到业主求助，称某高档别墅小区存在严重的房屋质量问题和物业乱收费问题。通过业主描述，该小区内别墅普遍存在墙皮脱落，地面裂缝等质量问题，别墅院子里没有排水系统，给植被浇水就会出现地基下陷问题。开发商在连最基本的三通都没有达到的情况下即要求业主收房，并且要求业主开始交纳物业费，而且物业费比普遍价格高出一倍以上。

李先生介绍道：13年买的房子这都四年了，问题还是源源不断，房子不仅屋顶漏水，而且地基还出现了下沉，墙壁出现裂缝，我来来回回找了N次，他们也给我拿了补救方案，可是后来去看的时候房顶依然还是漏水，甚至到现在还没有解决，房顶上漏的水都已经将墙壁上墙皮冲掉了，墙体也出现了一指宽的裂缝，他们后来把墙壁重新粉刷了，但是治标不治本，根本没有用。我说要么给我换房，要么给我退，当然我更倾向是换，就这他们也是推三阻四不给换，答应给我重新修整，也拟了方案，我对方案也进行了相应的修改，但是实施起来真是让人着急，存在的问题依旧没有进展，到最后居然连他们人都找不见了，打电话也不接，去找物业也解决不了问题。这么大年龄了买个房子容易吗？我们是有理没地方去说啊！现在是一想起那个地方就闹心啊！

面对这种情况，业主要如何维护自己的合法权益呢？法律上对此又有什么规定呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。依据这一规定，李先生等业主有权要求开发商因房屋质量问题做出赔偿，或者是对出现质量问题的别墅进行维修，即使是要求退款，也应该得到支持。

买房子毕竟是人生中一件大事，很多业主为了圆“住房梦”、“别墅梦”并不愿意退房，那么如何避免发生这种纠纷呢？

北京栩锐律师事务所结合自身多年房产维权经验，总结出以下几点：

首先，购房者在签订《房屋买卖合同》前，要确认开发商是否“五证、两书、三表”齐全。即拥有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》，“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，“三表”则是指住宅面积实测表、竣工验收备案表、分户验收记录表。这些是开发商合理合法的保障。

其次，在签订《商品房买卖合同》时，一定要使用建设部颁发的规范的合同文本，详细了解合同中的各项规定和细则、附录、补充协议等，对交房日期、交房标准、房屋价款、附属设施、配套设施、违约责任等有明确的约定，确保在纠纷发生时，自己能有法可依，有约可据。

第三，《物业管理条例》实施以后，开发商在房屋出售前须与前期物业管理企业签订《物业管理公约》，因此购房人在购买别墅前应要求开发商出示《物业管理公约》，并作为第三方署名。

当房屋质量问题已经产生时，业主要如何维护自己的合法权益呢？

北京栩锐律师事务所建议广大业主，在发现所购别墅出现质量问题时，要注意收集出现质量问题的证据，如照片、视频资料等。之后积极的与开发商协商解决和赔偿方案。无法修复的，可以向开发商提出更换别墅或是解除合同。如果出现无法协商解决的情况，业主可向专业律师求助，依法向人民法院提起诉讼，维护自己的合法权益。在一个小区内如果很多别墅都出现质量问题，要注意发挥业主委员会的作用，在诉讼中也尽量进行集体诉讼，以弥补单个业主力量的不足。