【产业地产】#305——规划设计条件及其与控规的关系

本文主要内容为认识规划设计条件及其与控规的关系相关知识，共1500 字，阅读时间 5 分钟。

一、什么是规划设计条件

规划设计条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划、专项规划、城市设计等上位规划，对建设项目提出的规划设计要求。同时也是政府出让国有土地使用权的约定条件，也是编制修建性详细规划、建设项目总平面图、建筑单体设计方案和实施建设项目竣工验收规划核实的依据。

建设单位或个人应当按照城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设。任何单位和个人不得擅自变更城乡规划主管部门确定的规划条件。规划条件是直接导控建设用地和建设工程设计的法定规划依据，是规划编制单位和设计单位进行规划方案设计和城乡规划主管部门对方案进行审定的依据和应当遵循的准则。
规划条件强化了城乡规划主管部门对国有土地使用和各项建设活动的引导和控制，有利于促进土地利用和各项建设工程符合规划所确定的发展目标和基本要求，从而为实现城乡统筹、合理布局、节约土地、集约和可持续发展提供保障。

法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》对规划设计条件和落实做了明确规定：

• 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
• 城市、县人民政府城乡规划主管部门颁发《建设用地规划许可证》时，不得擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
• 建设单位应当按照规划条件的要求进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。

二、规划设计条件的内容

规划设计条件分为强制性条件和指导性条件：

• 强制性条件一般包括：用地范围、用地面积、用地性质、容积率(建筑总面积与地块面积之比)、绿地率、建筑密度(建筑基底总面积与地块面积之比)、建筑控制高度、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共、市政公用设施用地面积(或者建筑规模)；特定地区地段规划允许的建筑高度；文物古迹、风景名胜、历史文化风貌保护地段的控制要求；名木古树、河湖水面保护要求和市政基础设施特定要求。
• 指导性条件一般包括：建筑体量、风格、色彩和景观环境要求。

三、规划设计条件拟定的原则

• 严格以城市总体规划、控制性详细规划、近期建设规划和专项规划为依据。
• 严格执行城乡规划管理的法律、法规、规章、技术标准等规定。
• 坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一。
• 统一规划、配套建设、改善城市基础设施条件。
• 合理用地和节约、集约用地，积极开发利用地下空间。
• 改善城市生态环境，注重城市景观。
• 保护历史文化遗产和自然环境。
• 现有建成区改造应从实际出发，合理利用、逐步完善，保护建筑与空间的环境协调。
• 符合城市防灾、减灾要求，保障城市安全。

四、规划设计条件与控规的关系

个人理解规划设计条件与控制性详细规划之间的关系如下：

• 时间关系：先有控制性详细规划，后有规划设计条件。
• 空间关系：控规是从城市、区域地块的角度进行规划，而规划设计条件则是具体对宗地的规划要求。
• 逻辑关系：控规制定的规则，只要这些规则范围内规划即可；而规划设计条件则是把控规具体化更加具体化。
• 互补关系：控规更多的是约束地上建筑，对地下部分说明较少；而规划设计条件则对地下建筑一般会进行详细说明。
• 其他：控规据有强制性，而规划设计条件则有一定的协商空间。

五、规划设计条件样例

以下为佛山市高明区某地块的规划设计条件，供学习参考之用。

样例