王炸！广东高法：借名买房可以排除执行！

关键词：借名买房、出名人（代持人，名义产权人，债务人，被执行人）、借名人（出资人，实际产权人，案外人，执行异议人）、执行异议、执行异议之诉、排除执行。

▌原创：张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师

▌主攻：房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等

近日，广东省高级人民法院发布《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》，其中第11条内容如下：

11.案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理

意见：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情况，可以排除执行。

说明：在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。

用通俗的语言翻译一下就是：只要不损害国家利益和社会公共利益，借名买房不但合法有效，而且还可以排除出名人的债权人查封执行，换言之，出名人外债再多，债权人也不能拍卖执行其名下为他人代持的房屋！

短短几段话，之于相关当事人的影响无异于地动山摇，简述之：

1、对于出名人是重大利好：借名买房更加安全，抛开内部代持人风险来说，普通商品房可以放心找人代持，不用再担心出名人负债被查封执行；

2、对于债权人是重大利空：借款人名下房屋可能是帮他人代持的，一旦还不上款，债权人不能拍卖执行代持房屋，而出借前又无从查明是借款人名下房屋是自己的还是替他人代持的！

3、该问题本质是如何平衡作为实际出资人的借名人权益和物权公示原则下债权人利益的问题，意见最终确认了优先保护借名人利益的原则。

需要特别说明的是，该意见确认了借名买房不损害国家利益、社会公共利益情形下可以排除执行，但对于出名人要求确认涉案房屋权属的诉求是否支持未予明确，而2017年9月12日广东高法发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第28条曾明确规定：

借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。

笔者同时注意到，2019年8月6日最高人民法院民二庭就《全国法院民商事审判工作会议纪要 》（征求意见稿）向全社会公开征求意见，其中第119条正是借名买房是否可以排除执行的规定，存在两种相反观点，原文是：【案外人系实际出资人的处理】在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。另一种观点：不予支持。

就司法实践来说，借名买房到底可不可以突破物权公示原则排除执行，各地判决不尽相同，如2016年03月27日浙江省高级人民法院审理的（2015）浙民申字第2635号案“应美亮、叶林超等案外人执行异议之诉民事裁定书”便确认了借名买房可以排除执行，而2018年08月14日北京市高级人民法院审理的（2018）京民申1942号案“陈伯江与梅林等案外人执行异议之与再审审查与审判监督民事裁定书”则完全相反，认为借名买房不能排除执行！

保护了借名人就保护不了债权人，保护了债权人就保护不了借名人，涉及利益巨大，各高法观点不一，各地同案异判，严重损害了司法权威，期待最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019）一锤定音！

在最高法院统一裁判规则之前，广东省内基于借款人名下有房而出借款的风险十分巨大，建议同时追加其他担保，以降低风险。

他山之石：多持否定观点

1、2019年02月26日，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》四、案外人基于借名买房提起的执行异议之诉案件的处理：

14. 金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。

2、2019年04月30日，《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答（2019修订）》第30条：

借用他人名义购买房屋，后出借人成为被执行人，有关房产成为被执行标的物，由此产生的执行异议之诉应如何处理？

实践中，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借用他人名义购买房屋，所购房屋亦登记在出借人的名义之下，后出借人成为被执行人，人民法院对登记在出借人名下的房屋予以查封，有关房产成为被执行标的物，借名人对此提起执行异议之诉。对此类案件的处理，基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。并且，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名登记合同是借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。

3、2014年06月20日，《浙江省高级人民法院审理执行异议之诉案件疑难问题解答（二）》第6条：

 执行登记在被执行人名下的不动产的，案外人主张其系不动产的实际权利人，是否一律按照不动产登记为准？

答：判断不动产权属的依据应以登记为准，案外人主张其系不动产物权的实际权利人一般不予支持。但根据《物权法》第二十八条、第二十九条，已经因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而发生物权变动、因继承或者受遗赠而取得物权的，虽未办理登记，仍发生物权变动的效果。案外人提供证据足以证明其取得所有权的原因合法有效，并主张其系不动产的实际权利人的，可予支持。

案外人提起执行异议之诉，请求对执行标的物停止执行并要求确权的，人民法院应当依据《物权法》等相关规定审查执行标的物的权利归属，依法作出权属判断，并据此决定是否支持案外人的执行异议。

4、2011年07月28日，《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第19条：

法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。

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信荣说：“信荣说，说房市”简称，信荣律师房市观点，不可不知。