透彻思考，严肃买房

最近加入了Spenser的“严肃买房”俱乐部，终于可以较为系统地构建起买房的底层逻辑，学会从数据中看到趋势，也了解到了我所在的深圳的很多房产信息，真是受益匪浅。

对于买房这件事，几乎每个人都清楚它是会对家庭几代人产生长期影响的重大决策，除了会决定居住环境和教育资源外，更重要的是会对家庭资产的保值增值起到非常关键的作用。买对了一套房产，若干年后的升值效果可能会支撑二套、三套房的数量裂变和质量提升，最终让整个家庭的资产总量达到质的飞跃。

但是，我们平时对房产投资思考得还不够多，尤其是觉得自己“暂时还买不起”，或者已经有了首套房可以短期不考虑下一套，这都是不正确的。事实上，当我们考试学习和思考，很可能就会发现，自己是可以买并且最好尽快买。只要买对了，几年后回头再看，绝大概率是会感谢自己当下的魄力。

一. 先上车再置换

很多年轻人觉得，自己的积蓄还不够，买房这件事等过几年再看，至少要等到能买得起一套适合小家庭居住的两房或小三房。其实，即便是现在的深圳，一样有两三百万总价的房子。做好功课，选好一个增值潜力不错的地段，即便离工作单位远也无妨，反正自己不必住过去。想办法凑足三成首付，就可以入手一个上车盘，过三五年再把房子卖出，其中的增幅就能很有效地支撑下一套房子的首付了。

二.利用好杠杆效应

要好好珍惜房贷首付3成可贷30年的机会，在自己可承受范围内，尽量加大首付，把还款时间拉到最长，利用好3倍杠杆的效应。如果我们了解一下小企业向银行申请贷款有多难，利率有多高，我们就会意识到银行给个人提供的房贷有多么难得！钞票一直都在增印，通货膨胀和购买力下降是必然的趋势，而房产就是把个人资产固化的最好方式。一线城市核心地段的房产是稀缺资源，由于供求关系，价格只可能一直往上涨；而货币却是不断贬值的。那就意味着，我们还银行贷款是会随着时间越来越轻松，而我们借银行钱买到的房产会随时间越来越值钱，这是一种双向收益，就像借未来的钱买今天的东西。因此，把买房看作是家庭命运共同体所面对的系统性工程，举两代人之力做大首付款，其实是有道理的。毕竟，第三代人的教育资源乃至成年后的首付款，很可能就靠这样有了。

三.地段和房屋属性都很重要

买房子从本质看不是买的房子本身，而且买它所在的那块地的发展空间。所以，同样的价格，买惠州海边一套面积大、设施齐全的漂亮房子，远不如买深圳核心区域或潜力区域的小房。因为，前者是很难找到接盘者的，没有充足的需求，价格涨不上去，甚至可能有价无市。甚至是买在罗湖区的非名校学位地段，都比买在南山、福田、宝安等区域吃亏很多，因为罗湖的涨幅实在太小了。买错了地段，损失的是机会成本。

至于房屋属性，首选住宅，公寓、商铺、写字楼都不是很好的投资标的。对于公寓，很多人觉得价格比住宅实惠，通常还户型精致，很适合年轻人入手。然而，公寓的属性是商业住宅而非商品住宅，水电税费相对较高还是其次，关键是公寓没有信贷价值，在银行的信贷评估系统里的评估价格比市面上交易价格要低很多。市面上同样市场价要卖2000万的住宅和公寓，在银行评估系统里，住宅可以评估到1800万，但是公寓只能评估到1000万，这就导致银行按评估价给出的房贷会较少。其次，公寓首付五成，只能贷款十年，不像住宅能首付三成，贷款三十年，也无法很好地发挥杠杆效应。

总的说来，房产投资不是有钱人才需要关心的事，而是我们每个人都需要专门花时间精力研究的问题，它能深刻地影响家庭的财富格局。