房产冷知识 业主初次卖房需要注意些什么？

二手房交易中存在诸多繁琐的手续和可能存在的风险，因此无论作为买方还是卖方都不能疏忽其中的细节

前面文章有介绍过二手房交易中初次购房的客户应该注意的一些问题，那么作为业主、房产业务员、客户三方合作中的上家在房产售房过程中如何顺心高效的合理出售掉房子呢？咱家今天就来聊一聊关于业主售房方面的一些小技巧

一、征求家人意见，落实售房心态

在售房工作开始之前，应先和家人尤其是房子所有产权人说明售房原因，确实是否真的将爱房出售，落实售房心态，避免导致交易中因产权人不同意无法签字而造成的违约

二、对比同小区成交数据，制定房源价格

在确定房子售价之前应先在相关专业房产网站查询对比本小区上一同户型同面积同楼层的房源真实售价，根据当前本区域市场均价加上爱房的装修成本和年限、所产生的增值税、个税（如要求到手价）等情况制定价格

如有特殊情况（如急需用钱、楼王位置、可接受置换周期较长的客户等）可酌情根据市场态势加高些许挂牌价，最终成交价可根据客户付款条件、交易周期、出价差距等情况落定。

三、选择专业房产公司

二手房交易中会存在很多繁琐的手续和可能出现的风险，因此切不可自行在网上挂牌或私下交易，专业的事交给专业的人去做，因此选择一个大的品牌房产公司尤为重要，专业为主口碑为辅，倒不必因为道听途说的些许不入耳的新闻去选择屏蔽一家实力雄厚的公司，毕竟树大招风的道理人人都懂，当然如果是丑闻辈出的公司或破坏行业规范的公司就不必搭理了

大的公司会有专业的招聘部门从源头上选择高素质、高学历的业务员、会有专业的培训部门是培养专业、积极正能量的业务员、会有严苛的管理部门去处罚不规范作业、破坏行业道德的业务员、会有专业的法务、贷款、审核部门去确保每一单交易安全规范、会有强大的客诉、赔付部门去处理可能发生的高风险交易、会有高效的售后部门去确保每一单交易顺利完成

因此选择一家或者两三家大的房产公司是很有必要的，但切不可为了快速出售全面撒网多处挂牌，造成房源信息紊乱的同时也会给自己的生活带来一定的困扰，而且保证房源挂牌价的统一性也是必须要确保的

四、摆正心态、迎接大事件

这里所说的摆正心态不等同于第一条，这里所说的可能也是每一个卖过房的业主都经历过的一件相当头疼并且影响生活的事情，如今网络时代，随着大数据的使用和个人信息的流传，当你选择在一家公司挂牌房源登记房源及个人联系方式甚至还未挂牌的时候就会有很多个大大小小的房产公司通过不明途径获取你的房产信息，然后随之而来的就是挂牌前期近乎一周的电话骚扰，让你去他们公司挂牌、承诺高价代售甚至独家授权等等

因此，准备一个手机小号是很有必要的，因为你不知道你的房产信息会在房产领域的文库里存留多久，可能二年三年甚至五年十年。

再有就是关于不同时段不同客户上门看房的心态准备了，当房源挂牌之后，如果是具有性价比的房源加上业务员的用心推荐之后，可能会有大批量的客户实地看房，不同时段、不同人群登门，所以保证约看手机畅通和在家接待是必须的，虽然影响正常生活秩序但同时也证明房源的火热度，对比无人问津的房源，相信关注度高早日售出也是势在必得

然后就是关于一些可能存在的小插曲上的心态保持了。当约好看房时间自己推掉出游计划收拾好房间在家静候客户的时候被告知客户临时有事来不了；当几番周折一再妥协最终同意客户要求售出房源却在第二天被告知客户变卦不要了，试问这种打击是不是也很让人抓狂，所以，售房绝对不是一件省心的事情，因此，保持一颗良好的心态绝对是必要的

五、注重细节，赢在真诚

卖房并不是一个人的事情，把房源托付给房产公司，房产业务员在推荐维护的同时，业主自身也应参与进来

例如在客户看房过程中也可以配合销售介绍当初购买此房的原因、装修材料、卖房原因等，参与互动，但不可占据解说身份，还是应由业务员介绍为主，当遇到客户询问：你这房子多少钱能卖？底价是多少等问题时应婉拒并回答我这房子由这个业务员小张负责，你可以问他，我肯定是诚意出售并且各方面配合的

主动和业务员接触，并且给予信任。人都是情感动物，当遇到一个专业且人品真正的业务员应当主动配合、给予信任，虽然说不排除有的业主会主动亲近所有业务员去达到房源熟知、快速售出的目的，但不得不说，如果能通过一次卖房之间的配合与合作，通过一件事去看清一个人，获取一个生活上的朋友和好邻居不也是一件值得高兴的事吗？

客户看房之前提前收拾一下凌乱的房间、打扫一下卫生、遇到冬夏季提前打开空调、给看房客户准备一瓶矿泉水或者一双拖鞋、提前开窗通风散气、天气较暗的情况下提前打开每个房间的灯等等细节做法都会给客户带来好的看房体验，加深客户印象，赢得尊重的同时也为售房带来了先天性的优势。

六、挖掘优势，根据市场变化及时调整价格

房价的市场行情每天都在改变，而影响一套房子最直观的价格就是上一套同类型的成交价，所以一定要整理出自己房源的优势所在，例如装修材料、装修成本、装修年限、可改装性、是否送全套家具家电、是否携带附属硬件设施（阁楼、花园、车位、天井等）

根据走势修改挂牌价格，建议心理价位与挂牌价预留5~10万（市值300万左右房源）的谈判空间，客户还价的心理都是不变的，不可预留过多，以免挂牌单价上处于劣势

把握市场走向，让价格更直观的展现优势，成为笋盘。很多业主总是在挂牌伊始怀有很高的心态，将挂牌价报的过高，而在漫长的售房过程中不得不被显示打个措手不及，不得不一再多次调整价格以求得看房量的提升，不可否认每一位业主的爱家都是自己最优秀的产业

所以与其一再妥协不如索性在一开始就让自己的房子优势大现，成为小区的优质房源，这样不仅可以快速获取业务员和客户关于，更有利于房源快速出手、节省售房成本和时间精力、早日置换自己所需要的房源。

七、切勿随意跳价、炒房变现

不得不承认，以往二手房交易中会遇到个别业主临时加价或对方比对客户。首先就拿对方比对客户来说，可能当遇到合适的客户有意向准备见面商谈的时候，突然接到多个房产公司来电说自己也有客户看中，准备约谈甚至出价，这时先不要激动，因为往往存在“陷阱”，不得不排除这种情况可能为

①同行恶意毁单。其实很多时候在房产交易谈判的时候会有很多同行收到风声，这时会有一些不怀好意的业务员恶意宣称自己有客户要谈，甚至不议价马上签合同，只要求业主离开谈判室拒绝此单交易

②客户多方议价。出于货比三家不吃亏的“经验”，很少有客户只选择一家房产公司看房，有时会出行当客户看中房源时会委托多个公司同时议价房源，最终选择谁议的价最低跟谁买甚至突然反悔不买了的情况

所以当需要这种情况，业主一定要擦亮眼睛，仔细分析，试问平时无人问津，到了交易的时候反而跳出这么多意向客户，难免有些奇怪，所以专注于眼前很重要，切莫以一时的侥幸心理去赌，以免错失售房良机

八、配合交易、理解万岁

在交易过户过程中会需要房子所有产权人和客户前往当地房产交易中心办理相关手续、会需要业主前往当地派出所迁移户口、会需要前往相关部门办理水、电、燃气、宽带等设施过户、会需要前往本地社区居委会办理车位转让事宜等等，因此切不可因为房子已售出而不愿配合后续交易事宜

只有交易双方都秉承一颗真诚的心，房产交易才能顺心和安心，看准时机，该出手时就出手，不可拖拉玩心态，这样才能高效且省心的为爱房寻找下一位主人，你觉得呢？