房地产行业可能出现的发展趋势

如果说2021年之前，房地产是野蛮生长，房企通过高杠杆、高周转获得高速发展，那么接下来的十年或者二十年，房地产行业一定会表现出与其野蛮发展阶段不一样的发展模式。那么，房地产行业可能会出现哪些发展趋势呢？

一、土地出让规模将会逐步收缩，工矿仓储用地、商服用地等商业用地占比逐步扩大

土地出让规模收缩在2021年后可能将会成为一个趋势，理由如下：

1、2021年下半年土地市场流拍情况，会倒逼土地出让规模收缩

按照一般的经济学常识，当需求萎缩时，供给也会同向变化，因此，2021年下半年土地市场流拍严重，土地出让规模收缩就不难理解。

2、4万多亿城投债到期或回购也会间接影响土地出让规模

根据国金证券研报统计，2022年，城投债面临一定的偿债压力，全年约有40130.7亿元的城投债到期回售。

在房地产领域，城投公司发行债券或融资，用于土地一级整理。土地一级整理完成并出让后，城投公司再从土地出让金中收回投资本金和投资收益。

2022年40130.7亿元的城投债到期回售，可能会对土地一级整理的投入造成影响，从而间接影响土地出让规模。

3、宏观政策“坚决遏制新增地方政府隐形债务”影响也不可忽视

2021年12月8日至10日在北京召开的中央经济工作会议，明确要求宏观政策“坚决遏制新增地方政府隐形债务”。

在房地产领域，地方政府隐形债务一般为城投公司发债或融资提供担保或承诺函，若此类地方政府隐形债务被坚决遏制，土地一级整理受到影响，土地出让规模自然收缩。

虽然土地出让规模收缩，但是工矿仓储用地、商服用地等商业用地占比将会逐步扩大。

二、住宅房屋投资属性进一步降低，而居住属性将得到逐步提高

2021年12月8日至10日在北京召开的中央经济工作会议重复提及“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，可见，国家领导层对于住宅房屋的定位和态度是明确而坚定的。

除了“房住不炒”的定位外，监管部门也采取了一系列措施：

1、适时出台二手房指导价，降低了炒房者的预期

继2021年2月8日深圳市住房和建设局率先出台了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》后，无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等城市陆续跟进发布二手房指导价。

二手房指导价的直接作用是降低了炒房者的预期，导致炒房的收益受到一定的抑制，从而降低炒房者的热情。

2、贷款集中度管理出台将个人按揭贷款控制在社融规模的32.%范围内，对投资炒房影响也非常大。

个人按揭贷款控制在社融总规模的32.5%之后，超过这个规模，银行将会采取措施停止发放个人按揭贷款。

因为一手房有房企提供阶段性担保，因此，银行等金融机构更倾向于提供按揭贷款给一手房，因此，二手房个人按揭贷款额度比例更小，因此，在个人按揭贷款额度超过规模后，二手房交易可能需要全款支付，这对于二手房交易规模影响是非常大的。

3、房产税的试点和出台，将会直接影响投资炒房

房产税的试点和出台，直接影响了房屋购买者的持有成本，而且这个成本在房屋未完成转让之前，会一直增加房屋持有者的负担，叠加杠杆炒房，因此，房产税可能是压垮炒房团的最后一根稻草。