《人口峭壁》人口与房价

最近看哈瑞·丹特的《人口峭壁》，逻辑虽然有不严谨之处，但从人口角度分析房地产的视角还是很独特的。

结论：房地产不是长期投资的好标的，未来理性的投资方式，是以合理价格购入房地产，出租以获得租金收入。

1、长期来看，决定房价的是人口数量。

2、过去50年，全球人口涌现，是人类历史上空前绝后的。50年前，高出生率、高死亡率；最近50年，高出生率、低死亡率；未来，低出生率、低死亡率，人口将逐步停止增长。

3、41岁是住房支出高峰，46岁是消费高峰；

4、日本房价在1991年跌落悬崖，并将在2020年跌下第二个悬崖，这和40多年前的人口出生率大跌是一一对应的。

5、美国几次泡沫：2000年科技泡沫，2006年房地产泡沫，2011年黄金泡沫。

6、、中国的房价拐点：可能在2025年。

中国将在2025年成为第一个跌落人口悬崖的新兴国家。其主要原因是1970s中国开始推行独生子女政策。//不过从下图看出，计划生育推行了10年之后，1979年人口出生又迎来一个10年的小高峰。

中国的矛盾：既然每年能维持6%~8%的增长，为何股市却从2007年一蹶不振？要知道美国股市早已创新高。原因在于中国这10年的经济增长没有人口红利的依托，是靠高负债在运行，因此扼杀了公司利润。而公司利润才是支撑股市上涨的基石。

我国房价走势图：（来自链家数据）

7、全球人口悬崖