一房多卖，不同买受人的权利保护顺位应当如何确定？

近年来房价的快速上涨，引发诸多矛盾。其中，在房屋买卖纠纷中，一房多卖的情况频繁发生。在一房多卖的纠纷中，如何保护不同买受人的权利呢？

法院观点：所有权人“一物数卖”且各买受人均要求实际履行合同时，应着重考察比较各个合同的前期履行情况、履行程度等因素，依法确定不同买受人的权利保护顺位。在买卖合同标的物为房屋等不动产时，一般应按照办理所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。这就意味着，如果权利保护顺位在后的买受人秉持善意，在尽到必要注意义务后仍不知道房屋上存在权利保护顺位在先的其他买受人，出于正常交易考虑，遵循正常履行进度先行办理了所有权变更登记的，其依法取得的房屋所有权受到法律保护。如果先买受人已按约支付房款并合法占有房屋，后买受人在办理变更登记前明知或者应当知道上述情况的，则应由相关买受人协商确定实际履行顺序；协商不成的，应当按照法律规定的权利保护顺位实际履行。如果后买受人明知或者应当知道先买受人已合法占有系争房屋，仍抢先办理所有权变更登记手续的，应当承担相应的法律风险，包括其抢先办理的变更登记不能优先于已经合法占有房屋的先买受人等。

案例  【 （2017）沪02民终3768号】

基本案情：

01  杨某第一次出售系争房屋于秦某，秦某支付房款并实际占有系争房屋，但杨某拒绝办理过户手续。

系争房屋系杨某于2009年1月24日他处房屋拆迁安置而来。2012年10月19日，杨某与秦某签订《拆迁安置房(预售)买卖合同》，约定：杨某将系争房屋作价人民币630,000元出售给秦某2012年11月13日前秦某向杨某支付了50万房款，余额于房屋符合动迁房过户条件后杨某将房屋产权过户给秦某并将全部户口迁出当日支付。秦某如约向杨某支付房款500,000元后，杨某将系争房屋实际交付秦某实际占有使用至今。2016年4月杨某多次要求秦某上涨房价，秦某未同意，杨某拒绝将系争房屋产权过户至秦某名下。

02  杨某第二次出售系争房屋于徐某，并将房屋过户至徐某名下。

2016年4月21日，杨某与徐某签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，约定杨某将系争房屋出售给徐某，房屋总价款1,638,000元。2016年8月9日，系争房屋过户登记至徐某名下。之后，秦某发现杨某已将房屋过户至徐某名下，遂诉至一审法院，请求判决1、确认徐某与杨某就买卖系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2、将系争房屋涤除抵押后恢复登记至杨洪明名下。

03  徐某与杨某签订房屋买卖合同时不知杨某一房两卖，支付大部分房款后才得知杨某与秦某的房屋买卖纠纷。

一审中，秦某陈述，徐某曾经就过户事宜申请了加急办理，因此，徐某与杨某之间存在恶意串通。对此，徐某表示，杨某始终隐瞒了其与秦某之间的纠纷，其在看房、签约以及付款前对此毫不知情，直到其办理了银行贷款手续，提出希望通过补偿承租人损失的方式实现提前交房，遭杨某推诿，方才觉得事有蹊跷，其再三追问中介，才知道秦某杨某之间存在纠纷，但此时，其已经支付了大部分的款项，且杨某承诺已经解除与秦某之间的合同，之后，其申请了过户加急，但其并未与杨某串通。

★一审法院观点

徐某与杨某不存在恶意串通，购买合同有效，驳回秦某的诉求。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，秦某以徐某与杨某间存在恶意串通，损害第三人利益为由，主张确认徐某与杨某之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，即应就恶意串通并损害第三人利益一节进行举证，现秦某提交的证据并不足以证明徐某与杨某之间存在恶意串通情形。另，徐某提交了证据证明其购买系争房屋系通过中介居间介绍，买卖双方签订了房地产买卖合同，其已支付了绝大部分款项并办理了纳税、房屋产权过户登记手续。因此，秦某主张徐某与杨某存在恶意串通，缺乏依据，其要求确认徐某与杨某之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将系争房屋恢复登记至杨某名下的诉讼请求，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回秦某的全部诉讼请求。

秦某不服一审判决提起上诉，请求撤销一审判决，支持其诉讼请求。

★★二审法院观点，

二审法院认定事实

二审法院确认一审法院审理查明的事实，另查明查明，2016年8月9日，系争房屋上设定了抵押权登记，登记证明号：嘉XXXXXXXXXXXX。

二审法院认为

1、杨某分别与秦某、徐某签订的房屋买卖合同均有效。

根据法院审理查明的事实，尚无充分证据证明徐某在与杨某签订房屋买卖合同时，已经明知系争房屋已售予秦某的事实。因此，秦某要求确认徐某与杨某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，事实和法律依据尚不充分。据此，一审法院对秦某的该项诉讼请求不予支持是正确的，本院对此予以认同。因徐键与杨某签订的《上海市房地产买卖合同》未认定为无效，而秦某与杨某人签订的《拆迁安置房(预售)买卖合同》亦不存在违法无效的情形，亦有效。

2、在所有权人“一物数卖”合同均有效且各买受人均要求实际履行合同时，一般应按照办理所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

两份房屋买卖合同均有效的情况下， 徐某和秦某均要求杨某一方按约履行房屋出卖人义务，故本案的争议焦点是，在多份房屋买卖合同均有效且买受人均要求实际履行的情况下，不同买受人的权利保护顺位应当如何确定。结合本案具体情况，需要特别厘清的问题是，如果权利保护顺位在后的买受人突破法律规定的履行顺位，抢先办理了所有权变更登记，该变更登记的效力怎样，其能否对抗权利保护顺位在先的买受人。本院对相关问题阐述如下：

根据相关司法解释规定精神，在所有权人“一物数卖”且各买受人均要求实际履行合同时，应着重考察比较各个合同的前期履行情况、履行程度等因素，依法确定不同买受人的权利保护顺位。在买卖合同标的物为房屋等不动产时，一般应按照办理所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。这就意味着，如果权利保护顺位在后的买受人秉持善意，在尽到必要注意义务后仍不知道房屋上存在权利保护顺位在先的其他买受人，出于正常交易考虑，遵循正常履行进度先行办理了所有权变更登记的，其依法取得的房屋所有权受到法律保护。如果先买受人已按约支付房款并合法占有房屋，后买受人在办理变更登记前明知或者应当知道上述情况的，则应由相关买受人协商确定实际履行顺序；协商不成的，应当按照法律规定的权利保护顺位实际履行。如果后买受人明知或者应当知道先买受人已合法占有系争房屋，仍抢先办理所有权变更登记手续的，应当承担相应的法律风险，包括其抢先办理的变更登记不能优先于已经合法占有房屋的先买受人等。

3、徐某过户前明知秦某与杨某关于涉案房屋的纠纷，却与杨某配合加急办理房屋过户，属于恶意串通，所有权变更登记依法不能发生对抗秦某的法律效果。

本案中，秦某早在2012年10月即已就系争房屋与杨某等签订了买卖合同。此后，秦某按照合同约定支付了大部分房款，系争房屋已实际交付并由秦某占有使用至今。在此情形下，秦某有理由对取得系争房屋所有权寄予充分信赖及合理期待。此种信赖和期待既符合常情常理，也有相关法律规定和公序良俗作为支撑，受到法律的相应保护。秦某对系争房屋享有的上述期待利益，不仅依法约束作为合同相对人的杨某，要求其在合同解除或秦某同意前，不得擅自处分系争房屋；而且当然可以合理地约束徐某履约程度较轻的其他买受人，要求他们在前手买受人放弃交易或解除合同之前，不得擅自办理系争房屋所有权变更登记手续。从权利保护的顺位来看，显而易见的是，在徐某与杨某商定办理系争房屋所有权变更登记时(2016年7月26日)，相较于徐某，秦某显然履约程度更深，理应享有更加优先的权利保护顺位。在一、二审庭审中，徐某均自认，其在办理所有权变更登记前，已明确知晓系争房屋已售予秦某，秦某实际占有使用多年，目前正与杨某发生争议，并无放弃房屋权利的意愿等事实。在上述前提条件下，徐某仍继续与杨某办理所有权变更登记，并申请了“加急办理”手续，属于明知自身行为将损害他人合法权益，仍放任此种结果发生的情形。至于杨某，更是明知自身行为违反合同约定、损害对方合同权利，仍积极地加以实施。因此，徐某与杨某相互配合，在明知秦某对系争房屋享有受法律保护的期待利益的情况下，仍擅自办理所有权变更登记手续，违反了相关法律的规定，损害了秦某的合法权益，上述所有权变更登记依法不能发生对抗秦某的法律效果。

秦某曾于系争房屋可以办理所有权变更登记时向杨某主张权利，但杨某未按合同约定给予配合。后因本市购房政策调整，秦某暂不符合购房条件，该结果的发生不能归责于秦某。根据双方《拆迁安置房(预售)买卖合同》约定，如无合同约定的事由，杨某等不得擅自解约，应待秦某能够办理变更登记时协助办理。据此，秦某在本案中要求徐某、杨某共同将系争房屋上的抵押权涤除，恢复登记至杨某名下，该项诉请于法有据，应当予以支持。至于因系争房屋所有权恢复登记造成杨某与徐某之间的房屋买卖合同无法继续履行，以及由此给徐某带来的损失，属于杨某徐某之间房屋买卖合同违约责任的承担问题。相关争议与本案不属同一法律关系，可由相关当事人依法另行解决。综上，一审判决部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十八条第一款第四项、第五项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初13013号民事判决；

二、徐某、杨某应于本判决生效之日起10日内共同将北京银行股份有限公司上海分行、上海市公积金管理中心设定于上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权予以涤除，将该房屋所有权恢复登记至杨洪明名下；

三、对秦某要求确认徐某与杨某就买卖上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。

总结：

所有权人“一物数卖”，在买卖合同标的物为房屋等不动产时，一般应按照办理所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。