高层会议慎重定调，楼市明年又要爆发了吗？

这几天楼市调控出现了松动的迹象，市场都在看上层如何定调。刚好年底重磅的中央经济工作会议召开，里面关于楼市的干货也不少。

首先看高层关于明年经济基本面的判断。我们只有站在高层的角度，把战略层面的局势看明白了，才能把战术层面的策略理解好。

会议通稿中说，“我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期。世界面临百年未有之大变局，变局中危和机同生并存，这给中华民族伟大复兴带来重大机遇。”

“百年未有之大变局”，这是在中央经济工作会议中首次提到，而且后面会成为新常态，因为我们和美国的博弈将长期持续下去，所以我们在战略上要重视。

“变局中危和机同生并存”，这句话说，中国人有勇气面对挑战，大国博弈胜者为王败者为寇，中华民族的发展机遇要靠自己拼出来。

有了这种战略上的认识，战术上就会极其谨慎。2019年面临的困难并不比2018年少，国内经济下行会不会触发系统性风险？国外爆发的重大风险会不会波及到国内（英国脱欧，美股崩盘，中东战争）？

明年又是建国70周年，经济必须稳住，不能出大乱子。这就决定了这次中央经济工作会议中定调的政策，不会朝令夕改，必须要给市场一个明确的预期，除非出现极其重大的风险。

接下来，我们再看会议通稿中和楼市有关的部分。

宏观政策：强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求。

货币政策：稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

财政政策：积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模。

楼市：构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

城镇化：要推动城镇化发展，抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实2020年1亿人落户目标，提高大城市精细化管理水平。

楼市短期看金融，楼市同时又是政策市，所以货币政策和楼市调控政策至关重要。

在货币政策上，明年的流动性肯定比今年好。虽然明年去杠杆还要搞，但不会像今年年初那样一刀切。

明年市场的钱是“保持流动性合理充裕”，这句话并不是第一次出现。高层的想法是好的，如今市场上并不缺钱，但问题是现在大家不敢贷款了，因为信心没有了，预期很悲观。

货币数据中M1是流通的现金加上活期存款，同时这个指标也是楼市的先行指标。M1的走势大约领先房价走势半年，二者相关性非常强。

2018年M1的走势是什么样的呢？令人堪忧。

从M1的走势我们可以判断，至少明年上半年之前，全国房价不会有大的逆转，但我这里说的是整体行情，不排除个别超跌城市房价提前回暖。

今年，央行已经逆周期降准了四次，如果按照往年经验，m1和m2早就反弹起来了。但事实是这两个指标还是一路向下，这说明按照老经验，单纯的放水效果已经不明显了。但像4万亿那样打激素的放水，又等于快速自杀（请注意，现在美联储在紧缩货币）。

所以明年的货币流动性保持“合理充裕”，市场到底领不领情，还要看其他经济政策的配合。而且很多流动性是支持实体企业发展，特别是小微企业融资。政府发债主要是借新债还旧债，财政减税也是给企业和居民让利。明年央行释放的流动性不是用来鼓励炒房的，这一点一定要看清楚。

在楼市调控政策上，继续强调长效机制的建立和房住不炒的导向，这说明什么？房住不炒依然不会动摇的，这是底线，调控政策整体从严不会改变。

前面说过，高层对明年的楼市政策极其慎重。坚持房住不炒、调控不走回头路是肯定的，不然这几年的努力不是打水漂了？靠炒房是无法强国的，我相信这已经是高层的共识。只不过前几年挖的坑太大，现在到了还债的时候。

对“房住不炒”，我们也要辩证的看。什么是炒房？像2016年这一波，短短一年时间，一二线城市房价就翻倍，这是高层认为的“炒房”。三四线城市借着棚改东风，房价这两年也翻倍，这也算“炒房”。这些都是借着政策的力量“炒房”，所以调控要管住。

如果2019年，被压制了两年的一二线楼市向上反弹一点可以吗？站在高层的角度看，应该是允许的，因为现在经济下行的压力太大了。我们解读政策，一定要站在高层的角度考虑问题。

因此我认为，一二线城市的限购限贷政策暂时还不会全面放松，但很有可能局部做出调整。一二线城市的房产投资价值比较大，政策如果放得太松，市场短期又会迅速被炒起来。

明年楼市政策提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的概念。意思就是有些楼市调控的权力会下放到地方政府，地方政府根据自身的经济情况来调控楼市，但中央肯定不会让地方放纵炒房，地方政府要达到中央设定的调控目标，否则就会被问责。

昨天杭州又传出放松限购。对于社保连续24个月的规定，有所宽松。过去这24个月的社保是不能断的，而现在允许断3个月。通过补缴的方式就可以。

杭州这两个月二手房跌得比较厉害，限购适当放宽，的确是一种救市手段，但这并不是全面放开限购。

易居的专家严跃进说，类似做法是一种便民的政策，比较符合市场的需求。因为职工的离职现象也是很常见的，通过此类补缴的机制，使得购房者压力会减少，也不用因为一两个月离职而出现购房资格不存在的地方。

一线和二线城市，限购限贷是大杀器，什么时候放开，目前很难说，目前没有哪个城市敢第一个吃螃蟹。三四线城市有没有限购限贷意义不大，棚改的风停了，三四线城市要凉好几年。

更重要的一点是，即便去掉限购限贷，也需要有货币政策配合才能发挥威力，比如降息、降准、降低首付比例。目前看，明年政府不会像2015年那样给楼市开闸放水，除非出现2008年那样的全球性危机。

所以指望明年楼市大爆发，基本不可能。刚需明年可以着手准备买房，特别是一二线城市房贷利率下调的时候，就更不要犹豫了，如果经济条件比较好，刚需买房尽量买有潜力板块的房子，投资和自住两相宜。

想投资楼市的，未来的打法一定是长线作战才能赚大钱，一二线城市明年是比较好的建仓时机，特别是在这两年跌幅比较大的城市。三四线城市的房子就不要碰了，明年如果入手就要站岗好几年。