房地产信托那些事儿

20170816
一句话说明白房地产信托：此类信托业务筹来的钱最终投向房地产企业前期拿地、中期建筑施工、后期装修经营。

（1）融资主体：各大房企；
（2）风控措施：实物抵押、第三方担保和个人连带责任担保、股权转让、结构化设计、帐户监管、委派董事等。
（3）资金用途：用到房地产项目上。比如盖房、修房、卖房等。

由于房地产行业所能承受较高的融资成本，该类业务获利性较高，风险较低，也是信托业重要投资方向。

1

地产起家的万达，以631.7亿把其旗下13个文旅项目及76个酒店转予融创，以199.06亿元把万达77家酒店转予富力，另外，多家区域性万达广场投资有限公司的股东发生变更，由大连万达商业地产股份有限公司，变更为信托公司、保险公司等，这其中就有民生信托、中信信托。

以民生信托设立的TOT信托项目为例，在收购之后，信托计划将成为项目公司100%控股股东，万达商业地产的角色，变更为项目的运营管理方。由信托授权万达商业地产负责项目公司的日常管理，和资产包内所有项目的开发建设及运营管理。在这场地产圈巨变中能看到信托公司积极的动作，一点都不足为奇。中国房市迅猛发展的这么些年，也是房地产信托发展的黄金期，互为对方助力。

卖掉了钢筋水泥的肉身的万达，走起了“地产+金融”的轻资产操作模式；而正在拐点处的房地产信托业也开始通过这样的模式寻求房地产业务转型的创新之路。

在此之前，传统的房地产信托业务已经叱咤风云多年。

2

2003年6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件）出台，银行房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多方面的信贷门槛横空出世。

此前，房地产商的资金来源以银行信贷为主。121号文件出台、准备金率的上调、CEPA的签署以及政策为控制2003年贷款扩张速度，银行信贷开始收紧。这就导致以银行贷款为主要资金来源的房地产商的资金链立刻亮起红灯，基本运作成熟的房地产项目面临夭折的境地。

在此天时地利良机，信托补位，因其能完成其他金融业“不可能完成的任务”，于是乎，信托从此成为开发商的一条可行的融资之路。房地产信托大约在2003年开始兴起，当时央行收紧房地产信贷，信托融资渠道价值被发现，从而开启了信托与房地产的联姻之路。

2006年，由于热钱、炒作、人民币升值等因素影响，国内房价开始呈现出爆发式增长态势，一时间，楼市温度居高不下。为了给楼市降温，2007年政府再次收紧房地产信贷，信托也再次发力，实现二次跳跃。信托与房地产这场联姻的厚积之力愈发显示出信托的能量，房地产信托业务开始出现在众多信托公司的主要业务模式菜单中，一路发展到成为信托行业的核心业务类型。

只不过，自2012年房地产信托规模出现首次下降以来，传统的房地产信托业务越来越难做，当下，这个一度玩得极遛的信托业务也在面临转型。

3

从房地产信托运作模式看，参与到整个房地产价值链条，实现单体房地产项目投融资、存量房地流动化、事务代理等诸多功能的房地产信托运作模式大体有五种：房地产债权信托、房地产股权信托、房地产财产权信托、房地产资产证券化、房地产基金信托等。

债权信托一直是这么多年房地产信托使用最纯熟的模式。可是，因为流动性太低的原因，信托公司一直在谋求新路径，这其中就包括近来炒得可火的REITs。

所谓的REITs，也就是房地产信托投资基金，它是房地产证券化的重要手段，以资本市场上证券资产的金融交易手段，化解房地产投资流动性过低的尴尬。2013年，万科提出“重运营、轻资产”的战略转型，而REITs就是万科完成此次转型的重要手段。

就房地产信托而言，目前国内外市场存在较大差异。国内主要集中在房地产企业的投融资方面，而国外则进一步体现在个人财产传承以及中介事务管理等方面，这也是未来国内房地产信托的发展方向。