⭕️丨“刚需”是一个伪概念！

⭕️丨“刚需”是一个伪概念！

影响房价的客观因素非常多，那么与买房者息息相关的，事实上，他们都参与其中，他们又会对房价产生怎样的影响？

有很多人认为，买房者主要分两大类，一大类是所谓的刚需，另一类是投资需求。

什么是刚需？

一套房是刚需吗？肯定是，但2套房是不是呢？3套房又为什么会不是刚需呢？比如一套房太小了，将来小孩子长大了，他们结婚生子了，房子不够，未来价格可能还会涨，提前买了，算不算刚需？人们在海南买房渡假，做候鸟，夏天在老家，冬天飞海南，住自己家里会比住酒店自在，也比住酒店便宜。所以在海南买了房自住，一年也住几个月，对于很多东北人来说，那就是真实需求，是不是刚需？

就是关于一套房的认定标准，首先就把农村房子计算在外，我们只计算在城市里的商品房。就比如，拆迁安置房，你说算什么，是开发商拆了村民农民房，然后赔偿给村民的商品级安置房，村民拥有所有权，他们并没有购买行为，只是因为交易的安排，获得了一笔升值巨大的资产，这是一种被动取得。刚需的话题，碰到回迁安置房，谁都理不清，那还是回避，绕过去。

住房的“刚需”是一个模糊的概念，从来没有一个准确的定义，谁也无法给出一个准确的定义。

我并喜欢人们创造的一些似是而非的概念，喜欢精确的，可靠的，经得起推敲的名词。特别是在“刚需”这个词上面，人们使用的含义是指拥有自已住房的购房需求才叫刚需。

出租房怎么算

事实上，如果只满足自己居住需求，就会出现新问题，而且是大的社会问题，因为还有很多人根本就不可能买得起自己的房子，但他们也需要居住，他们需要向别人租房生活。谁来为他们提供出租的房子呢？只有那些有钱购买多套房的人。中国有几亿人需要租房，这几亿人的住房需求，不可能由政府来提供解决方案，只能由市场解决。

当然，有人忘记了房改以前的状况，当年政府对经济拥有100%控制权的时候，现在仍未拆除的筒子楼就是对计划经济时代的控诉。近年来又试图以政府的力量 开发公租房，发展租赁住宅的方式解决住房问题。不知是学的香港，还是学的委内瑞拉。政府为了给香港穷人提供公租房，扭曲了房地产市场，放弃市场选择，结果人们是商品房买不起，公租房也供应不足。经适房到现在，穷人有多少住得进？开宝马的人才能进得去，凡是公权力可以分配得到的好东西，一定是与公权力亲近的人才能获得，包括他们的家人，朋友。租赁住宅时代才开始，房租倒抬升到穷人难以承受了。那么多年，没有租赁住宅的时候，房租还相对平稳，政府的手一伸进来，一切就乱了。改革开放前计划经济下人们过的什么日子给忘了，委内瑞拉全能政府统治下的计划经济社会正在地球的那一端做榜样。

搞租赁住宅，应当是“刚需”概念下的政府补位，有人自己买得起房，你承认是刚需。买不起房的人，他需要租房，难度不是刚需？肯定是，如果是，有人买了100套房，自己住1套，其余都租给了别人居住，既然对于租房的人是刚需，那99套用于出租的房子也就是刚需，它们都为需要居住的人提供了安身之所。那有人买100套房，也就成了刚需，可政府一直严厉打击炒房，就是打击拥有多套房的人，也就是，政府一边支持“刚需”房供应，一边严厉打击提供“刚需”的多套房拥有人。

这样的逻辑会让很多人极不舒服，他们或许不屑于反驳，或许更愿意怒骂，但他们能想到最好的解决办法，还是让政府手段提供租赁住宅，不能解答什么是“刚需”，但可以回避这个问题。

政府提供的解决方案

政府从来不赚钱，又如何为人们提供福利？想要让几亿人能有房可租，需要的不是口炮，也不是文件精神，而是需要大量的钱。

政府想到了两个办法，一个是从国库里面拿钱出来，让政府指定国企去建设，想到这一点，所有能沾边的政府官员和国企都应当开心，这又是一个发财机会。如果钱不够了，那就加征税收，这是一个非常好的理由，一定能获得广大人民群众支持。黑人南非政府和委内瑞拉政府都是这么做的。

另外一个就是让开发商去承担，实际上就是让买房者去承担。你全家辛苦攒了二十年的钱，刚好够付首付，但你买房的价格里面，或许有20%的钱是补贴给了旁边公租房住户，如果供楼20年，恭喜你，你是一个慈善家，连续20年里，不只每个月还房贷，还持续补贴给了公租房租客，虽然你或许不知道。开发商按政府要求，或在竞价时愿意提供10%或20%公租房，一些地方的如三旧方案里都明确规定多少比例要给政府作为经适房，最终都要算到房价里面的。原本并不需要你多出一分钱，有农民愿意盖楼，有人愿意买多个房子，有钱就买，不够或不方便就租，再差点租农民房。本来市场就完美的解决了几亿进场人们的住房问题，政府非要再来提供解决方案，提高了市场整体成本，开发商先承担了成本，那也只好转嫁给买房者，变成了新房价了。

不仅如此，租赁住宅概念一搞出来，北京等地房租立即暴涨，如果以后国企和几大集团控制了租赁住宅，不知穷人还能期盼到什么。

“刚需”是伪概念名词

我不喜欢“刚需”这个词，这是一个建立在伪概念上的名词。

也就是说，从“刚需”概念上对房价进行分析，泛泛而谈的时候或许还没有问题，认真思考的时候，逻辑无法完成自洽。也就是说，此路不通，人们习以为常，以为真理的概念，只不过是一个错误。

住宅需求永无止境

人们需要明白的是，住房需求永远不可满足，只在于自己可支配的钱有多少。在钱少的时候，一套70平方米的房子就足矣，或许会觉得那些买了很多房子的人是坏蛋，害你差点买不起房。再后来，你或许会认为，住150平方米的房子才刚刚好。钱再多一些，或许会觉得，480平方米大别墅真的挺好。对于那些更富的人来说，几个大城市，包括国外都有自己的大房子，也是真实需求。

也就是说，我们需要承认现实，也就是人们的所有投资，都是基于自己真实需求的行动，而真实需求，既包括自己居住，也包括自己休闲度假居所，也包括自己出租，或一段时间内持有，以赚取投资收益。就如同买币，包括加杠杆，都是基于真实需求，只是每个人的判断不同，行为方式不同而已，有人就喜欢搏一把，就想开20倍杠杆，输了赢了就是刺激，并没有本质区别。至于结果是被打脸，是跳楼了，还是赚翻了，都是行为的结果。

市场不谈道德，也无价值判断

市场永远正确，且不受道德约束，只有人才受道德约束。

“刚需”这个词，隐含了一种道德大棒，即只有“刚需”购买才是道德的，需要支持的，那些超出“刚需”的市场行为，都是不道德的，但他们不违法，不犯罪，但道德不允许，所以需要打击他们。就不知道谁不是“罪人”，谁又那么道德圣洁。

“刚需”这个词还隐含了对与错的价值判断，凭什么禁止社保不满5年的人买房，凭什么禁止购买二套房和多套房，为什么对市场行为充满岐视与不公？这里面都是基于一个价值判断前提，那就是这么做是对的，他们这么做是错的，所以采取岐视与不公手段拥有合理性。但何为对，何为错，价值判断的依据在哪？人们并不知道，人们只需要满足简单、直观上的对与错的价值判断，至于深层次的研究，那是学者的事情。

这世界不存在什么“刚需”，这种伪概念给我们造成了很大的混乱，让人们难以发现事情背后真实的规律，从而走上错误的道路，君不见，政府在房地产调控上面几乎从未成功实现人们期望的目标，或实现他们宣称的目标。人们应当正视那些真实需求，客观的对它们进行分析，只有如此，才能发现真实的信息，并为之提供更趋合理的解决方案。

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