土地增值税

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上一篇文章我们重点讲解了土地增值税的基础知识，比如纳税义务人，土地增值税的征税范围，土地增值税的扣除项目，以及土地增值税的税率。掌握这些基础知识后，我们便可以正确计算土地增值税的应纳税额。

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单位及个人转让房地产时，也就是我们常说的销售房地产时，不管是新建房还是存量房，都会涉及土地增值税的缴纳问题。

销售新建商品房与销售存量房的扣除项目存在差异。新建商品房地产的转让的专项扣除项目是加计20%的扣除，存量房地产的转让专项扣除项目主要是房屋原价以及每年加计5%扣除。

专业的房地产开发企业还会涉及土地增值税的专项扣除。为什么会涉及土地增值税的专项清算呢。因为房地产在销售与转让时会涉及土地增值税，一个专业的房地产开发商新建的存货的销售节奏可能很多变，在实际过程中更可能是分项目来开发，并分批次销售。

纳税人在什么时点会涉及土地增值税的清算问题呢。

在整体项目全部竣工、完成销售的，即整个项目已经全部正常销售结束时。

整体转让未竣工决算房地产开发项目的，即虽然房地产商的某个项目并未完工，但却已经整体转让了。

直接转让土地使用权的，即虽然项目由始至终就未被开发，但是在最终被转让时仍需要缴纳土地增值税。

若纳税人达到土地增值税的清算条件与时点，但却不主动进行土地增值税的清算，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的4种情况。

房地产商开发的项目已竣工，但已转让的房地产建筑面积占销售总面积的85%以上时，或者虽然未达到85%，但剩下的可售建筑面积已经出租或自用。

取得销售许可证满3年仍未销售完毕，因为我们前面说了，企业自主要求进行土地增值税清算是在项目整体结束时，不管是正常结束，还是开发一半转让而结束，还是未开始便结束整个项目，只有项目最终结算清盘时才需要企业申请进行土地增值税的清算。

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。即纳税人已经申请企业注销了，资产肯定会被处理，此时的土地增值税肯定要清算，否则将导致税款流失。

因为在计算土地增值税时，会涉及收入的确定与扣除项目的确定，收入一般是根据转让时向第三方收取的未税价款来确定，但有时非直接销售自用房地产时，比如将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

虽然这种不是直接以销售的方式转移房地产，但是却发生了房地产所有权的转移。若房地产开发企业用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途的，产权未发生转移的，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

关于扣除项目的规定。我们前面已经说了，房地产在计算土地增值税时允许扣除的主要项目有5项，支付的土地价款与相关税费、房地产开发成本（包括装修费用）、房地产开发费用与新建商品房的专项扣除以及存量房销售时房屋买价与加计扣除等。

在一般情况下，开发商都可以取得相应的凭据，这种情况下都可以据实扣除，但是若取得的凭证或资料不符合清算要求的，需要核定扣除。

开发商自行预提但未实际发生的费用肯定不能作为土地增值税的扣除项目，道理也很显然，若预提的费用也能在计算时扣除，土地增值税将会流失很多。

因为房地产自身未按规定开发而发生的费用比如土地闲置费不得扣除。这也很显然，国家鼓励遵纪守法的企业。

若开发企业为逃避土地增值税的缴纳，偷逃税款而销毁账簿导致税务机关无法征收土地增值税的，税务机关有权核定征收，核定征收率原则不得低于5%。

房地产开发商进行土地增值税清算时，应以国家审批备案的项目为标准进行清算，而不是以开发商自行规划的项目，自行推广的项目，自行设计的项目为准进行土地增值税的清算。

土地增值税一定是伴随着增值税同步征收的。开发商转让房地产时，涉及增值税的缴纳，税率一般是9%，若选择简易征收时，适用5%税率，而不是3%税率征收，之所以存在简易征收，是因为房地产开发商之前是交纳营业税的，若存在营改增之前项目现在转让的，即便开发商是一般纳税人，也可以选择按简易项目征收增值税。

增值税的计税依据是未税销售额扣减土地使用权费用后的余额，使用的是差额纳税，不管是简易征收还是抵扣征收。虽然土地增值税是与增值税同步征收的税种，但土地增值税的本质是类似一种消费税的税种，土地增值税的计税依据是房地产项目的增值额，税率相较增值税也是变动的，适用超率累进税率。

关于土地增值税的超率累进税率，30%的税率时，速算扣除数为0，当40%的税率时，速算扣除数为5%。

关于土地增值税的税收优惠。是不是开发商销售商品房，转让房地产项目，都会缴纳土地增值税呢。虽然土地增值税的征税范围包含了上述，但是土地增值额除以扣除项目未超过20%的，免征土地征值税。即虽然开发商在当前销售商品房虽然属于相对暴利行业，但国家认为的暴利底线是20%以上。

关于土地增值税的征收管理。该问题主要是解决该税种何时纳税，什么地点纳税的问题。

土地增值税这个税种实行预征的方式来缴纳，但预征率要合理。东部地区省份预征率不得低于2%，中部地区和东北地区省份不得低于1.5%，西部省份不得低于1%。

何时缴纳土地增值税？应在转让合同签订后7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

向哪里的税务机关申报缴纳土地增值税？应在房地产所在地税务机关纳税申报。若处于两地，应分别向两个税务机关纳税申报，这也是为什么开发商对处于不同地区的项目干脆直接注册个公司来开发项目，为得是纳税申报方便。费用便于区分，且各税种的界限清晰，特别是土地增值税的界限会异常清晰方便。