#F17 用数据说话，从常州近五年楼市概况看2019常州房价趋
没有论据的判断皆为天方夜谭
本文整理了2014年-2018年的常州楼市概况，说不定对于正打算买房的你有一定的启发。
2014年
从库存周期我们可以看出在2014年之初常州库存周期就已高达17个月（按照最近1年的月均成交量，需要17个月才能卖掉常州所有的剩余库存房），业内判断一般库存周期在6个月较为合理阶段，低于6个月房价将进入上升通道，而当库存周期大于12个月的时候，说明该城市房价库存量较高，价格平稳甚至会出现下降。而当时的常州市政府显然也发现了库存过高的现象，于是推出了三年限地令的政策，也就是说三年不出让任何商住用地，减少供给去库存，当然该政策在长期才能体现出效果，所以你会发现2014年房价并没有上升，反而还有所下降，因为2014年出了一个大新闻。就是在2014年2月份雅居乐腰斩事件，此前新北区雅居乐星河湾毛坯房源12000元/㎡，而首次开盘仅售出10套，于是雅居乐做出了壮士断腕的决定，再退掉这10个客户后，做出了起价5380元/㎡，虽然实际均价有7000元/㎡，也符合当时楼市基本情况，但是这项举动给予楼市沉重一锤，这一锤直接将各大开发商锤入降价跑量的阶段，就连常州日报当时都打出了“我市目前已到购房好时机”
当时还被人民日报批评了而确实在当时的8、9、10月份迎来了常州近五年房价最低点，而那时常州的库存量也确实是历史最高峰。常州的库存在年底较年初上升了约40万方，当时的常州楼市形势十分严峻，而那个时候全国房市也是如此，各市都高举去库存的口号。
2015年
时间来到了2015年，有因必有果，在2014年年初推出的三年限地令起到了效果，供应减少了，但是销量没变，库存明显持续下降，同时又有大量的安置房备案，使得库存周期下滑到12个月，年底已经开始接近健康水平线，从趋势中我们可以看出库存下降到安全周期只是时间的问题。值得一提的是2015年出现了央行宣布5次降息5次降准，一线城市的精英们嗅觉灵敏，他们知道这意味着手里的钞票又不值钱了，房价又要涨了，于是2015年以深圳上海为首，这一轮的房价涨幅开始启动，然而当时全国大多数人还处于歌舞升平的状态，远不知他可能错过了一班财富列车。顺便提一句，当时2015年年底的时候大名城有5666元/㎡楼层任选的一口价房源，龙湖龙誉城有5800元/㎡一口价房源，保利公园九里6000元/㎡能选到不错的楼层，现在你可以再去搜搜看他们的二手房报价是多少。
2016年
2016年很多关注常州房产的人到现在应该记忆尤新，因为那年的下半年实在是太疯狂了。2016年2月，楼市政策继续宽松化，中国央行及银监会发布：购房首次商贷首付由30%下调到20%，二次商贷首付由40%下调到30%。该政策一出一下点爆市场，你怕还不起房贷，2015年给你连续5次下调利息，现在首付再给你下调，很多之前付不起首付的人都能买房了，整个市场沸腾起来。在2016年3月的成交量是当时月均成交量的2倍，市场极为火爆，而我也在那个时候觉得市场可能马上要进入上升期，在这个时间点开始选择进场投资买房。当时3月份的销量异常上升，使得常州房价从多年得6字头稳稳的迈进了7字头，而当时的库存还尚有一定的余量，所以价格涨幅有限，不过稍微有点头脑的都已经察觉到了楼市有那么一丝不寻常，但是面对常州房价多年不涨，现在涨了500元/㎡他们觉得是开发商瞎起哄，等到年底开发商应该还会像往年一样大促销降价的，然而他们不知道这次开发商真的也没多少余粮了。当到2016年金九银十的时候，本身就做为一个传统的楼市成交旺季，同时又添加了一个极为重要的催化剂：外地投资客。之前常州也有某开发商曾打出欢迎无锡投资客来常投资的户外广告牌，当然那时是狼来了的故事。而九十月份是狼真的来了，2016年9月-10月之间，全国有北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌等21个城市出台了楼市调整政策，主要方向在于限购限贷。而当南京、苏州、无锡经历了一轮上涨出台了各种限制政策以后，投资客们发现，沪宁线上居然还有均价7000元/㎡不限购不限贷的城市，那个时候很多万年不动的楼盘全都被外地投资客一抢而空。
当时常州万科城项目由于地理位置较偏，销量一直较差，但是外地人当时非常认可万科的品牌，而常州只有那一家万科，所以导致当时万科三个月涨价12次，高层从7500元/㎡涨到14000元/㎡，三个月涨幅高达87%，你要知道万科城当时在2016年10月的时候卖12000-13000元/㎡，常州人是不可能买单的，而买的必然是外地投资客，而当万科当时起了这个头以后，很多开发商觉得他那么偏都能卖到一万以上，我为什么不可以，同时有很多其它开发商手里确实没有多少货量了，要知道土地是不可再生资源，卖一套少一套，当年的开发商可不像现在的碧桂园一样讲什么快周转，开发商也想提高价格慢慢卖拉升利润率，于是乎也纷纷开始加入涨价潮，这一涨，投资客觉得自己赚到了，继续吃入，而有些常州人已经觉醒，纷纷加入抢房浪潮之中，当时很多开发商都进入了一周涨1000元/㎡的状态，被压抑了多年的常州楼市终于如刚出笼的猛兽疯狂上涨，三个月的时间常州主流楼盘由7000元/㎡上升到近10000元/㎡，涨幅高达43%，直到11月底政府出手干预，限制新房备案，低价安置房入市，备案价格从数据上看才有所下调。而2016年也确实是全国大多数核心楼市的狂欢年。
2017年
2017年到来，你会发现常州房价涨幅有些疲软，首先有一点就是政府为了响应中央号召，开始对房价有一定限制，开发商每次上调备案价格的幅度会受到政府限制，所以你在2017年会发现很多开发商都要求你全款甚至高首付买房，不准使用公积金贷款，为的就是快速回笼资金以弥补自己被限价的损失，但是值得我们注意的是很多开发商受到了政府的限价影响，预期利润没有达到，所以会在小区内部各种减低配置缩减成本来提升自己的利润，这也正是2018年年底很多楼盘交付闹维权的根本原因，未来这个态势将会持续扩大。同时外地炒房客的褪去也使得常州失去了房价快速上涨的动力。但整体来讲常州楼市还处于缓和上涨的阶段，年底受部分安置房备案影响价格略有下调，实际成交均价约为12500元/㎡左右，同比上涨25%。同时在2017年4月初，常州推出了两年限售的政策，为江苏省首个推出限售的城市，当时政策一出，市场哀嚎一片，什么锁死炒房客的标题各种出现，实际当你真的阅读这项政策后你就会发现该政策只针对于2017年4月9日以后的购置房产，之前购置的房产完全不受任何影响，而不再想继续投资常州的人完全可以不买，何来锁死一说。而且你发现这个整体推出以后，房价也并没有下跌，所以我们看房价要判断好政策对楼市的影响力，像首付三成改两成这种影响就很大，而类似限售这种几乎毫无影响。同样房贷利率也是如此，2015年房贷利率连续5次下降也没有使得房价上涨，而2017年贷款利率折扣从85折到上升15%，依然没有使房价下跌。还有一个就是为了2018年以及后续埋下伏笔的就是三年限地令已过，2017年土拍市场重新开放，直到6月下旬才开始了常州土地的第一拍，第一次土拍政府采取了限价摇号的模式，当价格达到指导价格时，大家摇号来决定土地的归属权，首次的指导的楼面价在7000元/㎡左右，这也引得几十家房企过来摇号，同时也奠定了未来常州土地市场的格局。同时这次常州并没有像以往一样大量供地，而是仅仅供出了一小部分，毕竟常州市整体经济结构较强，对土地收入的依赖度较低。同样值得我们警觉的是，从2017年8月以后，常州的供需关系转变了，连续三年的供应小于需求转变成了供应大于需求，好在供需量差别不大，但是这个趋势为2018年埋下了伏笔。2017年也是全国楼市销量最高的一年，三四五线城市也已经进入了最后的狂欢，在这一年不买房的人只有一个理由：买不起。
2018年
从下图中我们可以看出2018年的房价仍然继续上涨，最高时均价达到14817元/㎡，原因是新拍卖的高价地块入市了，部分高价位楼盘拉高了常州整体成交均价，如果你细心会发现，成交均价上升的代价是牺牲了成交面积，即使在2014年常州楼市最差的情况下，常州楼市的月均成交量也能维持在40万方以上，而2018年显然没有达到这个水平，甚至2018年12月的销量突破了五年以来最低成交记录。2018年7月31日全国政治局会议点名房地产后，全国楼市出现了不同程度的下跌，隔壁无锡在10月份大多数楼盘普降2000元/㎡。常州也是在9月底销量开始转低，各种特价房、工抵房、首付分期等优惠政策频频出台，而之前在2018年上半年高价购买的业主也纷纷到售楼处维权，同时早在2017年年初购房的业主也陆续开始交房，当业主看到减配的交付小区后，愤然去售楼处拉起了横幅。面对着满城维权的横幅、周边城市降价的现实，常州人也不敢在买买买了。因为他们也怕今天买房，明天和他们一起去拉横幅。信心很重要，但现在大多数人对于楼市确实没有信心。常州只是全国大多数城市的一个缩影，现在全国的房地产市场都没有什么信心，以至于菏泽这种五线城市政策稍微有一点放松，全国房产人都跟着高潮了。
2019年（预测）
以下为无责任预测，看看就好。
有人问我看到一些开发商说年底过后会涨价，是不是真的。我说价格随便涨，有人买算我输。现在的市场行情就是这样，整个常州房产交易市场出现接近冰封状态，不是一两个开发商喊涨价就能把市场喊起来的。从2018年下半年来看，库存持续上升，开发商出现库存积压，很难出现上涨行情。而外界对于中国2019的经济走势预判普遍偏悲观，虽然2019调控不会加剧，但是也不会那么容易放开。虽然如深圳上海已经滞涨甚至下跌3-4年的一线城市可能在2019年存在一定捡漏的机会，但是像常州这种三线城市在2019年很难有起色。而在2018年上半年常州各大开发商出货量较好，所以在年底大多都勉强能完成年度指标，所以在2018年，常州楼市并没有出现大幅降价情况。而2019年来临，预估今年的金三银四销量没有达到预期，促使开发商在年中会有一轮小幅降价，而如果无政策利好，在金九银十销量仍得到不到拉升，而在11-12月时可能是楼市一轮的最低点。当然不排除出现类似2014年雅居乐腰斩这种黑天鹅出现，如果出现，这个最大降幅可能在黑天鹅出现的2-3个月之内发生。还是那句话，当前常州楼市缺乏的是信心，没有信心就没有成交量，没有成交量房价自然会下降。而对于全国来说，深圳、上海可能在下半年出现利好，但这种信心不会这么快就传导到常州。
总结
看完了五年常州楼市的起起伏伏，不知道你对房地产投资是否有一个概念。
2016年9月-2016年11月仅用了3个月的时间，常州楼市完成了最大一波涨幅，涨价3000元/㎡，涨幅高达43%，之所以能涨幅这么快的原因是政府完全没有反应过来，那个时候还没有各种限购限售限价等政策去把控。完完全全的市场经济，这也就是第一轮的暴涨阶段，能在暴涨之前买入的都是对楼市有一定自我判断能力。当2016年11月出台了限价政策，新房价格涨幅放缓，但是购买力并没有就此消失，而这时候买房就需要经历摇号、全款等恶心人的方式，这个阶段也就进入了卖方市场，没有过多的选择空间，而在这之后整整一年的时间也就涨了2500元/㎡，所花费的时间和之前的三个月差不多，大多数人一般都是在这个时间点买入，其实利润空间并没有多少。而到了2018年，由于新地块的入市，结构性了拉高常州整体房价，但这个时候销量已经大幅下滑，所以也被称为楼市最后一波的狂欢，没能撑过一年，下半年房价已经开始出现松动迹象，相信未来将会跌到2017年年底那个水平。
所以也就是说买房投资，尽量要赶在暴涨前夜那一拨，因为那一拨涨幅速度极快，可能就是那两三个月在政府还没有出台任何政策时，已经涨掉了本轮涨幅的50%，而当政府开始出台政策打压时，楼市就呈现慢火缓和式增长，往往可能浪费一年以上的时间，才完成本轮上涨的35%，这个时候往往已经没有太大的获利空间，而当一个城市的新地王出现或者入市的时候，实际就已经是把他抛出去的最佳时间点，地王的出现会刺激当地市场，但是能量有限，也就是本轮涨幅最后的15%，但是所有城市的地王销量都比较差，当群众发现那么高价的楼盘没人买单的时候，预期其实已然下降，而房价会有5%-10%的回调，当房价下跌再去抛得时候就非常困难了，那个时候买房者没有信心，几乎无人敢看房，除非你的房子是别人的九折以下，否则几乎毫无出手的余地。
