周一周二法律专题十七:合同无效的情形及法律后果

          昨天的专题中，提到了未取得房屋预售许可证的合同是无效合同，开发商应对购房者返还购房款。

        今天有人就问我，什么是无效合同？无效合同都有哪些情形？合同无效的救济又是如何的？谢谢各位对我文章的支持。我简单地讲讲合同法意义上的无效合同。

      《合同法》五十二条规定了无效合同之情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

        但《最高人民法院关于依法平等保护非公有制经济促进非公有制经济健康发展的意见(法发〔2014〕27号)对合同无效的情形进行了限制性规定。具体内容为:

        “二、加强民商事审判工作，依法维护公开平等的市场交易秩序

　　4. 正确认定民商事合同效力，保障非公有制经济的合法交易。要处理好意思自治与行政审批的关系，对法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，应当允许当事人在判决前补办批准、登记手续，尽量促使合同合法有效。要正确理解和适用合同法第五十二条关于无效合同的规定，严格限制认定合同无效的范围。对故意不履行报批手续、恶意违约的当事人，依法严格追究其法律责任，保护守信方的合法权益。要依法审理涉及非公有制经济主体的金融借款、融资租赁、民间借贷等案件，依法支持非公有制经济主体多渠道融资。要根据物权法定原则的最新发展，正确认定新型担保合同的法律效力，助力提升非公有制经济主体的融资担保能力。”

        按照上述规定，一般来讲，合同无效后会产生如下的法律责任，即若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益(包括直接损失和间接损失)，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。认定损失赔偿数额时，应根据案件具体情形判断吝项损失应否全额赔偿;若受害人也存在过错的，受害人应根据自己的过错程度承担相应的责任。

        结合昨天文章中的案情，房屋开发商如果在我朋友和其他业主决定起诉后，法院判决前办好了房屋预售许可证，则可以认定其买卖合同有效，以更好地保护在该房屋建设项目中提供劳务的各位劳动者和相关建材方的合法权益，由开发商继续履行帮助办理后期房屋贷款和交付经审验合格的房屋的义务。反之，如果不能按期申办预售许可证，则应返还业主们前期缴纳的房款，并承担预期违约责任给予业主相应的违约金。