【北美地产学堂】每年固定 10%的收益率, 底层逻辑是什么？

昨天，在北美地产学堂志愿者和智囊团群，有朋友问：

储备的现金,有什么比较稳妥的投资途径吗？可以短时间取出，又相对安全, 同时，回报率又高？

群友提到了不同的解决方案：
定期存款，Ally Bank Saving Account， 还有短期Treasury Bond。

当然了，这些收益都不高，也就2-4%左右。

这时候，群友毕毕说了她的投资和收益：

我的现金储备，如果是12 月定期投资，年收益是8%。如果是三年定期，年收益是10%。

年收益8% 或者10%的时候，这个是不是太高了？

毕竟，我们这儿说的是安全，稳妥，而且是流动性较好的投资收益啊？

这是什们投资啊？

我还在惊讶中，马上有群友Chuan，说出了这种投资方式的底层逻辑和资产保障：

你这个是基于mortgage note的吧？

毕毕承认了，并且进一步解释，这是non-performing note.

你可能被他们的对话搞得一团雾水，什么是mortgage note, 什么是non-performing note， 这是什么投资， 为什么会有这么高的收益率？

下面以我所了解的知识，跟大家解释一下。

什么是 note （本票）?

按照维基百科的定义：

Note （本票），又称期票，是由一人签发给另一人的一种书面承诺，保证自己在约定的日期，无条件支付确定的金额，给本票所有人或其指定的人。因此，本票也称为“允诺付款的票据”。

日常生活中最常见的本票 ，就是银行支票。

在美国的你，没少写支票吧。所以说，他们说的本票，其实我们生活中都在用。

本票是可以买卖的。你是否看到过美国街头的店面，写着”Cash for check", 或者Check Cashers。这这儿，你可以把你的支票（本票的一种）打折扣卖给他们，让他们给你现金。

当然了，支票这种本票是没有什么东西作为抵押的。而是房地产本票，是有房地产作为抵押的，这就是他们在说的 Mortgage note 。

房地产本票 （Mortgage Note)

跟国内一样，在美国买房，大部分的人并不是用现金买。他们会以房子作为抵押 （Collateral），从银行贷款买。

当你从银行贷款买房的时候，银行会让你签署一份文件， 我们称之为 promissory note。

这份文件有你作为借款人的名字，房子的住址，总借款额，利息， 贷款年限， 每个月的还款额等等信息。

这份文件，就保留在了银行。银行为了回笼资金，有时也会把这些本票卖出去，比如说卖给了房利美(Fannie Mae)，或者房地美（Freddie Mac).

如果你每个月按时还款，这份房产本票称之为 performing note （履行协议的本票）。

如果你因为生病，离婚，失业等等原因，停止向银行还款，超过了 几个月以上， 房产本票就成为了non-performing note （不良本票）。在这种情况下，银行有权力，采取法律手段，把你的房子收回去。

银行是不喜欢不良贷款的。不良贷款太多，影响到银行后续的借贷能力。

银行或者房地产本票持有机构，会采用不同的方法，处理这些不良贷款，其中包括我们熟悉的法拍 （foreclosure），或者把这些不良贷款证券化， 进行资金盘活。

大型银行的不良本票，我们普通人一般是接触不到的。他们一般会打包卖给大型的基金，比如说对冲基金（hedge fund)。

作为普通投资人，可以从身边的小银行，对冲基金，note broker, 以及一些房产本票买卖的网站上，买到这些履行协议的本票（performing note)和不良本票 (non-performing note)。

如果你买的是 performing note, 那就比较简单，基本上设置好之后，每个月，就在家等钱到账就可以了。

如果你买的是 non-performing note, 这个折扣会比较大一些，但是后续工作也会多一些。

后续如何做，就看情况了。首选是让本票re-performing。也就是跟屋主协商，看看在屋主每个月少付点钱的情况下，是否可以开始按时还款。

如果不行， 那就是两种可能性。一种是自愿动转让（deed-in-lieu），也就是屋主自愿把房子交给本票买主，以勾销所欠债务。一般本票买主会同意给房主一点钱，用以收回房屋钥匙。欠款屋主就不用偿还债务了。这样大家皆大欢喜。

如果自愿动转让不行，就得走法拍 程序了(foreclosure)。这个各州情况就不一样了。

法拍后有两种结果。法拍过程中，如果有人出价达到或超过屋主所欠金额，本票的投资者就可以拿回他的所欠金额。否则本票投资人可以拿回房子，再做后续处理。比如说装修后零卖，出租，或者直接卖过别的投资人。

以上是不良本票投资的简要概述。

不良本票投资之所以能够挣钱，是因为投资者，可以以较低的价格，买到这些本票。而本票是有房产作为抵押的。最糟糕的情况，就是回收房产。

房地产本票投资的优点和缺点

与相对流通性较差的房地产相比，房地产本票投资的优点是显而易见的：

1. 易于管理：

买卖和管理100 份本票比管理 100 套房子要容易得多。投资房地产本票，没有管理租客，掏粪，处理白蚁等等的烦恼。

2. 流通性好：

房地产本票投资就是一张贷款合同的交易。买卖房地产本票就是买卖那张贷款合同。如果需要钱，你也可以把房地产本票进行抵押贷款，或者把它卖掉。

3. 适合规模化经营

如果你有扎实的专业知识，特有的渠道和圈子，能买到超低价的房地产本票，能筹集到资金，就很容易做好，做大。毕竟，管理房地产本票用电脑处理就可以了，不需要去钉钉子，刷漆，修马桶。一名雇员很容易管理很多套房产的本票

房地产本票投资的缺点：

1. 买本票的时候，不能玩杠杆
不像买房投资，你可以从银行贷款玩杠杆。 一般投资人不能向银行借款买房地产本票。

2. 没有避税优势

一般投资房地产，房子本身可以折旧抵税。投资人本票投资赚取的利息，是需要交税。所以有些投资人，会利用退休账务账户(self-directed Roth IRA ）投资房地产本票，减少交税。

总结：

今天给大家介绍了一类流通性好，管理方便的房地产本票投资。

按照群友毕毕的说法：

这是一个少有人知投资领域。如果你知道怎么操作，有大量的资金，能够低价从银行直接买入的话，收益还是很可观的。但是，就是难。而且，这个圈子很小。

是很难。不过，我们北美地产学堂卧虎藏龙。 何林博士和Echo，在这方面都做得相当成功。在2019 年初，他们给我们分享了，他们在这本票投资方面的经验。在2019年4月27日，何林博士还专门做了一期房地产本票投资的讲座。

如果你想回听他们的分享，想知道他们是如何通过本票投资，获得巨大收益的，可以上我们北美地产学堂的知识星球。在每周分享的内容里，通过 Note 的标签，你就能找到他们的分享。

作为普通投资者，你如果没有时间，深入学习本票投资，没有能力，自己亲自操刀，买一份或者几份零散的本票，你可以就像群友毕毕一样，直接找一家底层资产是本票的基金，投他们的基金即可。