不要让法拍房成为无法言语的痛

 文 | 御风

来源 | 我们有房

---

前段时间杭州女股神接二连三地拍卖房产让吃瓜群众们操碎了心。

5月份，其名下的江南里以18万元/m2的单价一跃成为杭州最贵的法拍房，上个月其第三套房产更是因为连续两次悔拍，而被推到风口浪尖。

据悉，被悔拍的房源位于杭州拱墅区，紧邻武林壹号。

是杭州市中心难得的绝版小户型，评估单价4.43万元/m2，远低于5.46万元/m2的市场单价。

既然如此，为什么会惨遭两次悔拍呢？

据了解：

第一位悔拍的买家是因为拍卖之前调查不仔细，拍下之后才发现该房产存在户口占用情况，同时又觉得自己拍下的价格过高，因此选择悔拍；

第二位买主比第一位买主还要大意，拍卖前只在房屋外面转了一圈，并没有到房子里面观看，拍下后发现房屋户型跟自己想象的完全不一样，同样选择悔拍。

两位悔拍者都付出同样的代价：28万元的保证金打了水漂。

可见捡漏有风险，参拍要谨慎，不要让法拍房成为无法言语的痛。那么购买法拍房如何避开各种陷阱呢，又要注意哪些问题呢？

高额税费的问题

 

与平时从开发商手中购买的商品房有所不同，法拍房的土地出让性质、产权性质、房屋土地是否一体等都存在一定的不确定性。

而这种不确定性常常会带来真金白银的损失。

如果法拍房的土地是划拨土地，那么这套法拍房拍下之后就要补缴土地出让金。土地出让金往往价格高昂，能否承担得起，一定要在参拍前确认。

另外，公司产权的房屋和存在遗产继承的房屋同样意味着高额费用：公司产权的房屋会产生大额的土地增值税，遗产继承房产则会出现较高的遗产税。

拍卖前期一定要做好标的产权性质和税费情况的深度调查。最好到房屋所在地的房产交易中心的登记和税务窗口进行详细咨询。

户口占用的问题

上文中第一位悔拍的买家就是在这上面吃的亏。

户口不仅关系到学区，对未来房屋的再次出手也有很大影响，甚至有人购买法拍房就是为了解决学区问题。

但是户口一般不在法院的执行范围内，所以如果原来的住户占用户口没有迁走，法院是不能强制清除户口的。

户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，而公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，只能由竞买人与房屋的户口人协商处理。

法拍房一般不会留原业主的联系方式，一旦发生户口纠纷，处理难度更大。

大家在看清法院公告的同时，一定要做好户口情况的调查。

欠费的问题

法拍房的原房主可能存在未交清的水电费、物业费等费用。在大家心中，这部分费用往往数额不大，所以常常被忽视掉。

但有的房产由于长期无人居住，尤其是大面积的房产，经年累月，可能产生数额较高的欠费，这些都要由竞买人承担解决。

拍卖前可以到物业等相关部门询问欠费情况。

贷款问题

各地的法拍房贷款政策不一样，能按揭的法拍房一般会在拍卖公告中明确说明。

但是要注意，并不是可以按揭就高枕无忧了。

法拍房的付款时间很短，所以在拍卖之前就要提前办好贷款申请和资格审查手续，并提供相关资料。

租约问题

大家都知道买卖不破租赁，如果房屋有租约，即使竞拍人已经拍下房屋也只能等到租约到期才能入住。

若是碰到恶意长租的情况，更是会引发新的诉讼。

如果拍卖公告里明确写明了租约问题，拍卖前就要了解清楚租赁的具体情况。想早点入住的，与租客协商早日腾空的费用也要考虑到购房成本之中。

而对于那些拍卖成功后突然出现的租约就要睁大眼睛了。

如果租约实在法院查分后签订的，法院是不予承认的；

若有查封前的租约，但是法院公告里并没有出现，就要找法院提出解决方案。

拒不腾空的问题

原居住人如果以唯一住房的理由拒不腾空，或者房子里面住着老人，就容易发生付完钱过完户，但任然无法入住的情况。

到这个时候，再去调查占用人的背景就太晚了。

务必在拍卖前实地走访调查，询问邻居、物业，对原居住人的情况进行摸底。 

综上所述，购买法拍房之前一定要：

仔细阅读拍卖公告，条件允许的情况下实地看房；

对产权信息、户口信息、是否腾空、是否有租约等基本信息了解清楚；

一旦发现信息不明的房子，一定要及时止损；

万一入手了，视情况考虑放弃保证金也好过强行接盘。

—END—

作者 | 御风：房地产品牌运营人，股权基金操盘手，家庭资产配置、税务筹划顾问

免责声明|本文图片来自网络，仅供大家交流学习使用，不涉及商业盈利目的。如涉及版权问题，请留言联系予以更改或删除。