房地产市场的周期性变化（5）

商业性房地产的领先指标与周期行为

一、资产类别：零售业房地产（最低层次地区商场、第二层次地区商场、工厂直销、邻近地区与社区中心、购物中心）

 领先指标：1、货币供给2、利率3、GDP4、通货膨胀预期5、总的可支配收入6、总的家庭财富7、零售业开支8、零售业销售额9、汽车注册量10、空置率11、资本化率与利率之比12、租金成本与抵押成本的比率

 周期行为：1、落后于住宅房地产，但领先于其他商业性房地2、在开始下降阶段邻近地区与社区中心首先变化，购物中心与最低层次地区商场随后，在下降的后期，工厂直销与第二层次地区商场表现更好

二、资产类别：办公用房地产（市区中心、市郊）

 领先指标：1、货币供给2、利率3、GDP4、白领就业人数5、资本化率与利率之比6、租金成本与抵押成本的比率

 周期行为：1、大约落后零售业房地产一年时/2、市区中心率先挤满因而成为周期的领先者3、交易的变动性很高，特别是那些缺乏需求的房地产 三、资产类别：工业房地产（研发区、仓库） 领先指标：1、货币供给2、利率3、GDP4、零售业销售额5、产能利用率6、制造业就业人数7、运输业就业人数8、航运量9、铁路与公路运量10、空置率11、资本化率与利率之比12、租金成本与抵押成本的比率

周期行为：变动几乎与办公用房地产同步或稍落后一些

四、酒店与会议中心（全套服务、有限服务）

 领先指标：1、货币供给2、利率3、航空旅客量4、旅游收入或访客人数5、空置率6、资本化率与利率之比 周期行为：较早变化，提供全套服务的酒店是市场的领先者，而提供有限服务的酒店在下降阶段表现更好2、最好位置的酒店价格变动性有限，但房间价格会持续变化

五、资产类别：停车场 领先指标：1、货币供给2、利率3、新车销售量4、资本化率与利率之比

周期行为：1、对消费支出做出反应从而较早变化2、有限的变动性