2017年了，相信大家听到，诸如大数据，数据科学，数据分析，****data这个词的频率应该不下一万八千次了吧。。。是不是头好痛啊。。。到底对我有什么用啊。。。网路上的技术大咖们动不动就写程序做模拟，贴出一张张酷炫的图，然而。。他们具体是怎么做到的就轻描淡写而过，简直太欺负人了。。。现实生活里面，面对一个具体的问题，如何用数据来解决和分析，才是我们小白关心的问题啊。今天就用买房来做个例子，讲一讲数据可以怎么帮助我们做日常的决定。

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首先，数据分析对偏理性的问题有天然优势，对感情主导的问题它的表现可能不会比抛硬币更好（有些大神用数据分析来搞对象，我等小白是颤抖的。。）。买房的两大流派，投资和自住，后者的情感成分显然要重一些，且因人而异，难以量化。所以本文只针对购买投资房。投资的目的比较单纯，就是得到尽量高的投资回报率。

找到一个事件量化的方法

宝宝从来没有买过房，白纸一张肿么办？

其实，买房跟买任何一件东西，两个核心要素：付出和回报。具体需要弄清楚付出的有哪些item，回报又如何measure。这时候就需要搜集知识。听有买房经验的朋友或者业内人士的意见是一种方法，但是容易零散不成体系。作为一个好奇宝宝，只有获取systematic的知识才能满足。

Khan Academy上有一门short course：housing，挺好，简单明了的讲述了买房的几个component：blance sheet，mortgage（贷款），和购买流程。课程是以加州举例，也适用于澳洲。可滚滚红尘，大家都很忙啊，没有时间全部看完。其实我也只花了一个小时浏览了下,但已经足够在脑海中构建一个框架，然后目标明确的找到最重要的知识点：量化的方法。在第二堂课：buying vs renting提供了一张明细表，来比较租房和买房哪个更划算。

buying vs renting

这张明细表分成buying scenario和renting scenario，分别列出了购买和租一个同样的房产的资金明细。在经过计算以后，最后的结果用一个数字来衡量: present value benefit of owning vs renting for 10 years。

Present value benefit of owning vs. renting for 10 years

我们拿这张表来做一些修改，在投资房的scenario下，我们的目的不是比较rent和buy谁更划算，而是买下这个房子把它租出去。在这个scenario下，买房的那部分计算是一样的，而租房的那一部分计算也是可以用的，其中房租的部分变成了投资的收入。在稍作修改以后，我们可以也用一个数字来衡量，那就是购买一个房子，出租十年后卖掉，我们的投资回报率。

根据这个表格我们可以计算以下几项。

Overall cost 总支出：这部分的计算可以照抄表中buying scenario，第40行“total cash outflow in buying scenario”。这一行，每个column代表一个月，比如column C是第一个月的支出。那么十年的总支出很容易算出来，overall cost = 首付(downpayment) + SUM(B40:DR40).

Overall cost

Overall profit 总收益：分为两部分，一个是房租以及房租产生的利息，另一部分是十年后卖掉房子赚取的差价。

第二部分可以照抄表中第58行“Net cash if home sold in 10 years”。

Net cash if home sold in 10 years

稍微需要修改的是如何计算房租以及房租产生的利息。

我们在第44行之后再重新添加一行“rent and rent generated cash interest”，每一个月对应一个column，因为房租是pre-paid的，第一个月结束时候，这个数值等于，第0个月房租(pre-paid的房租)以及它在第一个月产生的利息+这个月新收入的房租(inflation-adjusted)。之后每一个月对应的数值，都是前一个column的钱，加上它产生的利息，再加上这个月新收入的inflation-adjusted的房租。在excel里面只要把第一个月的公式写好，然后format之后的120行（十年=120月），就可以知道十年结束时，总的租金收入（包括租金产生的利息）

我们用一个比率capital gain ratio = overall benefit / overall cost来描述这项投资的performance。

在完成上述的计算之前，需要确定一些参数的数值，这些都list在表中第一部分：home purchase model里面，包括interest rate, assumed annual appreciation（估计每年的房价增长率），还有rent。现在澳洲的一些主流real estate网站，比如realestate.com都会report一些主要参数，诸如growth rate和rental yield. 这些数据可以支撑一个投资回报的粗略计算。

使用这个capital gain ratio我们可以比较不同的房产A和B之间的投资表现。然而不满足，我们不仅希望比较A和B之间的相对表现，我们还希望能够跟一个外部的benchmark比较。

设置benchmark对标

如果不做这个investment，我们用来支付首付的那部分钱，以及后面每个月因为买房而产生的相关支出——这部分钱可以用于别的投资，比如存银行，比如炒股票，也能产生相应的收益。在home purchase model的参数里，有一项叫做“assumed annual (after tax) return on cash”，例子里面设置的是年回报率3.25%，可以是银行定期存款利率，也可以是炒股的年回报率。假设我们是放在银行吃利息，那么也可以把每个月的数值算出来，第一个月的值等于首付的钱(e.g., 95,000)和它产生的利息，加上第一个月本来用于买房的支出。以后的每个月也是类似的，前一个月的数值在这个月产生的利息，以及这个月本来用于买房的支出。直到第120个月，可以计算出放在银行里面的收益。

那么我们可以得到另外一个ratio：存银行获得的profit / overall cost. 这里的overall cost和前面投资房子的cost是一样的。这样一来，每个房产的capital gain ratio可以跟这个benchmark的ratio进行比较。

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总结

我们可以一个城市里面比较感兴趣的suburb都建立一个这样模型，算出其投资回报率，从而缩小范围，锁定几个target suburb。