12小时!砍9万!看我如何抢一套大虹桥8折笋盘#E004

2018-06-25  本文已影响0人  魔都财观

全文共有4146字,预计阅读时间:6分钟。

01

房源

2018年5月11日,夜,23:30

大虹桥茶话会刚结束,我回到家,习惯性的从冰箱拿出老婆已泡好的柠檬水,咕咚咕咚喝了两口。

习惯性的掏出手机,翻看着朋友圈。我每天晚上都是在这个时间淘笋,微信里1000个房产中介经纪人,无论再忙再晚,我都会坚持每天看完朋友圈,筛选里面有价值的信息。

照例,看到好的文案、好的图片,我会收集到资料库里,便于日后取用。

15分钟后,有一条朋友圈,吸引了我的眼球:

好房子一枪头:xx小区 外环内,65平 228万 单价3.4万 好楼层 有需求速联系,手慢无!

对于笋盘,我从来只看单价,3.4万,外环内,丰庄板块,小区挂牌均价4.6万,板式楼,房龄1997年,那一年的房子有喜气,HK回归。

3.4/4.6=0.74折!

一个中介的朋友圈发的算盘未必是真笋,所以,我习惯性的继续往下翻,继续找真相:连续五个中介都发了这套笋盘。

当一套笋盘,被五个以上的经纪人发了朋友圈,则这套房大概率是真便宜,你值得关注。

我脑袋里飞转,在匹配至我身边每一个近期想买房的朋友。

对,我找到了,就是他--孙师傅,认识五年,一直兢兢业业装修我的每一套房子。

他苦于没有购房资格,来上海20年,虽有一定积蓄,但一直未曾圆上海安家置业梦。

哪怕仅仅是一个很小的梦想:买一套西上海 200万 小两房 带客厅 中间楼层 自住。

梦想虽小,但有五个硬性条件,缺一点都不能买。

“喂,陈经理,一个半小时以前发过的那套房源,我想去看一下。”

“好的,孟老师,什么时间去看?”

“现在”

“啊?……好的”

笋盘出现,无论何时,都要去抢!

其实,我已经耽误了一个半小时,如果是一套及笋盘,不会等到这么久,你若钱票在手,当遇到这种机会,可以直接秒。

“老孙,15分钟后,到我家来接我,有一套房子适合你。”

他比我还兴奋,虽然八字还没一撇,呵呵!

夜,24:00整

我们来到了小区门口,与陈经理安排的同事碰面。

“陈经理此刻在浙江的高速公路上,油箱被扎破了。”

“辛苦了,争取做下这单,给他添点喜气。”

我们来到房子里,我照例拿出手机,打开指南针,偏东50度,偏南40度,朝向小歪。

小房间外侧带露台,但未开门,不能走出去,露台下面是门面房,再往外,一条小马路,双向两车道。

以上是这套房子的两个缺点:朝向差、靠马路。

各功能区通透全明,户型方正,厅略窄小,主卧室带阳台,比较大,可做步入式衣帽间。

优缺点一目了然,当然,最大的优点就是,便宜!

业内有一个计算笋度的方法,叫拆骨法,或者叫庖丁解牛法。

优缺点一个个拆开来计算,但不可叠加。假设一套房子有十个缺点,每个缺点,打折10%,综合累计,则房子不值钱!其实不是这样的。

用在这套房子上,朝向小歪和背靠小马路,二者也不可叠加。

“房东为什么卖这么便宜?”

“急用钱。”

“欠债?有抵押?”

“没有任何债务,没有任何贷款,但房东一个月内必须拿到90万,急用。”

“约房东,现在谈。”

“孟老师,现在大半夜的房东不住这里,明天我一定帮你约过来谈。”

“麻烦明天一上班就跟他约一下,这房子我要了。”老孙显示出了从未有的坚定,一定是前面几套都没抢到,这次再也不想错失了。

02

雨季

次日,上午,8:00

“陈经理,麻烦尽快帮我跟进一下房东。”

……

一直到中午,

“不好意思孟老师,房子已经卖掉了。”

“啊?怎么一直没有回话?”

房东电话一直打不通,他从昨天到今天一直在接中介电话,接了无数个,接到不耐烦,他直接把电话卡拔掉了,刚刚才联系上。”

“好的,但是你要确认此事。”

“孟老师,我确定房子已经卖掉了,而且是被其他中介卖掉的,我也想做你这单生意,没必要骗你。”

感觉似乎是真的,但......

下午,18:00,小雨

“孟老师,房子还在,没有卖掉,房东就坐在我身边。”

“?”

“我现在过来接你,当面跟你解释。”

“老孙,刚得知,房子还没卖掉,你什么时候过来,直接跟房东见面。”

在家门口楼下刚喝完粥吃过包子后的我,正准备回家。

正好,我干脆在这里等陈经理了。

五分钟后陈经理到了。

“孟老师,不好意思,是我没有了解清楚。我十分钟前刚刚才从浙江回来,昨天在高速路上油箱被扎破,拖车拖回来,远程电话沟通有误。我同事是这套房子的维护人,他告知我房东之前电话被打爆了,一气之下把电话卡拔了。而房东还有另外一个电话,这个电话只有我同事知道,现在房东就坐在我店里。而且在卖房子这件事情上,他只相信我们中介,且只相信我同事一个人……我们现在走吧。”

很多房东的确只相信一个经纪人,所以如果你的朋友圈经纪人若不够多,建议先加满1000人。

见到房东,我照例寒暄,照例坐到隔壁的会议室。

谈判时,不要长时间与对方坐在同一个会议室,一旦陷入尴尬场面,无法挽回。

陈经理来回穿梭两个会议室,我把所有的信息都了解清楚:

房东在上海四套房,无锡两套房,卖房急需拿到首期款90万,用于投资下一个更好的项目,此项目他已跟进两年,马上就会有较大收益,房子便宜点卖不是个事儿,未来半年内翻十倍赚回来,但就是要求一个月内拿到90万,后面的钱可以慢慢付。

此时,老孙也已赶到中介公司,迅速打了几个电话,确定了款项到位时间。

“同意,但价格麻烦帮我谈到200万”

“大哥,你就算杀了我,我也谈不下来呀!这套房子本身就已经很便宜了,还怎么压?我最多只能试着再谈一点价格,能谈多少就是多少。”

说完,陈经理就到隔壁会议室了。

压价的时候可以狮子大开口,但只能对中介说,不可以直接对房东讲。

中介的主要作用就是从中撮合谈判,至于后端的交易流程,都是附送价值。

砍价砍下来的都是净利润。

如果直接对房东压价太狠,很多脾气不好的房东会直接拍桌子,甚至甩门而去,后果不可挽回。

“这样吧陈经理,你尽力去谈,我们坐在这里等你消息。”

接下来的时间,我们两个坐在会议室,是有很多事情要做的:

一、反复核实钱款到位时间;

二、确定最高心理价位;

三、聆听对面动态。

这三件事情我们做得最多的就是第三件,我们都能很清楚地听到房东手机响个不停,而且每一个他都接,无一例外,都是谈房子,没错就是其他中介在打电话翘边。

五分钟后,陈经理过来。

“孟老师价格真谈不下来,他原本的挂牌价格是240万,刚刚才降下来,而且是降到230万,我朋友圈写的228万,他没有明确表态同意。”

有些时候,中介朋友圈写的价格未必真实,只是探了一下房东的口气,就写上去了,但房东并没有明确答应。

“陈经理,价格不是最重要的,麻烦过去跟他说一下,客户已经准备了10万定金,如果你的手机响个不停,我们这单业务还怎么谈下去呢?”

……

房东确实配合,中介告诫后,就把手机关了,这才是真正谈判的开始。

每一套房子的谈判都是拉锯战,我们从下午开始一直谈到凌晨两点,价格定格在225万,三个月内全款,中介费和税费,由房东和客户各自承担。

涉及到聊家常,聊事业,聊孩子,聊感情,聊养老,聊社会,聊经济,聊人生,聊爱好……聊人生的酸甜苦辣、世间百态,一切只为找共同话题,只要找到共鸣,聊到投机,房子注定是你的。

03

有戏

这次的谈判埋了一个伏笔:一个月内完款,再优惠5万。

房产买卖,任何的居间协议未必是定死的,只要没签正式的网签买卖合同,都有可商谈余地。

接下来的三天时间,老孙只做一件事:一个月内筹集到全款。

话说老孙人缘真是好,一个一个电话打过去,哪怕是水电工师傅也不放过,果真他做到了,有些人出借30万,有些人出借5万……一点点汇集,没多久就把房款全部确定。

正是因为谈判时埋下伏笔,最终争取到了这5万的优惠。

一周后我们如约来到中介签约总部,老孙与房东见面,如兄弟般热情,两人又聊得投机,顺势又砍了1万,这都是我教他的方法,最终拿下这套房子的价格是219万,而房子产证面积为66.52平,单价3.29万,税费和中介费各付,外环内普通住宅,即:除房价外,契税1%,中介费0.95%,再无其他费用。

同一个小区最高价与最低价,价差大都在20%内,即小区最低单价为小区均价9折,前面讲过,小区挂牌均价4.6万,换算小区最低单价为4.6x0.9=4.41万。

那么我们再来算下这套房子的折扣,3.29/4.41=0.75,即使扣除笋度拆骨误差,则也是在8折以内。

市场价8.5折的房子非常值得快速入手。

以上为惊心动魄的买入过程。

最重要的在这一句:可以贷款205万+30万。

关于贷款细节,又是另外一套科技树,本文不便展开,在线下的课程上可以聊。

04

总结

买自住房和买投资房,是完全不同的两个概念。

拿老孙这一套来说,要求必须限定在:

长宁北新泾,普陀长征或嘉定丰庄,其他区域概不考虑;

预算200万,稍微超一点问题不大;

只能两房,因为有两个孩子;

必须有厅,哪怕很小,因为人缘好,家里经常有客人;

接受无电梯,但只能中间楼层,老父亲80多岁。

哎呀妈呀,买一套自住房真难!整整买了一年,才算尘埃落定。

自住买房与投资买房永远是两条科技树,前者条条框框太多,很可能两年都买不到房子,除非退而求其次。

至于投资房,就是以涨幅为目的。

05

规划

大虹桥占地86平方公里,辐射十公里外,除核心的徐泾,华漕,华新,诸翟,九亭,江桥以外,还会辐射到长宁北新泾,嘉定丰庄,普陀长征桃浦,青浦赵巷,松江泗泾……

每当国家会展中心有中大型展览,这些区域的酒店都会爆满,价格翻五倍上去。周边住宅的租赁市场和买卖市场,都会跟进上去。从这几年的数据看,西上海的房价涨幅远远超过东上海。

很多人都知道,2018年11月6至10日,国家会展中心有一个全球瞩目的展览--国际进口博览会,世界各国首脑都会来参展,规模空前。国家会展中心里面的洲际酒店,已提前半年以5300元/日的价格出售完毕。

而老孙买的这套自住房,正是在大虹桥辐射范围内。真可谓自住投资兼得。

在城市里拥有一套写上自己名字的房本,其意义是何等重要,无法用文字来表达,不仅是代表了从此之后有了安身立命之处,也是从无产转变到有产的标志,人生地位从此跨出新舞台。

一个城市发展方向上的房子,买一套少一套,地段不可再生,起码在我们这一代有生之年不可再生,城市发展过程中,早一步买房就能让你在城市卡位战中抢得先机。

社会竞争,说白了就是人与人之间的斗争,小时候竞争的是同班同学,现在是所有人同台竞技,早一步买房,早一步突出重围!

这才是本文的重点!

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