房价不是由成本决定的

政策出到现在，估计已经把能出的大招全出完了，下一步就是眼巴巴的等着看数据。

2016年3月，2016年9月，2017年3月，三拨大行情，大部分房子上涨约50%，平均每次涨15%，上涨之快，历史罕见。

最近一年多，对房子的认知一变再变，原来聊房子，总会谈到房子的价值。以前一个新项目，可能开盘时周边一篇荒芜，房价上涨需要依赖周边配套成熟，如地铁开通，商场建好，学校开学，城市快速路开通，房价是逐步增长，就像一个正常的股市（如美股），股票价格会随着公司成长而稳定增长。股票价格与公司成长高度相关。房子也是一样，在房子品质固定的情况下，房子上涨与周边配套成熟度高度相关。

最近一年多，这个逻辑发生了非常大的变化，每隔几个月，经过同一个地方，周边配套没任何变化，不同的只有房价，再隔一段时间，房价又涨了很多。很多人高呼看不懂。

好多人说，这是由成本决定的，开发商总去拿地王，土地价格推高了房价，真的是这样吗？

开发商拿地王是因为评估了最终消费者的承受力，开发商会试探一个自认为合理的价格，有了最终消费者的需求，才会去匹配一个最重要的生产要素——土地，所以，房价从来都不是由成本决定的，而是由买房子的最终消费者决定的，只要最终消费者肯不断拿出钱来，用更高价格购买房产，开发商一定会以更高价格获取土地。

这就是经济学中一个重要概念——供需决定论。以前我们头脑中的成本决定论是错的，从来就没有什么基于成本的合理利润率。任何一门生意，都是由商人根据自己对最终消费者的判断去匹配生产要素。

生产要素有三个，土地、劳动力、资本。生产要素价格也是动态的，获得土地、劳动力、资本的价格，取决于你认为这个生意最终消费者未来会不会买单，会以什么价格买单，然后依次选择和匹配生产要素。

一碗牛肉面，如果你的判断是，最终消费者是那些高级白领，这些人肯花100块钱进行购买，你一定愿意用更高的租金，把店面装修的更豪华，雇佣更高水准的服务员，把牛肉面做的更精致。

如果你的判断对了，ok，你赚到了钱，如果你的判断错了，则血本无归，这就是自由市场，盈利是最好的回报，亏损是最好的惩罚。

你可能会问，一些奢侈品比如爱马仕的铂金包，生产者在匹配生产要素时，获取的成本会非常低，一个奢侈品包的实际成本远低于售价。

但人们在购买奢侈品时，还考虑了一个重要特性——稀缺，奢侈品只有在产量极低、极度稀缺的情况下，才能做到如此高的售价，在控制销量的情况下，奢侈品并不能为公司带来最多的利润。如果你想提高销售量，就必须牺牲价格。所以那些奢侈品公司告诉你，我们的包包都是由匠人打造，手工做起来时间很长，其实根本不是那么回事。

说回到房子，一个超大城市，每年新增人口在20-30万。人们对房子需求巨大，人们对住房的需求具有明显的暂栖性，不同的生命周期会产生不同需求，新进入城市的人会有刚性需求，久居城市的人会有改善需求，人们总是向往更美好的生活，大城市的集聚性、多样性导致了有些工作，必须在大城市才能找到。大城市的集聚产生了规模经济。

开发商为了满足这些需求，需要获得生产要素，房子最重要的生产要素是土地，由于竞争，开发商必须付出更大的代价拿到土地，土地价格才会不断走高。

一个物品的价格与价值可能相同，可能不同，价格就是对价值的估值，一家创业公司，投资人对估值的认定，是其对未来成长性而做的对概率的下注，花钱买的是这家公司未来快速成长并成功的概率，如果投资人认为这是一件大概率的事情，他当然会进行大规模投资。

人们对房子的估值表现为认为房价上涨是大概率事件，会果断下注。开发商认为最终消费者会以理想的价格购买，也会果断下注。

自由市场下，人们对住房的需求上涨，带动更多开发商参与提供产品。

但是当开发商想要获取生产要素时，发现很难获得用以建房最重要的要素——土地。

当一个城市有大量人口涌入，当然会面对很多社会问题，解决这些城市发展中的社会问题可以用两个方式，或是改变管理水平，或是把人迁出。很显然，改变自己很难并且时间很长，最快的方式是先把人迁出。恰好土地供应在管理者手中，所以，限制土地供应油然而生。

市场存在大量需求，开发商为了满足需求，要获得造房子必须的土地，而拥有土地的一方希望通过减少土地供给来控制人口，这样一圈下来，你就知道房价上涨真实的原因了。