房价是什么

（一）  一锤子买卖

“老板，给我来一罐豆豉鲮鱼。”“七块钱。”我微信扫了一下二维码把7块钱从微信转到老板的微信账户中。

请问，这罐豆豉鲮鱼到底多少钱？ 7块钱。

一手交钱一手交货，一锤子买卖。现实生活中大部分东西都是一锤子买卖，金额较小。

（二）  一个系列

在广州，买一台车需要多少钱。

假设一台飞度是9W块钱，你把飞度买回来了。一手交钱一手交货，交易过程非常顺畅。你把车弄回来了。然后发现，你不会开车，没有驾照。于是你去驾校报了个驾校，花了6K5，学了半年，终于把驾照搞定了。回到家来，发现车没有上牌，急急忙忙去拍了一个牌，花了3W。接着你回到家，保安拦着你，“这台飞度就是你的吧。请交停车费，一个月700元。你停了7个月，一共是3500元。”

你的脑袋里面一片混乱，怎么这车还没开就要给驾校6K5、停车费3K5、上牌3W，还加上最近买的车险。

那么一辆车多少钱，粗略算是9W+3W+1W=13W。因为这些是一直跟着你的车发生的。而不仅仅是9W一台车。

我们可以列出excel表。只有综合算下来才是最终的成本。

月份支出（万元）

09

10.65

2

3

4

5

63

70.35

80.07

90.07

100.07

110.07

和一锤子买卖不一样的地方是一些东西是要不断地去支出的。

（三）  房价

房价，是你为了买房子而支出的现金流的综合评定，而不是一个单纯的数字。

例如，全款则是T=0的时候，付出100%的资金。

三成首付则是T=0的时候，付出30%的资金，其后的慢慢还。

每个月要还多少呢？应该是原月供-月平均租金的差值。

所以，实际房价是由首付比例、单屋单价/总价、租金决定的。

所以，首付比例较低、租售比较高的高名义价格的房子有可能实际房价比首付比例高、租售比较低的低名义价格房子要低。租金不断上升，租金迟早有一天比月供高的。

所谓多军的技法都是为了降低房价：

通过装修凤冰冰提高租售比，减少月现金流；

通过叠加贷款，拿回现金；

通过再抵押，拿回现金。

于是因为房价的不断地涨，为了这套房子所需要付出的总现金越来越少。

换而言之，房价在手上越来越低。

（四）  结论

某天我去参加聚会，问了问一个人有没买房，答曰，“去年买了，在罗湖，6W/平米的新房。”俺推了推眼镜，想想我家隔壁那个新盘现在估计都要5W，我在广州，还以为会听见他炫耀自己买得多好，现在又涨了之类的话。

“不过那个物业好贵，4块钱每平米，有没可能降下来。”

假设6W原价，90平米的房子，总价540W，物业费是4块钱每平米，一个月360块钱，一年4320。

假设涨价到60600单价，单价增加1%，90平，总价545.4，物业费每平米2元，一个月180元，一年2160。

问，多长时间，可以追平实际价格。5.4W/2160=25年，按揭都快还清了。

多次小额的支出在心理上比一次大额的支出难受。一切的费用都可以摊在房价里面。

真正形成巨大针刺的是首付和税费，令人财政崩溃的不是月供。

 

所以呢，如果真的想降低房价，那就把首套三成首付改为两成甚至一成首付。

 

 

而目前的举措：

提高税费，加大交易费用，能减少买房现金流支出吗？

提高首付比例、贷款利率，能减少买房现金流支出吗？

调低备案价，双合同一次性付装修款、茶水费，能减少买房现金流支出吗？

我们看着名义的房价在降低，却不知道实际房价已经悄悄地涨起来。

正如我们看着我们兜里的钱慢慢增加，而实际的购买力慢慢减少一样。