2021一级建造师 《法规》建设工程物权制度

• 本节几乎每句话都考过。

一、2014至2019年真题干货罗列

1.考点1：物权的特征

• 考过1次。

• 4个特征：
  ①支配权，无需义务人的行为介入，直接就可以支配。
  ②是绝对权而不是相对权。
  ③是财产权，直接体现为财产权益的权利。
  ④具有排他性，即“一物一权”。注意这点可能有迷惑性，和共同拥有某个东西混淆。

2.考点2：所有权常识

• 考过1次。

• 所有权又称财产所有权，包括占有权、使用权、收益权、处分权。注意4个细分的权利都是独立权能。

①占有权是可以分离的，比如货运合同中承运人对托运人的财产享有占有权。

②所有权是使用权的基础，使用权是独立权能。

③收益权通常和使用权联系在一起，但收益权也是独立权能。所有人不行使使用权，也可享有收益权。

④处分权是所有人最基本的权利，是所有权的核心。
3.考点3：辨别担保物权

• 考过1次。

• 首先物权只有3种：所有权、用益物权和担保物权。其中用益物权全和地有关，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。所以，除了所有权和4个用益物权，剩下的都是担保物权。

4.考点4：土地所有权权属问题

• 考过1次。

①城市市区的国家所有。

②城市郊区和农村土地，除按法律规定属于国家所有的以外，归农民集体所有。
注：这句话只说前半句不对。

③宅基地和自留地、自留山，归农民集体所有。

• 请注意：我国没有任何个人的土地所有权，土地不是国家的就是集体所有的。

5.考点5：建设用地使用权的设立；流转和续期

• 设立考过3次；流转和续期考过1次。

• 设立：
  ①土地的地表、地下和地上都可以设立建设用地使用权。

②建设用地使用权只有登记才生效。这和后面不动产物权属于重复内容，整个不动产物权都是不登记不生效，建设用地使用权属于不动产物权。

• 流转和续期：

①建设用地使用权可以转让、互换、赠与等，总之很自由。

②建设用地使用权这么大的财产转让，当然应当是书面形式订立合同。

③转让建设的使用权，附着于土地上的建筑物等要一并处分，否则就闹笑话了。

④住宅建设用地使用权也就是你买的房子，使用期届满的，自动续期。
6.考点6：辨别地役权及地役权的说法

• 考过4次。

• 辨别地役权：
  定义是使用别人的土地，给自己的土地带来便利。最明显的例子就是饭店租用对面工厂的院子当自己停车场。

• 地役权的特点：

①应当书面订立合同，合同里要有解决争议的方法。

②地役权的效力，和不动产物权不一样，虽然按说它也属于不动产物权，理解成不动产物权的特例。所有不动产物权都是登记时生效，但是地役权可以登记、也可以不登记，它是按合同来，合同生效它就生效，但是未经登记，不得对抗善意第三人。

• 地役权转让中各方的权利

①土地上已经有建设用地使用权等用益物权的，土地所有权人不得设立地役权。

②自己给自己土地办了地役权，当自己转让土地时，地役权跟着转让，即受让人同时拥有地役权。对方转让土地了，你签的地役权合同对受让人也有约束力。

请注意：在地役权里，要清楚供役地和需役地的概念区别，需要用别人的土地给自己的土地带来便利，自己的是需、别人的是供。

7.考点7：不动产物权的说法

• 考过1次。

①不动产物权应当登记，登记才生效不登记不生效，但法律另有规定的除外。比如下面的②。

②属于国家的自然资源，所有权可以不登记。比如长江黄河，不登记也是国家的。

③不动产物权比如房屋买卖，合同和物权效力不是一个概念。这也是第一节所学的法的冲突问题，甲卖房给乙，签了合同但未登记到乙名下，甲反悔又卖给丙。这时甲只是违法了合同法，按合同违约处理，房子的产权根据物权法，乙没有办理登记就还属于甲所有。为什么？因为这就是特别法优于一般法，对物权来讲，物权法是特别法，合同法是一般法。

④和动产物权混在一起考。动产物权是交付时生效，可以登记也可以不登记，不登记时不得对抗善意第三人。
8.考点8：物权的保护

• 考过1次。

①物权受到侵害的，可以和解、调解、仲裁、诉讼等手段解决。民事纠纷的特点。

②物权发生什么问题，就请求解决什么问题。物权归属争议，就请求确权而不是归还原物之类的；妨害物权，就请求停止妨害，以此类推。

③但是当侵害物权，已经造成权利人损害了，可以请求损害补偿，也可以请求承担民事责任，违反行政管理规定的，依法承担行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

④物权保护方式，可以单独使用，也可以合并使用。

二、真题以外建议掌握内容

建设用地使用权的消灭

• 从来没考过。建设用地使用权消灭的，出让人要及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

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